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[양기철의 부동산 돋보기] ‘화천대유’ 초대박은 어떻게 가능했을까?

(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 

 

일반적인 부동산개발업자와 구별하여 대규모 개발을 추진하는 사람들을 ‘디벨로퍼(developer)’라고 부른다. 그 이유는 디벨로퍼(developer)들은 각종 불확실하고 곤란한 사업에 도전하여 막대한 이윤과 함께 위험(Risk)도 가지고 있는 사업을 진행하기 때문이다.

 

화천대유 1100배 수익률은 비상식적, 기네스북에 오를 일

 

요즘 ‘대장동 개발의혹’으로 온 나라가 난리다. 그도 그럴 것이 3억원을 투자한 투자자들(‘천화동인’이라는 7인의 투자클럽)이 투자금 대비 1100배에 이르는 3400억원을 배당받는 초대박이 실현될 수도 있다고 하니, 의혹을 가지는 것은 당연하다. 비상식적이고, 기네스북에 오를 일이다. 정치적인 여러 해석들은 걷어내고, 디벨로퍼와 일반 국민의 입장에서 ‘대장동 개발의혹’ 건을 살펴보자.

 

우선 우리나라에서 부동산을 주거용지로 개발하는 일반적인 방법을 살펴보자. 10만㎡(약 3만평) 이하의 개발행위는 대개 건축법에 의하여 개발하지만, 대규모 개발행위는 별도의 법에 의해 개발한다. 「도시 및 주거환경정비법」(약칭 ‘도정법’)에 의한 재개발, 「공공주택특별법」에 택지개발 방법, 「도시개발법」에 의한 개발이 그것이다.

 

「도정법」에 의한 재개발은 우리가 도심지에서 흔히 볼 수 있는 재개발을 말한다. 주거환경이 불량한 지역의 집주인들이 조합을 만들어 자체적으로 개발하는 방법이다. 헌집을 철거하고 기반시설 및 새집 등을 신축한 후, 새집과 기존집의 차액만큼을 정산하는 방식이다(‘흑석3구역’처럼, 지역이름 뒤에 ‘○○구역’이 붙음).

 

「공공주택특별법」에 의한 개발은 국가 등 관이 주도하여 주로 환경보전 가치가 적은 그린벨트지역을 공공주택지구로 지정한 후, 토지수용을 통하여 택지를 조성하고 민간에 공급하는 형태의 개발방식이다(대부분의 신도시 조성 방식이 이에 해당).

 

「도시개발법」에 의한 개발은 낙후된 도시지역뿐만 아니라 비도시지역에서도 개발 사업을 진행할 수 있는 개발방식이다. 관뿐만 아니라 민간도 사업시행자가 될 수 있다. 요즘 떠들썩한 대장동 개발도 이 방법에 의한 개발방식이었으므로 이를 좀 더 살펴보자.

 

「도시개발법」의 지속적인 규제완화도 화천대유 ‘초대박 신화’에 한몫 담당

 

「도시개발법」은 2000년 1월 28일 제정되었다. 복합적인 기능을 갖춘 신도시를 종합적이고 체계적으로 개발한다는 취지로 종전의 「도시계획법」상 각종 조성사업과 토지구획정리사업을 통합·보완하여 제정했다.

 

제정 이후 규제완화 및 민간참여를 활성화한다는 명목으로 이명박, 박근혜 정부 시절 지속적인 규제완화가 이루어졌다. 이때 이루어진 규제완화가 화천대유 초대박에 한몫하였음은 부인할 수 없는 사실이다.

 

「도시개발법」에 의한 사업방식에는 환지방식과 수용방식이 있다. ‘환지방식’이란 종전의 땅을 개발하여 공사완료 후 새로운 환지(새땅)를 주고, 그 과부족에 대하여 금전으로 정산하는 개발방식이다. ‘환지방식’은 종전 땅 소유자들이 조합을 만들어서 자체적으로 개발한다.

 

‘수용방식’이란 관이 토지를 법(「공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률」)이 정하고 있는 절차와 방법에 따라 협의하여 취득하되, 협의가 안 되면 수용권을 발동하여 금전으로 보상하고 강제로 토지를 확보하여 개발하는 방식이다. 대장동 개발도 ‘수용방식’이었다.

 

대장동 초대박은 토지강제수용권이 가능한

‘민관합동개발방식’의 장점과 집값폭등의 결합 결과

 

그렇다면 디벨로퍼들은 대장동 개발에서 어떻게 막대한 부를 축적할 수 있었을까? 어떤 불확실성과 위험이 있었을까? 결론부터 말하면 “민관합동개발방식의 장점과 집값폭등이 결합한 결과”다. 디벨로퍼들이 검토하는 사업리스크를 대장동 사업에 대입하여 살펴보자.

