(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장·감정평가사) 금년부터 총 수입금액 2000만원 이하 주택임대소득에 대해서도 소득세가 과세된다.
전세값이 가파르게 오르자 “임대시장 수급불일치를 해소한다”는 이유로 2014～2018년도 귀속 2000만원 이하 임대소득에 대해 비과세하고 있던 것을 정상화 시킨 조치다(2019년도 귀속 임대소득에 대해 2020년 과세). 또한 국토교통부는 20대 국회에서 발의된 바 있었던 ‘전월세신고제’를 내년시행을 목표로 재추진한다고 밝혔다(국토교통부 5.20. 보도자료).
“공정하고 투명한 주택임대차시장 조성목적”이라는 정부설명에도 불구하고, 부동산시장은 주택임대소득에 대한 철저한 과세, 더 나아가 ‘전월세상한제’, ‘계약갱신청구권’ 도입을 위한 사전포석이라고 의심하기도 한다. 이 제도들은 임대시장에 어떤 영향이 있을까? 임차인에게 꼭 득이 되는 제도일까?
금년부터 공시가격 9억 이상 1주택자의 월세, 2주택자 월세, 3주택이상자는 보증금도 과세
먼저 현재 시행중인 임대소득과세 내용을 살펴보자.
위 <그림>에서와 같이 1주택자는 비과세가 원칙이지만, 공시가격 9억원이 넘는 주택을 월세로 줬다면 그 월세수입은 과세된다. 2주택자는 집값에 상관없이 모든 월세는 과세이고, 보증금은 비과세이다. 3주택이상자는 월세소득은 당연히 과세이고, 보증금(간주임대료 : 보증금×60%×정기예금이 자율-필요경비 및 기본공제액, 3억이상만 과세)에 대해서도 세금이 매겨진다.
과세대상 주택임대소득이 있으면 관할세무서에 ‘임대사업자등록’을 해야 한다. 사업자등록을 하지 않으면 가산세(총임대수입의 0.2%)를 추가로 내야 한다. 만약 임대소득세 감면혜택을 받고 싶으면 ‘사업자등록’과는 별도로 관할 지방자치단체에 ‘민간임대주택사업자’로 등록하면 된다.
모든 주택이 해당되는 것은 아니고, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 소형주택(전용 85㎡ 이하면서 공시가격 6억 이하/비수도권은 3억 이하)만 해당된다. 주택임대소득은 사업소득으로 분류되어, 연간 총 임대수입이 2000만원 이하이면 종합과세(다른 소득과 합산하여 세율 적용) 혹은 분리과세(임대소득만 분리하여 14%세율 적용) 중 선택할 수 있으나, 2000만원이 초과되면 무조건 종합과세 대상이다.
‘전월세신고제’는 바람직한 정책방향으로 평가할 만하나, 보완책이 필요
다음으로, 임대시장 관리를 위해 정부가 추진 중인 정책들을 살펴보자.
정부와 집권여당은 「주택임대차보호법」을 개정하여 ‘전월세신고제’, ‘전월세상한제’, ‘계약갱신청구권’ 도입을 준비 중인 것으로 알려졌다(속칭 ‘임대차보호 3종세트’라 부름). 이 중 “‘전월세신고제’는 금년 내에 입법을 마무리하고 내년부터 시행하겠다”는 것이다.
‘전월세신고제’란 주택임대차 계약 시 30일내에 임대금액 등의 계약내용을 공인중개사 혹은 집주인이 신고해야하며 무신고나 거짓 신고시 500만원 이하 과태료가 부과되도록 하고, 주택임대차 계약을 신고하면 자동으로 세입자 임차보증금에 대해 확정일자를 부여하는 내용이다.
‘전월세상한제’란 계약갱신시 전세금 인상률을 최대 5%로 제한하자는 것이며, ‘계약갱신청구권’은 “계약만료시 임차인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 주어 최소 4년 이상의 임대차기간을 보장하자”는 내용이다.
이들 제도의 명암은 무엇일까?
‘전월세신고제’부터 살펴보자. 우선 ‘전월세신고제’가 도입되면 집주인의 임대수입이 투명하게 노출된다(지금까지 정부는 세입자가 확정일자를 받거나, 집주인이 ‘민간임대주택사업자’로 신고하지 않는 한 집주인의 임대소득을 파악할 방법이 없었음).
이에 대한 과세를 통해 “소득 있는 곳에 세금 있다”는 과세원칙을 지킬 수 있을 뿐만 아니라 상가임대업 등 다른 업종과의 형평성도 유지될 수 있게 된다. 임대차신고와 동시에 확정일자가 부여되므로 임차인 보호의 편리성이 증대될 수 있는 것도 긍정적인 측면이다. 그러나 우려되는 점도 적지 않다.
우선, 임대주택 공급 감소로 전세값이 더 오를 수 있다는 점이다. 집주인들은 종부세 인상, 공시가격 상승으로 보유세 부담이 이미 커져 있는 상황에서 임대소득의 투명한 노출로 인한 세금증가까지 더해지면 버티기가 버거워진다. 집주인들은 임대료를 올리거나, 임대료를 올릴 수 없다면 임대사업을 포기하거나 상가 건물로 전환하려 할 것이다. 이는 전월세공급물량 감소로 이어져 전세값은 더 오를 가능성이 크다.
