(조세금융신문=이정욱 기자) 이사를 앞두고 거래하는 집이 '깡통전세'일까 불안해하거나 임차인에게 일방적으로 불리한 계약이 이뤄지지 않도록 서울시가 전월세 실거래 데이터를 분석한 주택 거래 정보를 제공한다.
서울시는 2022년 2분기 '전월세 시장지표'를 서울주거포털에 시범 공개한다고 23일 밝혔다. 시는 앞으로 분기마다 지표를 분석해 공개할 계획이다.
서울시는 매년 서울 내에서 약 47만가구의 전월세 계약이 이뤄지는 가운데 시는 임차물량, 정확한 거래가격 등에 대한 충분한 정보를 토대로 임차인이 매물을 비교 선택할 수 있도록 이번 지표를 개발했다.
기존에 여러 기관에서 전월세 시장관련 지표를 제공해왔지만 정보가 필요한 사람이 데이터를 직접 추출·분석해야 해 주택 거래나 계약에 관한 지식이 없는 경우에는 유의미한 자료를 찾아내는 데 한계가 있었다.
시는 새로 개발한 '서울시 전월세 정보몽땅' 페이지에 ▲전월세 임차물량 예측정보(법정동·면적·주택유형·건축연한별) ▲지역별 전세가율 ▲전월세 전환율 등을 공개한다.
우선 '전월세 임차물량 예측정보'는 새로운 전월세가 임대차 시장에 나오는 것을 가정해 갱신계약이 만료되는 시기를 월 단위로 분석, 자치구별로 시장에 새롭게 풀릴 물량을 예측해 공개한다. 물량 예측은 지역별, 면적별, 유형별 등 세분화해 제공한다.
분석 결과 2022년 8~12월 서울 시내 전체 갱신계약이 만료되는 전월세 예측물량은 최대 2만6858건으로 나타났다. 구별 평균 물량은 아파트의 경우 647건, 연립·다세대는 275건, 단독·다가구는 154건으로 집계됐다.
아파트의 경우 강남구(1744건)가 최다 물량 지역으로, 종로구(107건)가 최소 물량 지역으로 나타났다. 연립·다세대는 노원구(68건)가 물량이 가장 적을 것으로, 송파구(1066건)가 가장 많을 것으로 예측됐다.
담보대출금액과 전셋값이 매매가를 웃도는 이른바 '깡통전세'를 사전에 확인하고 피할 수 있도록 '지역별 전세가율'도 제공한다.
시는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증금액·유형 등이 동일한 조건의 주택에서 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하는 점에 착안해 '80% 이상', '90% 이상' 지역을 구분 공개한다. 이에 임차인은 깡통전세 여부를 미리 알아볼 수 있다.
서울시는 "지금까지는 정확한 가격 비율을 모른 채 온라인상에 공개된 시세 정보에만 의존하다 보니 주변보다 높은 전세가율이 형성된 주택인 줄 모른 채 임대 계약을 하는 피해에 노출돼 있었다"고 설명했다.
동일 층·면적에서 실제 거래된 매매가와 전월세 가격을 매칭한 '전세가율' 정보는 전세가율이 높은 지역에서 전월세를 계약할 때 해당 물건과 유사한 주택의 매매가가 어떻게 형성돼있는지 교차로 확인할 필요성을 알려주는 효과가 있을 것으로 보인다.
시가 분석한 2분기 서울 시내 자치구별 전세가율을 살펴보면 아파트 신규 계약은 평균 54.2%로 나타났다. 갱신계약은 38.3%로 계약갱신요구권 사용 등으로 인해 신규 계약보다 낮게 나타났다.
연립다세대의 경우 자치구별 편차는 있지만 신규 계약 전세가율은 평균 84.5%, 갱신계약은 77.5%로 아파트보다 다소 높게 나타났다. 특히 최근 신축 빌라가 많은 강서·양천·금천·강동 등 지역에서 높게 나타나는 경향을 보였다.
아울러 시는 '전월세 전환율 정보'도 제공한다. 전월세 전환율도 전세가율과 마찬가지로 동일 층과 면적에서 이뤄진 실제 전월세 거래를 비교해 지역별, 주택유형별로 분석했다.
올 2분기 전월세 전환율은 아파트 평균 3.9%, 연립·다세대 5.2%로 나타났다. 이 정보는 임차인이 전월세 전환뿐 아니라 전세에서 반전세 또는 반월세로 바꾸는 협상에서도 활용할 수 있을 것으로 기대된다.
시는 이번에 시범 공개한 전월세 시장지표를 분기별로 업데이트해 공개할 계획이다. 자료는 서울주거포털 홈페이지에서 내려받을 수 있다. 지표 활용도를 높이기 위해 민간 부동산 거래 플랫폼과의 협약도 진행하고 있다.
유창수 서울시 주택정책실장은 "임차인이 이사할 집을 계약하고 불안해하거나 불리한 계약에 놓이는 일이 없게 될 것으로 기대한다"며 "앞으로도 전월세 수요자가 유용하게 사용할 수 있도록 주택임대시장 정보를 제공해 나갈 것"이라고 말했다.
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