(조세금융신문=홍채린 기자) 4월 7일! 서울시장 보궐선거날입니다.
작년 집값 급등과 최근 LH사태 등으로 부동산 문제가 국가적 이슈로 부상했잖아요. 그래서 이번 서울시장 보궐 선거를 앞두고 유권자들은 부동산 정책에 가장 큰 관심을 두고 있습니다. 두 후보 모두 핵심공략으로 ‘주택공급확대’에 초점을 맞췄는데요.
방법론적으로 차이는 보였지만, 공급을 늘려 집값을 잡는다는 기본 컨셉은 비슷합니다. 그래서 제가 더불어민주당 박영선 후보와 국민의힘 오세훈 후보의 부동산 대책 공약을 비교 분석 했습니다.
우선 부동산 공약을 보면, 두 후보 모두 재개발·재건축을 허용한다는 입장이예요.
근데 박영선 후보는 현 정부의 정책을 이어 ‘공공성을 앞세운 개발’을 강조했고, 오세훈 후보는 ‘민간 재건축, 재개발’을 적극 활용한다고 했습니다.
◈ 박영선 후보, "5년 내 30만 가구 공공주택 공급"
우선 박영선 후보는 5년 내 30만 가구의 공공주택을 공급하겠다는 공약을 내놨습니다. 국유지와 사유지를 활용해 토지임대부 방식의 3.3m²당 1000만원대 반값 아파트를 짓겠다는 계획인데요.
30년 넘은 공공임대 아파트 단지를 재건축해서 7만 6000가구를 공급하고, 물재생센터와 버스공영차고지, 경부고속도로 등을 지하화해서 생긴 땅들을 이용해 12만 4000가구를 공급하기로 했습니다.
이런 땅들은 국가나 서울시 등 공공이 소유원을 갖고 있어 반값 아파트가 가능하다는게 박 후보의 설명입니다.
◈토지임대부 방식은 무엇일까요?
기존 분양주택은 우리가 분양을 하면 땅과 건물을 모두 분양하는 방식이예요. 하지만 토지임대부는 공공기관이 토지를 입주자에게 임대하고, 입주자는 건물만 분양하는 방식입니다.
주택 등 건물 주인은 ‘분양자’가 되고, 땅주인은 ‘공공기관’이라는 뜻이죠. 이 과정에서 주택을 토지임대부로 분양해서 입주비용을 절반으로 낮추게 됩니다.
한 마디로 집값은 토지와 건물을 합친건데, 여기서 토지는 공공기관꺼라서 그냥 빌려주는거고, 건물만 분양하는거죠.
토지를 공공이 소유하고 건물만 분양하는거니까. 분양가가 당연히 일반 분양의 절반 정도로 훨씬 저렴합니다. 대신 토지에 대한 이용료를 월 임대 형태로 납부해야 합니다.
그런데 여기서 따지고 보면 주택가격을 구성하는 일부가 토지 값인데, 이걸 뺀 건물만 분양하니까 당연히 반만 받는게 맞다는 의견도 있습니다. 그리고 건물값은 노후되면서 감가가 일어나기 때문에, 결국 가치가 없어질 수도 있다는 의견도 있습니다. 또한 국가 땅이 많지 않아서 공급이 많이 나올지도 의문이라는 의견도 있네요.
◈ 오세훈 후보, "공급의 핵심 주체는 민간"
오세훈 후보자는 “공급의 핵심 주체는 민간이 돼야 한다”는 입장이예요. 민간분양과 공공 물량을 합쳐서, 다양한 수요자 맞춤형 주택 36만채를 각각 공급하겠다고 했습니다. 여기서 박후보와 반대되는데요. 박영선 후보는 국가 땅에서 건물을 지어서 임대료를 받자는 정책이죠. 하지만 오세훈 후보는 민간의 땅을 빌려 공공이 건물을 만들고, 서울시가 민간인에게 임대료를 지급한다고 합니다.
오 후보는 민간토지 임차형 공공주택인 ‘상생주택’ 7만호, 소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 ‘모아주택’으로 3만호, 기존 서울시 공급계획을 7만 5000호, 재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만 5천호 등 모두 36만호의 신규 주택을 공급하겠다고 했습니다.
◈ 상생주택과 모아주택이란?
여기서 상생주택이란? 민간토지를 활용하는 방안으로 민간이 토지를 제공하면 공공기관이 주택을 건설하되, 서울시가 토지주인에게 매달 임대료 지급해서 세제 혜택을 줄이는 겁니다. 이를 통해 지어진 주택은 청년과 신혼부부용 장기전세주택으로 공급 예정이라고 합니다.
또한 도심형 타운하우스인 모아주택은 도심 내에 위치한 차 한 대를 세울 공간도 없는 여러 채의 집을 모아서 도심형 타운하우스로 만드는 것입니다.
◈ 재개발·재건축 활성화...두 후보 모두 필요성 인정
재개발·재건축 활성화와 관련해서는 두 후보 모두 필요성을 인정했습니다. 하지만 허용 수준에는 차이가 있는데요.
