본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

관리처분계획인가 전 조합원이 아닌 소유자가 부동산을 양도하는 경우 양도소득세에 있어 가장 큰 세금 혜택은 1세대 1주택 2년 보유(거주)라는 비과세 요건을 갖추고 비과세 양도를 하는 것이다.

이러한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 과정에서 납세자분들은 의외로 주택 수 판단이나 보유 기간에 대한 요건은 잘 지키면서 세대 요건을 갖추지 못해 비과세로 신고하고도 세금이 추징되는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 지금부터는 주택 비과세 양도를 위한 세대원 판단 시 고려할 사항에 대해 알아보도록 한다.

첫 번째는 1세대의 정의와 판정기준일이다. 소득세법에서 말하는 1세대는 동일한 주소에서 현실적으로 생계를 같이하는 세대 구성원을 말하며 해당 세대 구성원은 주택 양도일 기준으로 판정하게 된다. 물론 국세청에서는 생계를 같이하는 구성원을 실질적으로 확인하기 어려워서 주민등록등본상 전입된 세대 구성원의 주택수를 양도일 기준으로 모두 합산해서 2주택 이상 소유 시 비과세를 배제하고 세금을 추징하는 것이 현실이다.

두 번째는 배우자 없어도 독립된 1세대로 인정받는 경우이다. 사례를 들어 말씀드리면 세대 구성원 중 20대 중반인 아들에게 부모님이 대학 근처에 조그만 오피스텔을 얻어주었고 당연히 주민등록등본상 다른 지역에 전입된 아들은 주택 수에서 제외된다고 생각한 부모는 본인들이 거주하던 주택을 비과세 양도로 신고했으나 6개월 뒤에 수 억원의 세금이 추징되었다.

이런 경우는 배우자 없이 독립된 1세대로 인정받는 요건을 알지 못해서 그런 것이다. 배우자가 없는 자녀의 경우 거주 연령이 30세 이상이거나, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우, 또는 국민기초생활보장법에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 독립된 생계유지를 할 수 있는 경우이다.

따라서 대학생 신분인 아들의 경우 주민등록상 세대원은 아니어도 30세 미만으로 중위소득의 100분의 40이상의 경제적 능력이 없으므로 아들의 오피스텔까지 주택 수에 포함하는 국세청 판단이 틀리지 않음을 알 수 있다.

세 번째는 세대원 중 부부에 대한 것이다. 기존에 대법원 판례(대법 98두 13463)에 따르면 각각 단독세대로 분리하여 사실상 생계를 달리해도 부부는 무조건 동일한 세대로 간주하며 단,법률 상 이혼만 별도세대로 인정하며 사실상의 이혼 역시도 동일세대로 보고 있다.

그러므로 부부는 주민등록등본 세대원에 해당하지 않고 떨어져 지내도 주택 수 판단 시 무조건 합산해서 판단해야 함을 주의해야 한다.

[방범권 세무사 프로필]

• 한국세무회계 대표세무사
• 국세청 재산세과 공무원 부동산전문인력과정 교육강사
• 국세청 국선세무대리인 선정
• 공인중개사 법정보수교육 연수교수
• 더존비즈스쿨 양도상속증여세 전임강사
• (前) 한국투자증권 근무
• (前) 이택스코리아 재산세제 전문상담위원
• (前) 신한은행 부동산 절세포인트 칼럼리스트
• (前)지방세무사회 양도소득세컨설팅 실무 강사

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