(조세금융신문=이하정 변호사) 임대차계약서에 빠지지 않고 들어있는 항목이 바로 임차인의 원상회복의무에 대한 내용이다. 임차인의 원상회복의무는 임대차계약이 종료되면 발생하는 의무인데, 임대차계약이 기간만료로 종료되거나, 계약 해제로 도중에 종료되는 경우에도 마찬가지로 적용된다.

간혹 상담을 하다 보면, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 종료된 경우에도 임차인이 원상회복의무를 부담하는지에 대한 질문을 받는 경우가 있는데, 임대인에게 귀책사유가 있는 경우에는 그에 대한 손해배상청구를 검토해볼 수 있지만, 이러한 경우에도 임차인의 원상회복의무가 면제된다고 보기는 어렵다.

원상회복의무 그 범위는 어디까지

원상회복의무와 관련해서는 어느 범위까지 원상회복을 해야 하는지에 대한 분쟁이 자주 발생한다.

상가임대차에서 종전 임차인이 개조해 놓은 시설을 인수한 후 자신이 일부 칸막이 등 시설을 개조하여 사용했던 임차인의 경우, 원상회복을 해야 하는 범위는 어디까지 일까?

이러한 경우 기존 임차인이 해 놓은 시설까지 원상회복을 해야 하는지, 아니면 자신이 개조한 시설만 원상회복을 하면 되는지가 문제된다.

이에 대하여 법원은, 원칙적으로 임차인이 자신이 건물을 인도받았을 때의 상태로 원상회복하면 되는 것이지 기존의 임차인이 시설한 것까지 원상회복을 할 의무는 없다고 판단하고 있다.

다만, 임대차계약 당시 준공 상태로 원상회복하기로 한다고 약정하거나, 기존 임차인이 개조한 부분까지 전부 원상회복하기로 합의한 경우에는 그 합의 내용에 따라야 한다.

한편, 임차인이 임차목적물을 적극적으로 변형을 가한 경우에는 원칙적으로 원상회복의 대상이 되지만, 임차목적물을 통상적인 방법으로 사용·수익한 경우에 발생하는 손모(損耗)는 원칙적으로 원상회복의무의 대상이 되지 않는다.

법원 역시 통상 임차인이 임대차기간 중 목적물을 사용하면서 임대차목적물이 마모되어 생기는 가치훼손 부분에 대한 평가는 이미 차임 등에 반영이 된 것으로 보고, 가치의 훼손이 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정이 있는 경우에 임차인이 원상회복의무를 부담한다고 보고 있다.

법원이 통상적인 사용에 따른 노후화로서 원상회복의무의 대상이 되지 않는다고 판단한 사례로는 도매, 장판, 방충망, 에어컨, 실외기 연결구 등의 손상이 있다.

원상회복의무의 대상물 범위는 임차인의 원상회복의무의 대상은 물리적인 시설뿐만 아니라 폐업 신고와 같은 의무에도 적용된다.

임차인은 원상회복의무로서 임대인이 임대차목적물을 임대차계약 당시의 부동산 용도대로 사용할 수 있도록 협력할 의무를 부담하기 때문이다. 따라서 임대차목적물의 임대인 또는 새로운 임차인이 해당 목적물에서 다시 영업허가를 받는데 방해가 되지 않도록 기존 자신의 영업허가에 대하여 폐업신고를 해야 하는 의무를 부담한다.

원상회복의무를 이행하지 않을 경우 청구할 수 있는 손해배상액수는 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는 경우, 임대인은 임대차보증금에서 원상회복에 필요한 비용을 공제할 수 있고, 공제할 보증금이 없는 경우에는 임차인을 상대로 소송 등을 통해 청구할 수 있다.

이 경우 임대인은 임차인이 제때 원상회복을 하지 않아서 임대인이 입은 손해에 대해서도 함께 청구를 할 수 있다. 이 때 임대인이 청구할 수 있는 손해배상액수는 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액에 해당한다.

한편, 임차인이 원상회복의무를 이행하지 않는다는 이유로 임대인이 임대차보증금 전부의 반환을 거부할 수 있는지에 대해서 법원은 ‘임차인의 원상회복의무 불이행으로 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도, 그 손해금이 잔존 임대차보증금에 비해 사소한 경우라면, 임대인은 손해금 상당을 제외한 나머지 임대차보증금은 임차인에게 반환하여야 한다.

임대인이 임차인의 원상회복의무 불이행을 이유로 보증금 전체를 반환 거부하는 경우, 임차인은 임대인에게 자신이 못 받은 보증금에 지연이자까지 청구할 수 있다’라고 판시한 바 있다.

이러한 분쟁을 피하기 위해서는 원상회복의무와 관련한 분쟁을 예방하기 위해서는, 임차인의 경우 임차목적물을 인도 받았을 때 주요 시설물의 상태를 사진 또는 동영상 등으로 남겨두어야 하고, 이미 손상되어 있는 시설물이 있는 경우 발견 즉시, 임대인에게 통지해둘 필요가 있다.

반면 임대인의 경우, 자신이 원상회복을 한 후에 임차인에게 비용을 청구하기 위해서 영수증 등 증거자료를 확보해 둘 필요가 있고, 원상복구 전후 사진 등의 자료를 남겨두면 도움이 될 것이다.

[프로필] 이하정 법률사무소 수영 변호사
• 성균관대학교 법학과 졸업
• 제54회 사법시험 합격
• 사법연수원 44기 수료
• 대한변호사협회 [부동산] 전문변호사

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