두 후보가 꼽는 대표적인 규제 완화책은 35층 층고 제한을 완화하고, 용적률 상향 등 재개발 재건축 활성화입니다. 특히 박 후보의 이런 공약은 현 정부의 정책 기조와 다른 것이어서 더욱 주목되는데요.
박 영선 후보는 저층주거지 재개발과 노후아파트 재건축규제를 완화한다고 했습니다. 박원순 전 시장 때 정해놓은 35층 규제를 고치겠다는 방침인데요. 2018년 이후 개발계획이 전면 보류된 여의도 재건축도 더 이상 미룰 수 없다고 말하기로 했습니다. 하지만 이로 인해 발생한 이익을 공공과 민간이 공유한다는 전제를 깔고 있다는 점에서, 일정 수준의 규제는 유지할 뜻임을 보여줬습니다.
반면 오세훈 후보는 박 후보와 같은 ‘조건부’를 촘촘히 걸지 않겠다는 입장입니다. 재개발, 재건축 정상화를 목표로 하고 있는데요. 신규지정이 중단된 재개발지역과 재건축단지 기준을 완화해서 연간 2만채를 재지정하고, 노후 주거지는 5년 간 3만 5000채 규모의 신규 구역으로 지정할 방침이라고 했습니다. 또한 용적률과 층수규제를 풀겠다는 계획입니다.
◈ '21분 콤팩트 도시' vs '서울을 3개 경제축으로'
도시 계획에 대해서도 두 후보는 다른 청사진을 제시했습니다. 두 후보 모두 권역을 나눠 균형 개발한다는 점에서는 같지만, 세부적인 내용에는 차이를 보였습니다.
박영선 후보가 내세운 ‘21분 콤팩트 도시’는 인구 1000만명인 서울의 공간 구조를 인구 50만명 기준 21개 다핵분산도시로 재편하는 계획입니다. 각 분산도시는 21분 이내에 생활 전반이 해결되도록 하는건데요. 서울도심을 21개 생활권으로 쪼개고 21분 안에 직장과 집, 교육, 보육, 의료, 쇼핑, 문화 등을 누릴 수 있는 ‘직주근접’ 도시를 짓겠다는 계획인데요. 이를 통해 부동산, 교통 혼잡, 환경 오염 문제 등을 자연스럽게 해소할 수 있다는 것입니다.
여기에서 도시공간을 수직적으로 재배치하는 방안인 수직정원도 포함돼 있습니다. 수직정원은 경부고속도로 등을 지하화 하면서 생긴 땅에 나선형 빌딩 형태의 ‘수직정원 등대’를 세워 스마트팜과 공공오피스. 1인 가구를 위한 주거 공간 등으로 활용하는 것입니다.
오세훈 후보는 4차 산업혁명 선도 5대 거점을 중심으로 서울을 3개 경제축으로 재편해 집중 개발한다는 공약을 내세웠습니다.
경제1축은 강서~구로~금천~관악구~영등포구 중심의 첨단산업 중심지로, 경제2축은 서초~강남~송파~강동 중심으로 과학기술, 스포츠, 여가중심지로, 경제3축은 마포~용산~동대문 중심의 문화, 교육, 금융 중심지로 만든다는게 핵심입니다.
또한 비 강남지역의 지상철을 지하화해서 지역 거점으로 활용한다는 구상입니다. 역사 주변은 용적률 규제를 완화해서 고밀도로 개발하고, 주상복합을 지어 역세권을 개발하는 방향을 동시에 추진합니다. 이에 해당하는 지역으로 오 후보는 금천, 구로, 영등포, 노원, 성북, 동대문, 성동, 광진구 등 11개 자치구를 언급했습니다.
◈ 임기는 1년...현실 가능성은?
두 후보 모두 재건축, 재개발 규제 완화에 포커스를 맞추고 있는데요. 이에 전문가들은 규제 개선과 공급 확대에 포커스를 맞춘 공약은 긍정적이지만, 실현 가능성에 대해서는 의문을 던지고 있습니다. 왜냐면 잔여 임기는 1년이기 때문이죠.
향후 다시 정식 선거가 치러지고 시장으로 재당선될 경우를 고려한 것이라해도 이번 임기 동안 각 후보가 내놓은 공약이 실현되는 것은 현실적으로 불가능한다는 것이죠.
또한 도시개발을 통한 주택공급은 1~2년으로 해결될 문제가 아니기 때문에 각 후보들이 내놓은 공약을 보면 시행시기나 자금조달 방안 등 구체적 안이 없다는 입장이라고 합니다.
지금까지 더불어민주당 박영선 후보와 국민의 힘 오세훈 후보의 서울시장 보궐선거 부동산 대책을 비교 분석해봤는데요. 오늘과 내일 이어서 사전투표를 진행하고, 다음 주면 4월 7일입니다! 이 영상을 보시고 참고하시면 좋겠습니다.
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