2013년 한 해 동안 부동산시장은 개의 어금니가 맞지 않는 것처럼 여당과 야당이 손발이 맞지 않았다는 말이다.
대외변수의 어려움 속에서 박근혜 정부는 취임 후 부동산시장의 변화와 경제를 살리기 위한 대책으로 버블기에 있었던 규제정책들을 정상화 시키고자 4.1 대책을 비롯하여 7.24 대책, 8.28 대책 그리고 12.3 대책까지 무려 1년 동안에 4번의 부동산대책을 발표하였다.
하지만 국민들 입장에서는 4월부터 6월 말까지 찔끔 취득세 감면혜택의 맛을 보게 한 뒤 말만 무성하게 부동산시장을 살려 보려는 정부의 노력과 의지가 관철되지 못하고 허파에 바람만 넣은 꼴이 됐다.
다행스러운 것은 연말 즈음 여·야는 ‘소잃고 외양간 고친 격’으로 말도 많고 탈도 많았던 취득세 영구인하와 다주택자 양도세 중과세 폐지 등 몇가지 법률안들을 처리하여 2014년이 기대의 한 해가 되게 하였다.
그러나 2014년 들어서면서 봄기운에 새싹이 돋아나듯 부동산시장이 살아날즈음 기획재정부에서는 2.26 임대차시장 선진화 방안을 발표하면서 부동산시장은 또다시 자라나는 새싹에 농약을 뿌린 꼴이 되어 얼어붙고 있다.
그렇지 않아도 국내경기의 침체 속에서 대외적으로 북핵문제를 비롯한 일본의 엔저현상, 중국의 경제성장 둔화 그리고 미국의 양적완화 축소 가능성 등과 맞물려 부동산시장이 살아날 지 의문이 든다.
주택시장에 대한 구매자의 인식변화
2013년 기록적 전세가격 상승이 2014년 3월 들어 다소 주춤하고 있다. 전세가격 상승 현상에는 최근 주택을 구입해야 하는 구매력 층 세대의 주택에 대한 인식 변화가 가격상승에 한몫하고 있는 듯하다.
즉, 주택을 구입해야 하는 수요자 입장에서는 아직도 소득에 비해 집값이 높다고 생각하고 있고, 대외 변수의 불확실성(미국의 양적 완화로 인한 금리인상 가능성과 엔저현상 그리고 중국경제의 불확실성과 북한문제 등)이 주택 구매력을 떨어뜨리고 있으며, 주택에 대한 개념도 서서히 변하고(소유에서 이용의 개념으로) 있는 것이다.
뿐만 아니라 중·장기적으로 주택공급은 늘어나고 인구는 감소한다는 불안심리가 주택 구매력을 더 떨어뜨려 매매시장을 위축시키고 있다.
게다가 이들 모두는 주택구매에 나서지 않고 대기수요로 남으면서, 전세수요가 공급보다 많이 발생하여 가격은 고공행진하고 있는 것이다.
<표 1>에서 보는 바와 같이 지난 3월 한국감정원이 발표한 자료에 의하면 전국 주택의 매매가격 대비 전세가격 비율은 평균가격 기준으로 62.4%를 기록하고 있으며 지역별로는 수도권이 62.1%, 지방은 62.7%로 나타났다고 발표하였다.
또한 유형별로는 아파트가 69.6%, 연립주택이 63.7%, 단독주택은 43.1% 순으로 나타나, 아파트와 연립주택이 전국 종합 평균비율을 상회하고 있음을 알수 있다.
이렇게 전세가격이 매매가격에 육박하면 임차인들은 향후 전세금을 돌려받을 수 없다는 생각에 매매수요로 돌아서야 함에도 주택에 대한 기대 심리가 예전 같지 않아 매매가 활성화 되지못하는 부분도 있다.
전세가격 상승은 매매가격 상승의 선행지수임에도 선 듯 매매에 나서지 않는 가장 큰 주요인은 젊은 층의 주택에 대한 인식변화(자산이나 소유의 개념에서 이용의 개념으로 변화)인 것 같다.
그렇다고 필자가 부동산가격이 무작정 상승하기를 바라는 것은 아니다. 부동산가격은 최소한 물가상승 정도 이상 상승해야 경제가 돌아간다. 자재값을 비롯한 인건비 상승이 반영된 부동산가격 상승은 경제활성화에 필요충분조건이기 때문이다.
박근혜 정부의 부동산시장 정상화 대책이 시장에 미치는 효과와 영향
지난해부터 여야 합의로 통과된 부동산 관련 개정 법률안들을 몇 가지만 살펴보자.
첫째, 취득세 영구인하를 다룬 「소득세법」 개정이다.
