본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

관리처분계획인가 전 조합원이 아닌 소유자가 부동산을 양도하는 경우 양도소득세에 있어 가장 큰 세금 혜택은 1세대 1주택 2년 보유(거주) 비과세 요건을 갖추고 비과세 양도를 하는 것이다.

이러한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 과정에서 주택 수 판단은 가장 기본적임에도 납세자분들이 생각하고 있는 주택의 개념과 소득세법상 주택의 개념의 차이에 따른 오해로 비과세가 부인되고 세금이 추징되는 경우가 가장 빈번하게 발생하는 부분이다. 지금부터는 주택 비과세 양도를 위한 주택 수 판단 시 고려할 사항에 대해 알아보도록 한다.

주택의 정의는 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 최근에 비과세가 부인되어 과세예고 통지를 받은 한 납세자의 경우 아파트 하나 보유 중에 양도했는데 왜 세금이 나왔는지 한탄했지만, 그분이 보유한 오피스텔에 임차인이 거주하고 있어 국세청은 오피스텔을 주택으로 판단한 것이다. 이처럼 납세자분들에게 주택의 개념은 단독주택, 아파트, 빌라 정도로 생각하고 있는 경우가 많지만, 세법상으로는 사실상 주거용으로 사용할 수 있는 모든 건물을 포함하고 있어 오해하지 않도록 주의해야 할 것이다.

그럼 주택 수 판단 시 주택 수에 가산하는 유형들을 확인하면 다음과 같다. 먼저 무허가주택의 경우를 보면 무허가주택은 건축허가를 받지 않거나 불법으로 건축된 주택에 해당하여 건축물대장에 등재가 안 된 예도 있지만 사실상 거주가 가능한 공간을 갖추고 있다면 주택 수에 가산하게 된다.

오피스텔의 경우는 실제 임차인이 사무실로 사업자등록을 내고 쓰고 있다면 주택 수에서 제외되고 주방 등 주거공간을 갖추고 주거목적으로 활용하고 있다면 주택 수에 가산해야 한다. 마지막으로 조합원입주권은 분양권과 달리 원조합원과 승계조합원 모두 주택 수에 가산하도록 법에 열거되어 있다.

다음은 주택 수 판단 시 주택 수에서 제외되는 유형들은 다음과 같다. 먼저 상속받은 주택의 소수지분은 무조건 주택 수에 포함되는 일반주택 소수지분과 달리 공동상속주택의 소수지분자의 경우는 주택 수에 포함하지 않으면 해당 공동상속주택의 상속지분이 가장 큰 상속인 한명의 주택 수에만 포함하게 된다.

다음은 폐가인 공가의 경우로 사실상 사람이 거주하기 곤란한 것으로 확인되는 경우는 주택으로 볼 수 없으며 이 경우 전기나 수도 시설 등을 통한 사실 판단이 중요하다.

[방범권 세무사 프로필]

• 한국세무회계 대표세무사
• 국세청 재산세과 공무원 부동산전문인력과정 교육강사
• 국세청 국선세무대리인 선정
• 공인중개사 법정보수교육 연수교수
• 더존비즈스쿨 양도상속증여세 전임강사
• (前) 한국투자증권 근무
• (前) 이택스코리아 재산세제 전문상담위원
• (前) 신한은행 부동산 절세포인트 칼럼리스트
• (前)지방세무사회 양도소득세컨설팅 실무 강사

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