(조세금융신문=이지한 기자) 2017년부터 부동산 관련 각종 규제가 쏟아지면서 관련 법이 바뀌고 복잡해졌다. 이후 양도소득세 상담을 꺼리는 세무사가 늘면서 ‘양포세무사’라는 신조어까지 만들어졌다.

 

부동산이 속해있는 지역이 조정대상지역인지 또는 1주택자라도 보유기간과 거주기간은 어떻게 되는지, 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우는 비과세를 어떻게 판단해야 하는지 등 매우 다양한 요소에 대해 정확한 판단을 통해 컨설팅하지 않으면 수천 만원에서 많게는 수 억원의 세금 차이가 발생할 수도 있기 때문이다.

 

이장원 세무사는 양도소득세와 상속세를 전문으로 컨설팅하면서 바쁜 나날을 보내고 있다. 납세자와의 상담과 함께 양도세 교육 일정이 이미 꽉 찬 이 세무사를 찾는 고객 중 상당수는 동료 세무사라고 한다. 그만큼 양도세 상담이 어렵기 때문이다. 서울 송파구 석촌호수 주변에 자리한 ‘장원세무사’를 찾아 이장원 세무사를 만났다.

 

Q 세무사의 업무 중 가장 기본이 되는 일이 장부작성 대리 즉 기장대리인데, 기장대리를 하지 않고 세무 컨설팅 위주로 일하고 있다고요.

 

A 기장대리 업무는 세무사의 기본업무이면서 주가 됩니다. 저도 같은 생각이었지만 2017년 다주택자에 대한 양도소득세 중과 개정을 계기로 지금은 자산관리를 통한 양도·상속·증여 세무 컨설팅을 핵심 업무로 설정하고 진행하고 있습니다.

 

당시 조정대상지역 내 주택을 여러 채 소유하고 있는 자가주택을 양도하게 되면 이를 투기성이라고 보아 양도차익에 장기보유특별공제를 배제하고 10% 또는 20%의 중과세를 적용하게 되면 세액 차이가 몇 배나 커지게 되는 세법개정을 보면서 해당 분야의 전문성 함양을 통해 세무사로서의 입지를 다져야겠다고 생각했습니다.

 

최근 핵심 업무는 3기 신도시 및 도시공원 일몰제와 관련한 토지수용업무, 그리고 양도 및 증여 절세 컨설팅과 상속세 신고, 세무조사입니다. 핵심 업무에만 집중하면서 업력을 쌓다 보니 주위 세무사님들도 많은 협업 요청을 해오고 있습니다.

 

Q 요즘 양도소득세와 관련된 규제가 워낙 복잡하다 보니 세무사들도 양도세 컨설팅을 꺼리는 상황에서 이를 주업무로 하기 쉽지 않았을 텐데요.

 

A 다주택자 중과세 이후 양도소득세 분야는 세무사에게 하나의 진입장벽이 돼버린 듯합니다. 하지만 역발상으로 다주택자 중과세를 진입장벽이 아닌 전문성 강화의 초석으로 만들고자 노력하고 있습니다. 저 역시 올바른 세법판단을 위해 컨설팅 사항을 무조건 8회 이상 검토하고, 근무 세무사들과 반드시 크로스 체크하고 있습니다. 그래도 세법해석이 갈리는 경우는 국세청에 서면질의를 신청하고 있습니다.

 

최근에는 조정대상지역 내 재건축 아파트의 조합원입주권에 대한 환급금의 양도소득세가 중과세인지 일반과세인지에 대한 해석의 모호함이 있었습니다. 일선 세무서와 국세청의 세법 상담에서도 확답을 받지 못해 세법개정의 취지와 함께 서면질의를 신청하였고, 일반과세가 옳다는 결론이 나와 많은 납세자의 국세 환급 업무를 도와드린 바 있습니다.

 

Q 양도세 신고와 납부에서 대표적으로 납세자들이 주의해야 할 사항은 어떤 게 있을까요?

 

A 우선 매매계약서 작성 전에 세무사와 상담을 권합니다. 매매계약서의 작성으로 대부분 양도소득세가 결정되는 만큼 작성 전에 세무사와 상담을 통해 절세플랜을 기획하셔야 합니다. 간혹 양도소득세 관련 감면 및 비과세 요건에 관한 판단 없이 양도를 완료하신 후 세무사를 찾는 경우를 보게 됩니다.

 

양도소득세는 절대 고정된 금액이 아닙니다. 양도물건에 적합한 절세플랜이 존재할 수 있는데, 이를 놓치는 납세자분들을 볼 때마다 안타깝습니다.

 

본인이 비과세나 감면 조건을 충족한다고 생각하고 양도를 하는 경우도 마찬가지입니다. 최근 다가구주택의 옥탑 불법개조로 인해 온전히 1세대1주택 적용을 받지 못하고 세액이 추징되는 경우를 자주 접하고 있습니다. 항상 세정업무는 변화하고 있으므로 일선에서 최근 세법 추세를 잘 알고 있는 세무사와 상담을 통해 사전에 절세하시길 권해드립니다.

 

두 번째는 세무사 2인 이상 만나보시길 권합니다. 잦은 주택양도 관련 세법개정으로 세법해석에 따른 세무사의 시각 차이가 있습니다. 큰 자산의 양도를 앞두신 분들은 세무사 2인 이상을 만나 상담을 통해 최적의 절세플랜을 받는 게 좋습니다.