취득세 영구인하는 단기적으로는 부동산시장에 효과가 나타나겠지만 장기적으로는 그 효과가 미미할 것이다.
이유는 종전 9억원 이하 주택의 취득세는 2%였으며, 9억원 이상 주택의 취득세는 4%를 납부해야 했던 것이 법률개정으로 6억원 이하 주택의 취득세는 1%로 1% 낮아진 반면, 6억원 이상 9억원 이하의 주택매매 취득세는 예전과 변함이 없다.
그리고 9억원 이상 주택은 4%가 3%로 1% 낮아져 결국 6억원 이하 주택 거래와 9억원 이상 주택거래에만 취득세 인하 효과가 나타나 주택거래에도 양극화 현상이 나타날 수 있다.
이러한 취득세 인하 효과는 시행 초기에는 효과가 나타나겠지만 시간이 경과하면 취득세가 언제 주택을 구입하더라도 변함이 없다는 것이 일반화·보편화되어 그 효과는 반감되고 주택거래에 큰 영향을 미치지 못할 것이다.
따라서 취득세 영구인하는 단기적 효과에 불과하고 장기적 효과는 미미하다는 말이 된다.
둘째, 다주택자 양도세 중과세 폐지를 다룬 「소득세법」개정이다.
다주택자 양도세 중과세 폐지는 장·단기적으로 부동산시장에 미치는 효과와 영향이 클 것이다. 이는 지난 2009년 정부가 분양가상한제를 시행하면서 건설사들이 이를 피해 고 분양 가격을 유지하려고 2008년 말 서울·수도권을 비롯한 지방에서 중·대형평형 아파트를 대량 공급한 적이 있다.
이런 연유로 2009년 1월말까지 전국의 미분양주택은 20만호를 육박하였고, 정부는 급기야 미분양주택 해소차원에서 동년 2월 12일부터 그해 말까지 미분양 주택을 구입하는 사람들에게 양도세를 5년간 면제혜택을 준 적이 있다.
덕분에 미분양주택은 많이 해소되었지만, 당시 구입을 서둘렀던 분양자들은 대부분 실수요자보다는 가수요자가 많아 다주택자가 되고만 것이다.
또한 분양을 받은 주택들은 대부분 고분양 가격에 중대형평형이 많았으며, 이후 부동산시장 침체로 가격하락과 함께 주택구입 시 받은 대출원금과 이자를 변제하지 못하여 상당수가 하우스푸어로 전락하는 기현상을 만들게 되었다.
따라서 박근혜 정부는 침체된 부동산시장을 살리기 위해 버블기에 만들어졌던 징벌적제도인 다주택자 양도세 중과세 폐지를 줄곧 주장해 왔으나 야당은 부자감세라는 명목으로 반대를 거듭하다가 2013년 정기국회 말에 어렵게, 어렵게 합의를 도출하여 폐지를 결정한 것이다.
결국, 이제는 다주택자들을 부정적인 측면에서 매각차익만 바라보고 투자한 부동산 투기꾼으로 볼 것이 아니라 긍정적인 측면에서 주택이 없는 서민들에게 정부대신 주택을 구입하여 임대주택으로 내놓는 효과가 있다는 것을 이해할 때가 된 것이다.
이렇게 다주택자가 하우스푸어에서 벗어날 수 있도록 한 「소득세법」개정은 부동산시장에 많은 영향과 효과를 줄 것으로 예상된다.
주택시장은 언제나 실수요자 중심으로만 거래되거나 분양되지는 않는다. 가수요가 있어야 주택시장이 살아나듯 다주택자 양도세 중과세 폐지 역시 부동산시장이 살아나는데 지속적 영향을 줄 수 있다.
셋째, hRUhRU공동주택 수직증축 리모델링 활성화 관련 「주택법」 개정이다.
공동주택 수직증축 리모델링 활성화는 부동산시장에 장·단기적으로 긍정적인 효과와 영향을 줄 것이다. 보통 공동주택 수직증축 리모델링사업과 정비사업(주택재건축·재개발사업 등)은 아무리 사업을 빨리 추진한다 하여도 최저 3년에서 10년 가까이 긴 시간이 소요되는사업이다.
특히, 공동주택 수직증축 리모델링 관련 「주택법」은 4월 25일부터 시행되어 신축한지 20년 이상 된 1기 신도시 아파트단지 모두가 해당된다.
뿐만 아니라 서울·수도권지역의 중고아파트 상당수가 이 혜택을 받을 수 있게 되었다.
따라서 그동안 전면 철거를 하고 새로운 아파트 단지를 조성하던 주택재건축사업 방식보다는 비용적 측면에서 적게 들고, 여유용적률이 부족한 단지에서는 사업 가능성을 열어주어 주택시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다.
