(조세금융신문=이하정 변호사) “건물주인이 자기가 직접 장사하겠다고 가게를 빼라는데, 우리는 권리금 회수도 못하고 그냥 나가줘야 하는 건가요?” 30년 이상 전통시장에서 떡집을 했다고 하시는 분이 마을변호사 법률상담을 신청해 오셨다.

주변 상인들에게 물어보니 계약 갱신요구를 할 수 있는 기간이 이미 다 지났기 때문에 권리금을 못 받는다고 했다고 한다. 그런데 떡집 사장님의 생각으로는 30년이나 같은 자리에서 영업을 해왔는데, 권리금을 한 푼도 회수하지 못하고 그냥 쫓겨나는 것은 뭔가 잘못된 것이 아니냐는 것이었다.

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항).

권리금이라는 권리는 과거에 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 관행처럼 인정되어 오던 것이었지만, 임대인의 방해로 인해 기존 임차인이 권리금을 제대로 회수하지 못하는 상황이 적지 않았다.

이에 2015년 5월 13일자로 상가건물임대차보호법이 개정되면서 임차인이 상가건물에 투입한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위해 권리금의 정의, 임차인의 권리금 회수기회 보호 등의 규정이 신설되었다. 이에 따라 권리금회수 기회를 보장받을 수 있는 권리는 임대인에게도 주장할 수 있는 법적인 권리가 되었다.

임차인이 권리금을 회수하려면 어떻게 해야 할까?

상가건물임대차보호법에서는 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해해서는 안 되고, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정하고 있다. 손해배상액수는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 금액과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있다.

그나저나 이 떡집 사장님은 권리금을 회수할 수 있을까? 다행히도 최근 개정된 상가건물임대차보호법 규정과 권리금과 관련해서 나오고 있는 최근 대법원 판결들을 바탕으로 권리금을 회수할 수 있을 것으로 보인다.

우선 전통시장 내 상가가 상가건물임대차보호법상 권리금 보호 범위에 포함되는지가 문제인데, 2018년 10월 16일자로 개정된 법에 따르면 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장의 영세상인들도 권리금 회수 기회를 보장받을 수 있게 되었다. 따라서 전통시장 안에서 떡집을 운영하는 경우에도 상가건물임대차보호법에 따른 권리금 보호 범위에 포함된다.

최근 대법원은 ‘최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다{대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312(본소), 2017다225329(반소) 판결}’는 판결을 하였다. 현재는 법이 개정되어서 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간이 최초 임대차기간을 포함하여 10년으로 늘어났다.

물론 떡집 사장님의 경우에는 임대차기간이 30년을 넘었으므로 계약갱신을 요구할 수는 없다.

그러나 위 대법원 판결 취지에 따르면, 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담하므로, 떡집 사장님의 경우 임대차종료 6개월 전부터 임대차종료시까지 임대인이 권리금 회수를 방해한다면 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.

또한 대법원은 ‘임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하였어야 하지만, 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하는 특별한 사정이 있다면 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 임차인은 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결)’고 판결하였다.

즉, 임대인이 임차인으로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라는 의사를 밝혔다면, 임차인이 신규임차인을 주선하더라도 그 신규임차인과 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 표시한 것으로 볼 수 있다는 것이다. 떡집 사장님의 경우에도 임대인이 그 상가에서 직접 영업을 하겠다는 의사를 표시했기 때문에, 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있을 것이다.

최근 임차인의 권리금 회수 기회 보장과 관련하여 의미있는 법원의 판결들이 나오고 있다. 권리금과 관련된 분쟁이 예상되거나 이미 분쟁이 발생한 경우에는 최근에 법원의 판결들을 주목할 필요가 있다.

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[프로필] 이하정 법률사무소 청현 변호사
• 성균관대학교 법학과 졸업
• 제54회 사법시험 합격
• 사법연수원 44기 수료
• 대한변호사협회 [부동산] 전문변호사

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