본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로
자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

관리처분계획인가 전 조합원이 아닌 소유자가 부동산을 양도하는 경우 양도소득세에 있어 가장 큰 세금 혜택은 1세대 1주택 2년보유(거주) 비과세요건을 갖추고 비과세 양도를 하는 것이다.

이러한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추는 과정에서 보유요건의 판단은 가장 기본적임에도 사실상 납세자분들은 세밀한 세법규정까지는 정확하게는 알지 못하고 있는 것이 현실이다. 지금부터는 주택 비과세 양도를 위한 보유요건 판단시 고려할 사항에 대해 알아보도록 한다.

주택의 보유기간 계산은 주택 취득일부터 양도일까지 이다. 당연해 보이는 말이지만 재개발재건축처럼 종전부동산을 취득한 후 관리처분계획인가 후 멸실하고 신축아파트를 새롭게 짓는 경우는 그럼 취득일과 양도일은 언제고 그에 따라 보유기간은 어떻게 될까?

그리고 취득을 매매, 상속, 증여, 재산분할 등으로 취득 했다면 그 경우 취득시기는 언제로 볼 것인가? 2년 보유에서 단 하루라도 부족하면 수 억원의 세금이 추징될 수 있는 양도소득세 비과세 판단을 위해 보유요건을 따지기 위한 취득시기와 양도시기를 정확히 아는 것은 무엇보다 중요하다.

가장 많은 부동산이 거래되는 매매의 경우에는 흔히 잔금일에 해당하는 대금청산일이 취득 및 양도 시기가 되며 단, 등기접수일이 대금청산일보다 빠른 경우는 등기접수일을 취득이나 양도 시기로 보게 된다.

따라서 간혹 부동산을 거래하며 부득이한 이유로 잔금일 두달 전에 양수인에게 소유권등기를 이전한 경우 양도인은 2년 보유 판단 시 취득일부터 잔금일까지가 아닌 등기접수일까지로 판단해야 하며 비과세가 아닌 경우 양도일이 등기접수일이 됨에 따라 2달 안에 해야 하는 양도소득세 예정신고를 잔금일 기준으로 오해해서 무신고 가산세를 내는 경우도 수시로 발생하는 것이 현실이다.

그밖에도 알고 있으면 도움 되는 취득 및 양도 시기는 상속은 등기접수일과 무관하게 상속개시일(사망일), 증여는 증여계약일과 무관하게 등기접수일, 자가 건설한 건축물은 사용검사필증교부일, 사용일, 사용승인일 셋 중 빠른 날, 토지 등이 현금청산 되어 수용되는 경우는 수용개시일과 보상금공탁일, 등기접수일 중 빠른 날, 이혼에 따른 재산분할의 경우 재산 분할해 준 전 소유자의 당초 취득일이 적용됨을 기억하면 보유요건 판단 시 잘못된 판단을 하지 않을 수 있을 것이다.

[방범권 세무사 프로필]

• 한국세무회계 대표세무사
• 국세청 재산세과 공무원 부동산전문인력과정 교육강사
• 국세청 국선세무대리인 선정
• 공인중개사 법정보수교육 연수교수
• 더존비즈스쿨 양도상속증여세 전임강사
• (前) 한국투자증권 근무
• (前) 이택스코리아 재산세제 전문상담위원
• (前) 신한은행 부동산 절세포인트 칼럼리스트
• (前)지방세무사회 양도소득세컨설팅 실무 강사

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