(조세금융신문=송기현 기자) 차세대 금융투자 도구이자 이재명 대통령의 대선 공약이었던 토큰증권(ST·Security Token)의 법제화가 가까워지면서 새 정부 국정에 부합하는 주 활용처를 두고 업계 논의가 활발하다.
13일 금융투자업계에 따르면 현 정부의 '부동산 투자 쏠림' 해소 기조와 관련해 부동산 토큰증권이 해법이 될 수 있다는 분석이다. 토큰증권은 암호화폐 기술인 '블록체인'을 써서 안정성·편의성을 높인 전자 증권으로, 원자재, 미술품, 저작권 등 자산을 쪼개 지분을 갖는 '조각 투자' 수단이 장점이다.
주택 실물에만 투자 수요가 몰리면서 집값이 오르는 악순환이 되풀이되는 만큼, 대체 투자 수단을 발전시켜 이 열기를 분산해야 한다는 것이 최근 당정의 시각이다. 즉 부동산에만 고여있던 자금을 증권 시장 등으로 옮겨 집값 과열을 방지하고 경제 곳곳에 돈이 흐르는 '선순환'을 만들겠다는 것이다.
한국 가계 자산 중 부동산 등 실물자산의 비중은 작년 기준 75.2%에 달한다. 부동산 토큰증권은 아파트나 상가 등을 쪼개 일부 지분을 갖는 금융투자 상품으로, 거액을 대출받아 집 전체를 사는 것과는 본질이 다르다.
이런 토큰증권이 보편화하면 무리해 집을 사지 않아도 유연하게 부동산 기반의 투자를 할 수 있고, 주택 현물에 쏠리는 돈을 분산하는 효과가 나타날 수 있다는 것이 관측의 요지다. 예컨대 아파트 기반의 토큰증권으로 배당을 받는 등의 사례가 늘면서, '영끌' 대출이나 갭투자(전세를 낀 집 구매) 등 관행이 줄 수 있다는 것이다.
이처럼 '집 구매'를 지분 투자로 전환하자는 발상은 각계에서 논의가 활발하다. 예컨대 현재 국토교통부는 리츠(부동산투자회사)가 아파트를 공급하면 실수요자가 지분 투자를 하고 임차인으로 거주하는 새 '한국형 리츠' 제도를 연구하고 있다.
예컨대 집값의 30%를 리츠 지분으로 매입하고 나머지 70%에 대해선 월세를 내며 살고, 원하면 리츠 지분을 계속 늘려나갈 수 있게 해 집 때문에 수억 원 주택담보대출을 할 필요가 없게 만들자는 것이다.
디지털 자산 업계의 한 관계자는 "부동산 토큰증권이 성공하면 투자자의 자발적 펀딩을 통해 다양한 주거 부동산을 공급할 수 있게 돼 주택 시장의 선진화를 촉진하는 계기가 될 가능성도 있다"며 "활성화 방안을 연구할 값어치가 있어 보인다"고 설명했다.
토큰증권의 합법화 법안(자본시장법 개정안 등)은 현재 국회에 계류된 상태로, 여야 이견이 없어 올해 하반기께 통과가 될 것으로 전망된다. 현재 부동산 조각투자는 '금융 샌드박스'(규제유예) 조처에 따라 제한적으로 시행되고 있다.
부동산 토큰증권 발행사는 카사코리아와 루센트블록 등 국내 4곳이 있으며 지금까진 사무용 건물과 물류센터 등 상업 부동산만을 대상으로 했을 뿐 주택 기반의 증권은 발행된 적이 없다. 주택 시장이 민감한 영역이라 애초 금융 당국이 진출을 만류했다고 한다.
현 정부의 벤처 투자 활성화 시책과 관련해서는 비상장사 토큰증권이 주목받는다. 지금껏 벤처나 중소기업은 자금 조달을 위해 벤처캐피탈(VC)이나 은행 대출에 의존했는데, 비상장사 토큰증권을 새 '실탄 확보' 경로로 제공하자는 것이다.
앞서 이 대통령은 대선 공약으로 퇴직연금의 벤처 투자 허용, 모태펀드 확충 등 조처를 통해 벤처 투자 기반을 대폭 강화하겠다는 안을 제시했다. 실제 해외에서는 중소기업이 토큰증권으로 자금을 모으는 경우가 이미 많다.
포르쉐에 인수된 크로아티아의 전기 자전거 업체 '그레이프 바이크'가 유명 사례로 꼽힌다. 이 회사는 스타트업 시절인 2019년 토큰증권으로 초기 종잣돈 150만달러(약 20억7천만원)를 모았다. 단 비상장사 토큰증권은 난관도 적잖다. 정부의 기존 주식 규제와 부딪칠 공산이 있기 때문이다.
최근 미국의 증권 플랫폼(기반 서비스) 로빈후드가 오픈AI와 스페이스X 등 '유니콘급' 비상장사 주식을 토큰증권으로 판다고 발표하자, 미 금융당국은 '이는 정식 주식 상품이 아니다'고 반발한 바 있다.
금투업계의 한 관계자는 "종이 기반의 실물 증권이 지금의 전자증권으로 바뀐 것처럼 주식 토큰화는 앞으로 나아가야 할 큰 흐름"이라며 "비상장사 토큰증권도 제도적 이슈가 많지만, 자본 수급 여건을 개선한다는 취지에서 실용적으로 접근할 필요가 있다"고 설명했다.
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