(조세금융신문=이하정 변호사) 우리나라 사람들이 가장 많이 제기하는 소송은 어떤 것일까. 2018년 대법원이 발표한 자료에 따르면, 2017년도 1심 법원이 처리한 민사 본안 사건 중 건물명도, 철거 소송이 가장 많은 것으로 나타났다.

건물명도소송이란 건물 소유자 또는 임대인이 점유할 권리 없이 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 건물을 인도하라고 청구하는 것인데, 대표적인 경우가 임대차 계약 종료 또는 해지를 이유로 임대인이 임차인을 상대로 건물명도소송을 하는 것이다.

명도소송의 경우 원고(소송을 제기하는 사람)가 명확한 권리를 가지고 있는 경우가 대부분이기 때문에 1심으로 끝나는 경우가 많다. 실제로 2018년 사법연감에 따르더라도 명도소송은 1심 대비 항소심 비율이 7.5%에 불과하다.

그런데 문제는 일단 명도소송을 시작하면 1심 판결문이 나올 때까지 보통 1년 이상의 기간이 소요된다는 것이다. 판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도해주지 않으면 임대인은 강제집행절차에 나아가야 하는데, 임대인의 입장에서는 이러한 과정에서 극심한 스트레스를 받게 되고, 강제집행을 통해 건물을 인도받을 때까지 새로운 임차인을 구할 수 없어 금전적으로도 손해를 보게 된다.

명도소송 시간·노력 줄여주는 ‘제소전 화해’

이러한 명도소송에 걸리는 시간과 노력을 줄일 수 있는 방법이 바로 ‘제소전 화해(提訴前 和解)’이다. ‘제소전 화해’란 민사 분쟁에 대한 소송을 제기하기 전에 당사자들이 법원에 화해 신청을 해서 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 하는 절차를 말한다.

‘제소전 화해’는 확정판결과 동일한 효력을 가진다. 따라서 임대차계약 당시 임대인과 임차인이 법원에 ‘제소전 화해’를 신청하여, ‘제소전 화해조서’를 받아두면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 하지 않고도 곧바로 강제집행을 할 수 있다.

예를 들면 상가 건물의 경우 임차인이 3기 이상 차임을 지급하지 않으면 임대인은 임차인에게 계약 해지를 통보하고 임대차계약을 해지할 수 있다. 적법하게 임대차계약이 해지되면 임차인은 건물을 원상복구하여 임대인에게 인도해줄 할 의무를 부담한다.

그러나 임차인이 계속해서 건물을 인도해주지 않는 경우, ‘제소전 화해조서’를 받아 둔 임대인은 별도로 명도소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있는 것이다. 이때 집행비용도 임차인에게 부담시킬 수 있다.

소송절차보다 간단한 ‘제소전 화해’

제소전 화해절차는 소송절차보다 훨씬 간단하다. 임대인이 화해신청서를 작성해 법원에 접수하면 법원은 화해기일을 연다. 이때 임대인, 임차인이 모두 법원에 출석해야 하는데, 판사 앞에서 화해신청서에 기재된 내용대로 화해한다는 의사를 밝히면 판사는 제소전 화해조서를 작성하여 임대인과 임차인에게 보내준다.

이것으로 제소전 화해절차는 종료된다. 이후 임대인은 법원에서 받은 제소전 화해조서를 보관하고 있다가 강제집행이 필요할 때 집행문이 부여된 제소전 화해조서 정본을 발급받아 강제집행신청서와 함께 법원에 제출하면 된다.

‘제소전 화해’와 관련하여 주의할 점은 일단 ‘제소전 화해’가 성립되면 이후에 민사소송을 하더라도 제소전 화해조서에 기재된 내용과 다른 내용을 인정받기 어렵다는 것이다. 이는 앞서 언급한 것처럼 제소전 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가지기 때문이다.

따라서 제소전 화해신청서를 작성 할 때 임대인의 입장에서는 계약 기간, 임대차계약 해지사유, 부동산의 표시 등을 주의하여 기재하여야 하고, 임차인의 입장에서는 임대차계약서의 내용과 비교해 임차인에게 불리한 조항이 있는지, 강행법규에 위반되는 내용이 있는지 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

[프로필] 이 하 정
• 현) 법률사무소 수영 변호사
• 성균관대학교 법학과 졸업
• 제54회 사법시험 합격
• 사법연수원 44기 수료
• 대한변호사협회 [부동산] 전문변호사

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