또한 개정된 법률 내용을 살펴보면 신축한지 15년 이상만 되면 구조안전진단을 통하여 사업추진이 가능해져 15층 이하는 2개층 증축을, 15층 이상은 3개층 증축을 할 수 있을 뿐 아니라 기존가구수의 15% 범위 내에서 증축이 가능해져 가구당 면적 증가도 전용면적 85㎡ 이하는 40%, 85㎡ 초과는 30%까지 증축이 가능해 졌다.
따라서 전면절거 위주의 주택재건축사업이 부분별 증축을 이용한 수직증축 리모델링사업으로 선회하여 활성화된다면 부동산시장 활성화에 큰 도움이 될 것이다.
넷째, 정비사업 추진 중 종전면적의 범위에서 2주택 분양 허용과 현금보상시기를 관리처분계획일(분양)부터 90일로 늦춘 「도시 및 주거환경정비법」개정이다.
2주택 허용과 현금보상시기 연장은 정비사업에 장기적 효과와 영향을 줄 것이다. 정비사업은 2003년 「도시 및 주거환경정비법」이 재정되고 2006년 6월 30일까지 전국의 대도시(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제29조1항에서 대도시란 서울특별시와 광역시를 제외한 인구 50만 이상의 도시를 대도시로 하고 있음)에서는 노후·불량한 주거지 등을 정비사업지구로 지정하도록 동법 부칙 제4조에 언급하고 있었다.
따라서 서울·수도권지역을 비롯한 많은 대도시에서는 정비사업 지구지정(예정지구 포함)을 추진했으며, 부동산시장이 좋았던 2007년까지 많은 곳에서 사업추진이 이루어져 전국의 정비사업지구가 무려 2,800여 곳이나 되었다.
하지만 2008년 미국의 리먼브러더스 사태이후 세계경기의 위축과 더불어 국내 경기 침체는 부동산시장 침체로 이어져 정비사업을 더 이상 추진할 수 없게 되었다.
이러한 이유는 간단하다. 사업을 추진하면서 발생해야 할 개발이익이 경기침체로 발생하지 않거나 오히려 추가부담금이 발생하여 더 이상 사업을 추진할 수 없게 된 것이다.
따라서 정부는 이들의 출구 전략을 만들어 주기위해 지금까지 정비사업 추진 중 종전자산가치 범위 내에서 2주택을 허용했던 것을 종전면적 범위로 확대하고, 현금보상시기도 관리처분계획일(분양)부터 150일이었던 것을 관리처분완료일 이후 90일로 늦추는 등 정비사업을 추진할 수 있도록 최소한의 배려를 한것이라고 생각된다.
그러나 이러한 조치는 당장 정비사업이 대박이 나듯 사업이 재추진될 수 있는 여건조성에는 크게 미치지 못할 것이나 향후 부동산시장이 살아나면 다시 한번 정비사업을 추진하는 조합이나 조합원들에게 희소식이 아닐 수 없다.
따라서 「도시 및 주거환경정비법」개정은 부동산시장에 장기적 효과와 영향을 줄 것이다.
다섯째, 개발부담금 한시(1년)면제(「개발이익환수에 관한 법률」)개정과 준공공 임대부분이다.
주택사업자의 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세, 소득세 등에 대해 파격적인 세제 감면 혜택 그리고 장기보유특별공제 60% 적용(「조세특례제한법」)등 개정이다. 개발부담금 한시(1년)면제는 일시적 효과에 그칠 것이나 준공공임대주택사업자에 대한 세제해택은 임대주택시장에 중장기적으로 효과와 영향이 있을 것이다.
왜냐하면 개발부담금 한시(1년)면제는 사업 종료시점에 부과되는 세금으로 현재 추진 중인 사업장에 영향을 미치므로 그 효과는 단기적일 것이지만, 준공공임대주택사업자의 취득세 등 파격적인 세제감면 혜택 그리고 장기보유특별공제 60% 적용 등은 단기적 효과 뿐 만 아니라 임대주택사업을 하려는 사람들(임대주택사업을 하려는 기업자나 노후를 준비하는 중장년층)에게는 매력적 혜택이 되어 장기적인 효과로 나타날 수 있어 향후 임대주택시장은 활성화 될 것이다.
권대중 (사)대한부동산학회 회장 주요 약력
부동산학박사, 現 명지대학교 부동산대학원(54기 및 포럼지도 교수), (사)대한부동산학회(회장), (사)한국부동산산업학회(부회장), 대한지적공사 비상임이사(선임), 국가미래연구원(국토·교통 연구위원)
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