(조세금융신문=이정욱 기자) 대망의 2025년이 약 2주 앞으로 다가옴에 따라 과연 우리 부동산 시장에는 어떤 변화의 바람이 일지 관심이 쏠리고 있다.
16일 부동산R114에 따르면 올해 부동산 시장은 지역별, 주택 유형별, 계층별 양극화의 소용돌이가 발생한 해였다. 내년엔 주택공급 확대 정책과 가계 부채 관리, 대출 중도상환수수료 50% 인하, 신생아 특례대출 소득요건 완화 등 금융비용 부담 완화 및 다양한 세제 혜택 등이 시행될 전망이다.
즉, 2024년 부동산 시장은 연초 주택 공급 확대 방안인 '1.10 공급대책'을 시작으로 '청약 제도 개편', '저출생 해결 대책' 등 청년과 신혼부부를 위한 정책이 주로 발표됐다. 주택 공급 부족 우려 심화로 청약 열기는 뜨거워졌고, 금리 인하 기대감이 시장에 선 반영되면서 매수 심리는 더욱 증가했다.
이에 가계 부채 또한 늘어나자 정부는 '스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행', '디딤돌 대출 관리방안' 등을 통해 부채 총량 관리에 나섰다.
이러한 배경하에 내년(2025년)에 달라지는 주요 부동산 제도는 무엇이 있는지 알아보자.
먼저 1월 중순부터 주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 현재의 절반 수준으로 줄어들 전망이다. 중도상환수수료는 대출 만기 전 중도에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용이다. 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2~1.4% 수준, 신용대출은 0.6~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있다. 이에 차주의 부담을 줄여주기 위해 주담대의 경우 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 예정이다. 다만 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용된다.
또한 인구감소지역 주택 취득 장려를 위해 해당 지역에서 공시가격 4억원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 양도소득세(양도세)와 종합부동산세(종부세) 세제 혜택을 받을 수 있게 된다. 비수도권에서 전용면적 85㎡이하·취득가액 6억원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우도 해당된다. 종부세는 12억원까지 기본 공제를, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있다. 양도세도 12억원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용된다.
내년 1월 1일 이후 신생아 특례대출 조건이 완화된다. 기존 부부 합산 연소득 1억3000만원에서 2억5000만원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%p에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 단 구입자금 대상 주택 요건(주택가액 9억원 이하, 대출 한도는 5억원)과 전세자금 대상 주택 요건(수도권 5억원·지방 4억원 이하, 대출 한도 3억원) 및 자산 요건(구입자금 자산 4억6900만원 이하, 전세자금 자산 3억4500만원)은 그대로 유지된다.
또 연소득 7000만원 이하인 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40%한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다. 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대된다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이다. 이자소득 비과세 한도는 500만원이다.
2월부터는 LH(한국토지주택공사) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사나 리츠(부동산 투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 될 예정이다. 건폐율과 용적률은 법적 상한선까지 올라간다. 특히 준주거지역은 용적률을 최대 140%까지 상향 조정되고 서울은 최대 700%까지 올릴 수 있게 된다. 다만 용적률 상향에 따라 개발 이익 일부는 공공주택으로 공급해야 한다.
하반기부터는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. 정부는 안전진단 없이도 준공 후 30년이 넘는 아파트의 재건축이 가능해진 규제 완화 조치가 이뤄질 전망이다. ‘재건축 안전진단’ 명칭을 ‘재건축 진단’으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀔 예정이다. 이번 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상된다.
비아파트를 대상으로 의무임대기간 6년이 적용되는 단기등록임대 유형이 복원될 전망이다. 서민 주거사다리 역할을 하는 비아파트 공급 활성화를 위해 2020년 8월 폐지됐던 단기등록임대 유형을 재도입하는 셈이다.
또 상습적으로 임대보증금을 반환하지 않아 보증회사가 대위변제한 악성임대인에 대한 등록말소도 가능해진다. 등록말소는 보증회사가 2회 이상 대위변제한 후 6개월이 경과한 후에도 보증채무 전액을 상환하지 않은 악성임대인을 대상으로 한다. 임대사업자는 말소 즉시 세제혜택을 상실하게 되고, 그동안 받은 세제혜택은 추징된다.
이와 함께 주택시장 및 가계부채를 안정적으로 관리하고 기금의 지속 가능성 제고를 위한 조치로 디딤돌대출 맞춤형 관리방안도 발표된다. 다만 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양단지의 경우, 2024년 12월 1일까지 입주자 모집공고를 낸 단지 중에 입주기간 시작일이 2025년 상반기(6월 30일)까지인 경우 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능하다.
또 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 실시가 잠정 예정돼 있다. 3단계는 DSR이 적용되는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타대출에 대해 적용되며 스트레스 금리는 1.5%p(2025년 예상)다.
연내에는 청년들의 내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 분양가의 80%까지 저리(최저 2.2%)로 빌려주는 청년 주택드림대출이 출시된다. 청년주택드림청약에 가입한 뒤 1년 이상 돈을 납입한 만 19세 이상 34세 이하의 무주택 청년 중 연소득 7000만원(부부합산 1억원) 이하인 경우 주택드림대출을 이용할 수 있다.
2025년부터 서울과 경기 등 지방자치단체 의견을 수렴해 공동주택 공시가격을 산정한다. 2025년부터 모든 공공주택의 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)하고, 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준 1등급 수준(49dB→37dB 이하)을 적용한다. 시험시설 건립과 기술 검증을 거쳐 민간 주택으로 확대할 계획이다.
올해에 이어 내년에도 연장되는 제도는 ▲ 상생 임대인 ▲ 착한 임대인 ▲ 주택 임대차 신고제(전월세 신고제) 계도기간 연장 및 과태료 완화 ▲ 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 소형주택 구입 시 세제 확대 등이다.
상생 임대인 제도는 임대시장의 안정을 위해 2년 연장(2026년 12월 31일까지)된다. 소상공인의 상가 임대료를 인하한 건물주를 대상으로 임대료 인하액의 최대 70%를 세액공제 해주는 착한 임대인 제도를 2025년 12월 31일까지 연장한다.
전월세 신고제의 계도기간을 2025년 6월 31일까지 1년 더 연장하고 현행 4~100만원인 과태료를 최대 50~20% 수준으로 하향 조정하는 법령 개정도 검토된다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용되는 양도소득세(양도세) 중과세율 배제 규정을 기존 2024년 5월 9일에서 2025년 5월 9일까지 유예된다. 숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하는 시기를 2025년에서 2027년 말까지 늦춰진다.
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