다음으로, 전월세 노출로 인한 임차인 간 위화감조성, 건강보험료 증가 등도 예측가능한 부작용이다. 은퇴자가 “공시가격 10억짜리 주택을 임대주고 월세 200만원을 받는다”고 가정해보자. 현재의 ‘지역건강보험 부과체계’에 따라 계산해 보면 매월 부담해야 하는 건강보험료는 약 25만원이다.
일 년에 한번 부담하는 재산세, 종부세보다 매월 내야 하는 건강보험료 부담이 더 크다. 노후에 적지 않은 금액이다. 집주인들이 공시가격 인상에 민감하고 세무서에 임대소득 신고를 꺼려 하는 주된 이유이다.
그럼에도 불구하고 ‘전월세신고제’는 공평과세나 시장투명성을 높일 수 있으므로 바람직한 정책방향으로 평가할 만하다. 다만 1주택자, 노령은퇴자들에 대한 세심한 정책적 배려가 있어야 한다. 임대자료가 투명하게 드러남으로 인해 증가되는 세금이나 건강보험료가 납세자가 수용 가능한 범위내인지 살펴볼 필요가 있다.
‘전월세상한제’, ‘계약갱신청구권’은 국가의무를 민간에 떠넘기는 꼴, 도입에 신중해야
‘전월세상한제’와 ‘계약갱신청구권’ 제도는 위헌소지가 있을 뿐더러 부작용도 클 것이다. 도입에 신중해야 한다. 우려되는 부작용으로는 첫째, 관리소홀(방치)로 임대주택의 질적 저하를 가져올 수 있다. 집주인 입장에서는 보유비용은 갈수록 늘어 가는데, 임대료마저 올릴 수 없다면 손해보면서까지 더 이상 집수리를 하지 않는다. 수리를 미루거나 사실상 방치된 빈집이 늘어날 수 있다. 임대료를 통제했던 유럽 선진국에서 종종 발견되었던 현상이다.
둘째, ‘전월세상한제’가 시행되면 암시장이 형성되고, 임대료 편법인상 수단이 활개 칠 가능성이 크다. 관리비를 대폭인상하거나, 규제를 피하기 위해 주택에서 상가건물 등 다른 용도로 변경되는 주택이 늘어날 수 있다. 비주거용 건물의 증가로 삶의 질이 더 떨어질 수 있다.
셋째, 사유재산권에 대한 중대한 침해를 가져온다는 점이다. 국가가 민간주택에 대해 세금혜택을 주는 대신, 5%이내의 임대료인상 및 4년(8년) 이상 의무임대기간 등 공적의무를 부여하는 제도는 이미 운영되고 있다(「민간임대주택에 관한 특별법」에 의한 ‘민간임대주택사업자’ 등록제도). 강제가 아닌 집주인의 자발적인 선택으로 참여할 수 있는 제도이다.
넷째, 임차인에게 계약을 연장해달라고 요구할 수 있는 권리를 주자는 제도(계약갱신청구권) 역시 지나치다. 집주인에게도 갈등관계에 있는 불량임차인을 내보낼 권리쯤은 있어야 한다. 악덕 임대인도 있지만, 악덕 임차인도 있는 것이 현실이다.
‘전월세상한제’와 ‘계약갱신청구권’ 제도는 경제적 약자에 대한 국가책임을 아무런 혜택 없이 집주인에게 떠넘기는 것과 다를 바 없다. 시장경제에 반할 뿐더러, 집주인의 일방적인 희생만을 강요해 그 저항도 만만치 않을 것이다.
임대시장과 매매시장은 동전의 양면, 환류기능을 회복시키는 것만이 근원적인 처방
그렇다면 바람직한 정책방향은 무엇일까?
집값과 전세값은 동전의 앞뒷면과 같다. 세입자와 집주인, 집값과 전세값을 균형감 있는 시각으로 같이 봐야 한다. 임대시장과 매매시장이 자연스럽게 서로 순환될 수 있도록 환류기능을 회복시키는 것만이 근원적인 처방이 될 수 있다. 실수요자들만이라도 집을 쉽게 살 수 있도록 금융규제 등을 완화하여 매매시장을 활성화시켜야 전세수요가 줄어들어 전월세가 안정된다.
넘처나는 전월세 수요를 줄이고, 공급을 늘려야 전월세가 안정되는 것이 상식인데, 지금의 정책방향은 수요는 더 늘리고, 공급을 위축시키는 정책이다.
규제해야 할 것은 시장 질서를 해치는 투기와 투기를 부추기는 세력들이 주도하고 있는 ‘집단적 주택쇼핑행위’이지, 임대료가 아니다. ‘집 없는 서민을 위한다고 추진한 정책이 거꾸로 집 없는 서민을 잡는 정책으로 되돌아온 규제의 역설’ 현상은 지금까지 경험한 것만으로도 충분하지 않은가?
[프로필] 양기철 (주)하나감정평가법인 부회장
• 감정평가사/경영학박사
• 가천대학교 겸임교수
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