(조세금융신문=이정욱 기자) 중앙정부(국토교통부 등)가 전국도시 개발을 할 때 각 지방의 주택 공급과 수요의 전수조사가 아닌 표본조사에 기초해 이뤄지고 있어 미분양, 공실 발생이 심화되고 있다는 주장이 제기됐다.
김준형 명지대학교 교수는 12일 국회의원회관 제3세미나실에서 개최된 ‘개발권한 지방이양을 위한 국회토론회’에서 이같은 의견을 내놨다.
김 교수는 “중앙정부가 지역의 상황과 수요를 정확히 모른 채 주택 공급을 계속해 미분양과 공실의 발생이 늘고 있다”고 주장했다.
지방정부의 도시계획은 주택가격 등락 측면에서 접근하지 않지만, 중앙정부의 주택정책은 주택가격 변동에 따라 결정된다.
주택가격이 오르면 그 상승세를 완화하기 위한 수요억제 및 공급증진 정책을, 주택가격이 내리면 그 하락세를 완화하기 위한 수요증진 및 공급억제 정책을 구사하고 있다.
예컨대 문재인 정부는 주택가격 상승으로 이를 완화하기 위해 3기 신도시와 개발제한구역(그린밸트) 등의 정책을 실시했다.
윤석열 정부 역시 주택 가격을 감안해 주택 공급을 대폭 늘리겠다고 발표했다.
◇ 중앙 주도의 체계적 주택공급
결과는 넘쳐나는 지방 미분양
중앙정부가 이토록 주택정책을 좌지우지 할 수 있는 것은 지방정부의 도시계획을 묵살하고 지방개발이 가능하며, 오히려 이것이 주가 되도록 제도적인 체계를 만들었기 때문이다.
예를 들어 도시계발의 주체는 시·군 등 지방정부지만, 중앙정부가 국가계획과 관련된 단서를 달아 얼마든지 도시관리계획을 수립할 수 있다.
지자체장은 협의의 대상이 아니라 의견청취 대상으로 격하되며, 공공주택사업에서는 사전협의를 할 수는 있지만, 협의가 이뤄지지 않아도 협의기간만 끝났다면 중앙 뜻대로 사업을 진행할 수 있다.
김 교수는 중앙이 지방개발 사업을 끌고 가는 것이 체계적으로 되어 있는 것이 가장 우려되는 지점이라고 짚었다.
정부는 공공주택 공급에 대한 10년 단위 ‘주거종합계획’을 수립하고, 이를 근거로 5년 단위의 ‘공공주택 공급‧관리계획’을 짠다. 이 때 국토부 장관은 지자체에 공공주택 공급·관리계획서를 제출하라고는 하지만, 전체 계획의 주체는 국토부가 맡는다.
이 과정에서 중앙과 지방간 협의는 필수가 아니지만, 중앙정부가 짠 개발 계획에 따라 지방정부는 돈을 의무적으로 내야 한다.
그 결과 중앙의 주택정책과 지방 도시계획간 거리는 점점 멀어지게 된다. 그러면서 실제 지방의 수요나 상황, 특성과도 점점 멀어진다. 이는 아무 것도 없는 동네에 아파트만 우후죽순 올라가는 비균형 발전의 원인이 된다.
뿐만 아니라 정부는 주택 가격 측면에서 공급 계획을 짜고 있으며, 그러다보니 지방 특성과 무관하게 공급 수에만 집착하고 있다.
예를 들어 주택정책을 짠다고 해도 실제 수요자들의 신청(대기자 명부)으로 만드는 게 아니라 대규모 임대주택을 운영하다가 공급/재공급할 때마다 가구들로부터 신청을 새로 받아 채우는 특이한 구조를 취하고 있다.
주택수요를 추정할 때도 연령에 따른 수요를 변수로 활용하는 거시모형(M-W모형)을 활용하지만, 이는 세부적인 호수 단위 추정에는 적합하지 않고, 전세계적으로 한국을 제외하고, M-W모형으로 호수 단위 주택수요를 추정하는 나라도 없다. 쥐 잡는 데 소 잡는 칼을 들이대는 꼴이기 때문이다.
지방 상황에 모르고 주택가격에 치중하여 시행하는 중앙정부의 주택정책 퍼즐은 지방 상황의 틀에 맞지 않을 수 밖에 없고, 이 틀을 아는 지방정부가 짠 도시계획이 지방개발의 주축이 되어야 한다는 것이 김 교수의 주장이다.
김 교수는 “중앙정부는 누가 어떤 주택을 얼마나 필요로 하는지 정확하게 알지 못한 채 주택공급 관련 정책을 수립하고 있다. 지역의 상황과 수요를 모른 채 주택을 공급한 결과가 미분양과 공실”이라며 “주택정책은 도시계획 안에서 운영되어야 하며, 지방정부가 세운 장기적인 도시계획의 틀 내에서 주택정책이 움직이도록 해야 한다”고 말했다.
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