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(조세금융신문=고승주 기자) 신탁 임대부동산을 부동산 중개 과정에서 중개인이 계약서에 누락한 경우 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 억울한 경우가 발생하고 있다.

중개인이 얼마든지 신탁원장을 확인해 계약서에 명시할 수 있지만, 의무사항도 아니고 잘 알려져 있지 않아 불완전 계약이 빈발하고 있다는 것이다.

이 경우 못된 임대인을 만날 경우 임차인은 보증금을 거의 돌려 받을 수 없어 제도적 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.

오영표 변호사(현 신영증권 패밀리헤리티지 본부장)는 15일 ‘신탁 활성화 및 신탁산업 발전을 위한 법제 및 세제 개선방안’ 세미나에서 상속신탁 임대주택에 대해 임대인을 위탁자로 임대차 계약체결시 임차인이 보증금을 돌려 받을 수 있게 끔 대항력과 우선변제력을 인정할 필요가 있다고 전했다.

▲ 오영표 변호사 [사진=김영기 기자]

현재 임대인이 임대부동산에 대해 상속신탁을 맺은 경우라도 위탁자(임대인)는 임차인과 법 테두리에서 자유롭게 임대차 계약을 맺을 수 있다.

생전에 월세나 보증금을 자기 필요한 만큼 쓰고 사망 후 가족에게 물려주는 등 자산운용은 위탁자 의도대로 할 수 있게 설정하는 경우가 이러하다.

이 경우 중개인은 임대차 계약 시 소유자가 신탁사라는 것을 계약서에 명시해야 하고 이를 신탁사와 임차인에게도 알릴 필요가 있다. 해당 임대차 목적물의 계약자는 임대인과 임차인이지만, 명의상 소유권 등기는 신탁사이기 때문이다.

그런데 이것을 지키지 않았을 때 중개수수료 반환 외에 특별한 법적 제재가 없고, 잘 알려져 있지도 계약서에 신탁사 이름이 빠진 경우가 종종 발생한다.

그런데 임차인이 계약 종료 후 보증금 반환시 못된 임대인을 만나면 임대인이 보증금을 내주지 않을 수 있다.

임대물건의 소유자는 신탁회사이니 신탁회사를 상대로 보증금을 받으라며 모른 척 할 수 있는 것이다.

이 경우 임차인이 소송을 걸더라도 계약서가 불완전한 탓에 제대로 권리 주장을 할 수 없고, 불완전 계약에 대해 중개인에게 소송을 제기할 수는 있지만, 중개수수료 정도만 겨우 반환이 가능한 수준이다.

오 변호사는 현행 제도로도 중개인이 얼마든지 신탁원장을 확인해 계약에 반영할 수 있지만, 법적 제재가 있는 것이 아니라서 사실상 자율에 맡겨져 있는데 임차인의 보증금을 보호하기 위해서는 위탁자 생전에는 위탁자에게 보증금을 반환해야 하는 의무를 부여하도록 법제도 정비나 해석론으로 보완할 필요가 있다고 전했다.

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