(조세금융신문=이하정 변호사) 투자 목적으로 상가 건물을 분양 받거나 매수하는 경우들이 적지 않다. 특히 신규 분양 상가의 경우 권리금 부담이 없다는 점 때문에 수익형 부동산을 찾는 사람들에게 인기가 많다.
상가를 분양 받을 때 법률적인 측면에서 주의할 점 중에 하나가 바로 업종제한약정에 대한 부분이다. 분양계약상 지정된 업종이나 권장 업종이 명시되어 있는 경우인데, 예를 들면 약국이나 커피전문점 등으로 지정되어 있는 경우이다.
상가업종제한 약정을 하는 이유는 무엇일까?
분양자 입장에서는 상가 건물 내 업종 분포를 다양하게 해서 수분양자들 사이에 불필요한 경쟁을 방지하고, 전체적인 상가 수익률을 높일 수 있다는 장점이 있다. 반면에 수분양자는 상가 내에서 해당 업종을 독점적으로 운영하면서 영업상 이익을 얻을 수 있다.
이렇게 상가의 업종을 제한하는 것이 다른 사람의 직업선택의 자유를 침해하거나 불공정한 행위에 해당하는 것이 아닌지 문제된 경우도 있었으나, 법원은 일관되게 유효한 약정이라고 판단하고 있다. 나아가 법원은 업종 제한 약정을 체결한 분양자 및 수분양자 뿐만 아니라 수분양자의 지위를 양수한 사람 및 해당 상가를 임차한 사람도 업종제한 준수 의무를 부담한다고 보고 있다.
업종제한 약정에 유효기간이 있을까? 최근 아파트 상가를 분양하면서 약국 영업 독점권을 줬다면 20년이 지났더라도 그 약속이 유효하다는 판결이 나왔다. 1998년 당시 작성한 상가분양계약서에 ‘101호는 약국 업종으로 지정돼 타 점포 분양자가 같은 업종을 중복해 개업할 수 없다”라고 명시되어 있었고, 상가 내 부동산 중개사무소에서 약국 입점을 문의하는 손님들에게 101호 약국 독점영업권을 고지하는 등 업종 제한에 인식이 미비해졌다고 볼 수 없고, 분양계약 당시 101호가 독점적인 영업권을 보장 받는 대신 다른 점포들에 비해 고가로 분양되었다는 등의 이유였다.
따라서 업종제한 약정을 한 시점이 오래되었다는 이유만으로 상가 내 동종 영업의 금지를 구하는 청구가 신의칙에 위반된다거나 권리남용이라고 볼 수는 없을 것이다.
업종제한 약정에서 ‘업종’의 범위가 문제되는 경우들이 있다.
예를 들면, A라는 사람은 커피전문점 업종으로 분양계약을 했고, B라는 사람은 제과점으로 분양계약을 했는데, A가 커피전문점에서 샌드위치를 판매하는 경우이다.
이 경우 B는 A를 상대로 샌드위치 판매를 중단하라고 요구할 수 있을까? 유사한 사건에서 법원은 업종제한약정은 주판매상품에만 적용되고 부수적 판매상품에는 적용되지 않는다고 보아 A가 업종제한 약정을 위반한 것이 아니라고 판단하였다.
반면에 치킨판매점에서 생맥주를 판매한 사안에서, 법원은 생맥주를 판매하는 행위가 동일한 건물에서 호프영업을 하는 사람의 권리를 침해한다고 판단하기도 하였다. 결국 ‘업종’의 범위는 해당 업종에 대한 사전적인 의미뿐만 아니라 주판매상품인지 여부, 일반적으로 행해지는 해당 영업의 내용, 상권의 크기 등을 고려하여 판단하여야 할 것이다.
상가 건물에 업종제한 약정을 위반하여 나와 동종영업을 하려는 사람이 있다면 어떻게 대응해야 할까? 이런 경우 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 사람은 법원에 동종 업종의 영업금지와 손해배상을 청구할 수 있다.
실무상으로는 상대방이 영업을 개시하는 경우 급박하고 현저한 손해가 발생할 위험이 있다는 점을 주장하여 본안 소송 이전에 동종영업금지가처분을 신청하는 경우가 많다. 그리고 분양자와 수분양자 사이에서는 업종제한 약정 위반을 이유로 분양계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수도 있다.
이러한 상가업종제한 약정이 반드시 수분양자에게 유리한 것만은 아니라는 점도 알아두어야 한다. 업종제한 약정을 해두면 이후에 해당 업종의 영업이 잘 되지 않는 경우에도 업종을 변경하기가 어렵기 때문이다. 따라서 업종제한 약정을 하는 경우에는 해당 업종이 장래에도 경쟁력이 있는지 신중하게 고려해서 결정할 필요가 있다.
[프로필] 이하정 법률사무소 청현 변호사
• 성균관대학교 법학과 졸업
• 제54회 사법시험 합격
• 사법연수원 44기 수료
• 대한변호사협회 [부동산] 전문변호사
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