 

디벨로퍼들이 극복해야 하는 첫 번째 리스크는, 토지의 소유권을 확보할 수 있는지 및 적정한 분양금액으로 미분양의 위험을 피할 수 있는지 여부다. 대장동 개발은 민간합동의 수용방식에 의한 개발로써, 민관합동인 경우에는 관의 지분이 50% 이상이면 수용권이 주어진다.

 

민관은 이 사업을 위해 특수목적법인인 ‘성남의뜰’(이 사업만 수행하기 위해 설립한 특수목적법인(Special Purpose Company, 보통 SPC라고 부름)를 만들고, 지분은 민간(화천대유)이 ‘과반-1주’, 관(성남도시공사)이 ‘과반+1주’를 더 갖는 구조를 만들어 토지수용권을 갖게 되었다.

 

강제적인 토지수용권이 있으므로 토지소유권확보 리스크가 제거되었다. 미분양의 위험성은 있었을까? 대장지구는 판교가 개발되면서 남아 있는 ‘마지막 노른자위 땅’이었으므로 부동산경기가 급속히 냉각되거나, 터무니없이 분양가가 높지 않은 이상 미분양의 위험성은 적은 지역이었다.

 

더욱이 서판교를 연결하는 터널까지 생기자 더 높은 분양가를 받을 수 있게 되었다(화천대유는 약정서에 없는 성남도시공사의 추가 터널공사비(약 900억원)를 더 부담하고도 남는 장사를 한 셈).

 

디벨로퍼들이 극복해야 하는 두 번째 리스크는, 인허가 및 건설자금에 대한 금융기관 대출가능 여부다. 공동사업자로 성남도시공사가 있으므로 인허가 취득 리스크는 당연히 사라졌을 뿐만 아니라, 오히려 인허가 속도가 훨씬 빨라질 수 있는 여건이 조성된 셈이다.

 

건설자금에 대한 금융기관 대출가능 여부는 사업구도를 이해한 금융기관이라면 서로 대출해주려고 했을 것이다. 하나은행, 산업은행, 메리츠증권 등 내로라하는 금융기관이 참여한 것이 이를 증명한다. 결론적으로 디벨로퍼들에게 대장동 개발사업은 사업리스크가 크지 않은 사업이었다.

 

사업리스크는 적고 폭등한 집값은 분양가에 반영, ‘분양가상한제’도 적용되지 않아

 

사업리스크는 크지 않은데, 주변 집값마저 폭등했다. ‘분양가상한제’도 적용되지 않은 사업지다 보니 사업자 마음대로 높은 분양가를 정할 수 있게 되어 화천대유 초대박이 가능하게 된 것이다.

 

그렇다면 이번 사태를 바라보는 국민의 시선은 어떨까?

아무리 아파트값이 올라서 초과수익이 발생했다고 백날 떠들어 본들(분양가가 세대당 5천만 원씩만 올라도 5800세대이므로 약 2900억의 초과수익 발생), 불법·합법, 누구 책임이 더 큰지를 떠나, 상대적 박탈감에 삶의 의욕이 사라진다.

 

국민은 ‘코로나19’로 하루하루 먹고살기 빠듯하고, 치솟는 집값, 전세값 걱정에 밤잠을 설치고 있는데, 화천대유에 투자한 사람들은 3억원을 투자하여 3400억을 배당받는다고 한다. 20대에 불과한 국회의원의 아들은 퇴직금으로 50억원을 받았다고 한다. 울화통 터질 일이다. 아무리 디벨로퍼들의 사업특성을 고려하더라도 너무 큰 수익률이다.

 

대규모 개발이 진행될 때마다 생활터전을 내어주고, 쫓겨나야 하는 피수용자라면 더욱더 분통 터질 일이다. 그 많은 전직 고관대작들은 왜 필요했을까?(그들은 어떤 역할을 했을까?), 3000억원의 수익금은 과연 천화동인 7인만의 것일까?, 그들은 껍데기에 불과하고 진짜 주인은 따로 있는 것이 아닐까?, 끝까지 밝혀내야 할 대목이다.

 

‘민관합동개발’은 분양가상한제 적용해야, 집값 안정화 없으면 ‘초대박 신화’는 계속 발생할 것

 

‘민관합동개발’에서는 무조건 분양가상한제를 적용한다거나, 개발부담금 부과율을 높여(규제완화로 지금은 병아리 눈물만큼이나 부과하고 있는 실정) 과도한 개발이익이 발생하지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다. 지금처럼 무방비상태에서의 민관합동 개발방식은 차라리 폐지하는 게 낫다.

 

더 중요한 것은 집값안정이다. 집값이 계속 오르는 한, 초대박 신화는 앞으로도 계속 발생할 것이며, 그에 비례하여 국민의 화병은 더 커져만 갈 것이다.

 

“배고픈 거보다, 배 아픈 것이 더 참기 힘든 것”임을 알아야 한다.

 

 

[프로필] 양기철 (주)하나감정평가법인 부회장

• 감정평가사/경영학박사

• 가천대학교 겸임교수

 

 

 

 

 

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