(조세금융신문=이하정 변호사) 눈이 부시게 햇살이 좋은 계절이다. 햇빛은 쾌적한 환경을 위해 필수적이고, 건물의 경제적 가치에도 많은 영향을 준다. 헌법에서도 누구나 건강하고 쾌적한 환경에서 생활을 할 권리를 보장하고 있다(헌법 제31조 제1항).

그런데 우리나라 국토가 협소하다보니 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 고층 건물이 지어질 수밖에 없고, 새로 지어지는 고층 건물로 인해 기존 아파트 등에 거주하던 사람들이 일조 방해를 받는 일들이 빈번하게 발생하고 있다.

특히 재개발·재건축 사업으로 기존 주택들이 철거되고 고층 아파트가 들어서면서 인근 주민들이 기존에 누리던 일조이익이 줄어드는 경우가 많은데, 이를 이유로 공사중지가처분신청이나 손해배상청구소송까지 진행되는 경우가 있다. 많은 경우 이웃 주민들 사이에 감정 문제로까지 비화되기도 한다.

건물 신축시 일조권 침해, ‘수인한도’ 가 판단기준

새로운 건물이 신축되는 것으로 인해서 기존에 내가 누리던 일조량이 감소하는 경우에는 모두 소송을 통해 구제받을 수 있을까? 법원은 신축 건물로 인해 기존 건물의 소유자, 점유자 등에게 ‘수인한도’를 넘는 침해가 있어야만 불법행위에 해당한다고 보고 있다.

그렇다면 참을 수 있는 한도, 즉 수인한도를 넘었다고 판단하는 기준은 무엇일까? 법원은 일조방해의 정도, 피해이익의 법적 성질, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등을 종합하여 수인한도를 넘었는지 판단하고 있다.

위 기준 중에서 특히 일조방해의 정도가 어떠한지가 중요한데, 일조권 침해에 따른 아파트 시가 하락 등을 이유로 손해배상을 청구하는 사건의 경우에는 ‘동지일을 기준으로 09:00부터 15:00 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 미만이고 08:00부터 16:00까지의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간미만인 경우’에는 수인한도를 넘는다고 판단하고 있다.

반면, 일조권 침해를 이유로 공사중지가처분을 신청한 사건의 경우에는 법원이 조금 더 엄격한 기준을 적용하여 판단하는 경우가 많은데, 총 일조시간이 1시간 미만이고 연속 일조시간이 30분 미만인 경우에 일조 방해가 수인한도를 넘는다고 보고 있다.

일조시간을 측정하는 방법은 컴퓨터 시뮬레이션을 이용하여 동짓날 기준으로 거실에 접한 베란다 창문에 비치는 일조량을 측정하는 경우가 일반적이다. 시뮬레이션을 통해 신축 중인 가해건물이 없는 경우의 일조시간, 신축 중인 건물이 완공되었을 경우 신축 건물로 인해 방해받는 일조시간 등을 측정할 수 있다.

이 때 시뮬레이션 프로그램에 입력되는 기초 정보에 따라 시뮬레이션 결과가 달라지므로 정확한 결과를 얻기 위해서는 기존 건축물 및 신축 건축물의 정확한 높이, 좌표 등이 입력될 필요가 있다.

법원, 감정인 감정 결과 신뢰…감정인 선정부터 감정 과정 적극 참여하면 유리

일조권 침해로 인한 소송 진행 과정에서 일조시간 등에 대한 감정 절차가 이루어지기도 한다. 법원은 감정인의 감정 결과에 반드시 따라야 할 의무는 없지만, 전문가인 감정인이 제출한 결과를 신뢰하는 경우가 대부분이다.

따라서 감정인 선정부터 현장 감정 과정 등에서 적극적으로 의견을 제시할 필요가 있고, 유리한 자료가 있다면 법원을 통하여 감정인에게 제출하는 것도 가능하다. 일조 침해에 따른 손해배상청구사건에서는 시가 하락분과 위자료를 청구하는 경우가 많은데, 시가 하락분에 대한 부분도 감정 절차를 통하여 확인할 수 있다.

일조권의 문제는 기존 주민들이 충분한 일조량을 누리면서 쾌적하게 살 권리와 건물을 신축하는 건축주의 재산권의 충돌로 이해될 수 있다. 신축 건물이 건축법 등 관계 규정을 위반한 사실이 없더라도 기존주민들의 일조권을 과도하게 침해하는 경우에는 손해배상의 대상이 되고, 기존 주민들로서는 공사중지를 구하는 가처분 신청도 가능하다.

그러나 이러한 법적조치를 취하기 전에 실제로 수인한도를 넘는 침해가 발생하는지 먼저 정확한 사실관계를 파악할 필요가 있을 것이다.

[프로필] 이 하 정
• 현) 법률사무소 수영 변호사
• 성균관대학교 법학과 졸업
• 제54회 사법시험 합격
• 사법연수원 44기 수료
• 대한변호사협회 [부동산] 전문변호사

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