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[예규·판례]현물출자 받은 종전자산 취득시기는 관리처분계획인가일로 봐야

심판원, 토지 및 건물 취득가액 산정은 감정평가법률에 따라 적정시가를 재조사 경정해야

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원에 따르면 청구법인은 관리처분계획인가일에 비로소 조합원이 제공한 기존 건축물 등을 철거할 수 있는 등 사용수익할 수 있는 것이므로 청구법인의 종전자산의 취득시기는 사용수익일인 관리처분계획인가일이라는 심판결정례를 내놓았다. 

 

처분개요를 보면 청구법인은 2007.4.13. 000 일대에 아파트 14개동 총 1,422세대(조합원분 425, 일반분양분 997) 및 근린생활시설을 신축하는 000주택재개발 정비사업을 수행하기 위하여 설립인가된 조합이고, 000은 2008.5.21. 사업시행인가 및 2013.8.2. 관리처분계획인가 후 2018.6.28. 준공되었다.

 

청구법인은 2015~2018사업연도 법인세 신고 시 조합원으로부터 현물출자 받은 토지 및 건축물(종전자산)의 취득가액을 사업시행인가일(2018.5.21.)기준으로 감정평가한 000원(종전감정가액)을 공사진행률과 일반분양(수익사업)비율에 따라 분양원가로서 손금에 반영한다.

 

청구법인은 종전자산의 취득가액을 종전감정가액에서 관리처분계획인가일(2013.8.2.) 기준으로 소급감정평가한 가액(쟁점감정가액)으로 변경(증액 000원)한 후, 증액한 000원 중 일반분양 비율(70.8%)에 해당하는 금액(쟁점①금액)을 2015~2018사업연도 분양원가로서 각 손금산입하고, 도시 및 주거환경정비법 (2017.2.8. 법률 제14567호로 개정되 전의 것, 이하 도시정비법)에 따라 정비사업 시행으로 국가 또는 지방자치단체에 기부채납한 정비기반시설(신규설치 기반시설)의 가액(준공일 기준 감정평가액 000원)이 국가 등으로부터 무상 취득한 정비기반시설(용도폐지 기반시설)의 가액 (착공일 기준 감정평가액 000원)보다 크므로, 그 차액 000원 중 일반분양 비율(70.8%)해당하는 금액(쟁점②금액)을 2018사업연도 처분손실로서 손금산입하여 2015~2018사업연도 법인세 000원을 환급하여야 한다며 2020.9.28.처분청에 경정청구를 하였으나, 처분청은 2021.1.13. 이를 거부하였다.

 

청구법인은 이에 불복하여 2021.4.5. 심판청구를 제기하였다.

 

청구인에 따르면 청구법인은 당초 법인세 신고 시 조합원들의 권리가액을 산정하기 위한 목적으로 사업시행인가일을 기준으로 평가한 감정가액을 종전자산의 취득가액으로 적용하였으나, 사업시행인가일은 법인세법상 현물출자일도 아니므로 해당 일을 기준으로 감정평가한 가액을 취득가액(시가)으로 적용할 수 없다고 주장했다.

 

처분청에 따르면 기존 기획재정부 및 국세청은 재건축조합이 현물충자로 취득하는 토지의 취득시기를 주택조합설립인가일 또는 출자한 토지의 신탁등기접수일 중 빠른 날(기획재정부 재산세제과-571,2009.3.23. 및 국세청 서면 2018-법인-2041.2018.9.13.)로 보았다.

 

또 조합설립과정에서 조합원이 설립동의와 함께 조합에 대한 소유토지의 현물출자에 동의하면 조합은 설립인가일까지 그 토지급부에 대한 채권을 가지게 되어 실질적인 출자효력은 조합의 설립인가일에 발생하므로 본 건과 같이 신탁등기 없이 재개발 사업이 추진되는 경우에는 조합설립인가일을 받은 날을 종전자산의 취득시기로 보는 것이 합리적이라 할 것이라는 의견이다.

 

조세심판원에 따르면 쟁점①에 대하여 먼저 살펴보면 법인세법 시행령 제68조 제1항 제3호는 상품 등 외의 자산의 취득시기를 대금청산일, 소유권이전등기일, 사용수익일 중 빠른 날로 규정하고 있고 청구법인은 종전자산을 현물출자로 취득하여 2013.8.2. 관리처분계획인가를 받아 신탁등기 없이 재건축사업이 이루어졌는데, 조합원은 관리처분계획인가일에 청구법인에 종전자산을 제공함으로써 ‘신축부동산을 취득할 수 있는 권리’를 취득하게 되고(대법원 1996.8.23. 선고 000판결, 같은 뜻임)청구법인은 관리처분계획인가일에 비로소 조합원이 제공한 기존 건축물 등을 철거할 수 있는 등 사용수익할 수 있는 것이므로 청구법인의 종전자산의 취득시기는 사용수익일인 관리처분계획인가일이 된다(조심 2020부209, 2020.7.7. 외 다수)할 것이다.

 

또 쟁점②에 대하여 살피면 종전자산의 취득시기를 관리처분계획인가일로 볼 경우 그 취득가액은 관리처분계획인가일(2013.8.2.)의 시가를 적용하여야 하고, 관리처분계획인가는 조합원들로부터 분양신청 현황을 받아 그 분양 내용 등을 정하는 것이므로 그 계획인가일 현재의 가격이 시가에도 부합한다 할 것인 점 등에 비추어 종전자산의 취득가액은 관리처분계획인가일 현재의 감정가액 등을 시가로 반영하는 것이 차당하다 할 것이다.

 

다만, 청구법인이 제출한 쟁점감정가액 관련 감정평가서는 그 구체적인 평가기준 및 방법 등이 확인되지 않으므로 해당 감정평가내역을 제출받거나 새로운 감정평가를 의뢰하는 방법 등으로 하여 종전자산의 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

 

마지막으로 쟁점③에 대하여 살피면 신규설치 기반시설의 감정가액이 용도폐기 기반시설보다 높은 것으로 나타나나, 이는 각 기반시설의 감정평가 기준일이 다르고(약 3년의 차이 존재)신규설치 기반시설의 설치에 소요되는 공사비 등이 반영됨에 따른 것으로 해당 공사비는 이미 분양원가에 포함되어 법인세 신청 시 기 반영된 것으로 보이는 점 등에 비추어 신규설치 기반시설이 용도폐지 기반시설 보다 그 감정가액이 높다 하여 그 차액을 처분손실로 인정하기는 어렵다 할 것이므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 심리판단, 주문과 같이 재조사결정(조심 2021부2860, 20212.01.12.)을 내렸다.

 

[주 문]

☞000서장이 2021.1.13. 청구법인에게 한 2015~2018사업연도 법인세 경정청구 거부처분은 청구법인이 조합원으로부터 현물출자 받은 토지 및 건물의 취득시기를 관리처분계획인가일(2013.8.2.)로 하고, 그 취득가액을 산정함에 있어 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제5조 제3항에 따라 감정평가를 의뢰하는 등의 방법으로 그 적정한 시가를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하며 나머지 심판청구는 기각한다.

 

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