 

실제로 다주택자에 대한 중과세 이후 주택에 대한 자산관리는 그 강도가 매우 높아졌습니다. 1세대1주택 비과세의 경우 양도소득세가 5000만원 가량이지만 3주택 중과세가 되면 9억원이 될 수도 있는 것이 다주택자 중과세입니다. 비전문가의 말이나 개정세법 전의 글이 적힌 인터넷 글을 참고하여 본인의 소중한 자산관리를 하지 않으셨으면 좋겠습니다.

 

Q 조세금융신문의 ‘5분특강’에서 ‘병·의원 세무’에 대한 강의를 맡았는데?

 

A 경기도의사회, 중소병원협회, 보건복지부 산하기관 등 다양한 병·의원 기관에서 병원장의 자산관리나 부(富)의 이전을 주제로 여러 차례 강의하면서 자연스럽게 의사분들을 만나다 보니 병·의원 세무에 대한 이해도를 쌓게 되었습니다. 향후 병원장의 자산관리 및 병·의원 세무를 위한 책도 집필해 세무업무에 도움을 드릴 계획입니다.

 

Q 최근 《나의 토지수용보상금 지키기》라는 책을 발간했는데, 3기 신도시 등에서 나타나는 토지수용보상금과 관련한 절세이야기네요. 어떻게 절세해야 하나요?

 

A 첫 번째는 수용보상금 수령 전 토지소유자가 적용 가능한 감면요건을 미리 검토하여 사전 절세플랜을 계획해야 합니다.

 

토지수용은 강제성을 띤 양도입니다. 조세저항이 있는만큼 수용부동산의 지목과 관계없이 적용되는 감면과 지목에 따라 적용되는 감면 등 다양한 세법 혜택이 있습니다.

 

지목과 관계없이 적용되는 감면 중 꼭 알려드리고 싶은 점은 ‘개발제한구역감면’입니다. 대규모 수용사업이 될 3기 신도시 지구의 94%는 개발제한구역에 해당합니다. 개발제한구역 내 토지 등이 수용되면 감면요건 충족 시 양도소득세 감면을 수용연도에 최대 1억원까지 받을 수 있습니다.

 

 

남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등의 토지소유자는 꼭 해당 감면을 확인하시기 바랍니다. 이외에도 토지수용자에게 적용되는 감면요건은 10가지가 넘습니다. 수용보상금액이 확정되면 수령 전에 꼭 수용 전문 세무사와 상담하셔야 합니다.

 

두 번째는 수용부동산의 취득계약서와 관련 경비 서류들을 검토하실 것을 권합니다. 취득계약서, 취득 시 지출하였던 각종 경비와 취득 후 용도변경, 개량·확장 등을 하여 자산의 가치를 증가시켰던 비용을 적격증빙으로 제출하여야 경비인정이 가능합니다.

 

취득계약서를 분실하셨다면 이전 매도자에게 연락을 취하여 취득계약서 사본이라도 확보하시는 것이 좋습니다. 상담을 진행하다 보면 환산가액이 더 높은 취득가액을 산정 받을 수 있다는 잘못된 정보를 듣고 취득계약서를 분실했다는 거짓말을 하는 토지소유자가 있습니다. 하지만 최근 국세청은 실제 취득가액을 밝혀내기 위해 빅데이터를 활용하고 있습니다. 이로 인해 실제 취득가액이 밝혀지면 추가세액 및 가산세가 추징될 수 있습니다.

 

세 번째는 수용보상금 수령 전후로 추가 부동산 양도를 하지 않는 것이 좋습니다. 수용보상금 수령 전후로 다른 부동산 양도가 1회 이상 이루어졌거나 이루어질 예정이라면 꼭 합산신고를 하여야 합니다. 그러나 합산신고를 하게 되면 대개 절세에 불리합니다. 양도소득세는 누진세율구조에 따라 산정되기 때문입니다.

 

마지막으로 수용보상금 수령 후 즉각적인 자녀에게 증여하는 것을 조심하셔야 합니다. 수용보상금은 과세관청으로부터 지속적인 출처관리가 이루어지므로, 자녀에게 일시적으로 거액의 수용보상금을 준다면 증여세 세무조사가 발생할 수 있습니다.

 

Q 향후 계획이 있다면?

 

A 고객에게 신뢰를 얻는 것은 전문성뿐만 아니라 조직의 규모 및 조직 구성원의 역량 등 다양한 요소가 영향을 미친다고 생각합니다. 또 양도와 상속·증여 관련 컨설팅 업무의 특성상 세무사 단독 판단보다는 동료 세무사와 교차검사를 함으로써 고객에게 더 완벽한 절세플랜을 제시할 수 있다는 것을 누구보다 잘 알고 있습니다.

 

이를 위해 의기투합할 세무사님들과 법인전환을 계획 중입니다. 차질이 없다면 내년 안에 법인으로 전환하여 더 탄탄한 세무 컨설팅 업체를 탄생시켜볼 계획입니다.

 

또한, 양도와 상속·증여는 끊임없이 공부해야 한다는 것을 항상 깨닫고 있습니다. 특히 몇 년 후 변경될 개정세법의 영향까지도 고려하여 컨설팅을 계획해야 하는 점에서 기존 유사세법의 해석 및 적용 등에 대해 많은 논문과 판례를 연구하고 있습니다. 부족함이 없도록 현재 조세법학 석사과정을 마무리 지은 후 부동산학을 수학하여 부동산 세금 부분에 대한 전문성을 함양할 예정입니다.

 

마지막으로 고객의 다양한 요구사항을 One-Stop 서비스로 지원하고자 노무법인과 공동사무실 운영을 고려중이며, 베이비붐 세대의 최대 관심사인 상속세 관련 책 집필을 내년중으로 마무리하여 일반인들에게 사전 상속플랜에 대해 쉽게 안내해드릴 계획입니다.

 

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