NPL이란 Non Performing Loan의 약자로 무수익여신 혹은 부실채권으로 번역되고 금융기관에서 대출을 한 후에 채무자가 원리금상환을 제때에 하지 않고 있는 채권을 말한다.
이러한 채권을 금융기관(채권자)이 직접 근저당을 설정한 채권의 경우 경매를 통하여 직접 추심하기도 하지만 최근에는 이를 매각하여 조기에 채권을 회수하기도 한다. 이럴 경우 채권을 유동화 하였다고 한다.
금융기관은 일반적으로 담보대출을 시행할 때 담보물의 감정평가를 거쳐 원리금 상환이 되지 않을 경우 ( 부실화 될 경우) 안전하게 채권을 회수하기 위해 평가액 보다 일정부분 감액하여 대출을 하고 대출원금과 이자회수 비용, 시간을 감안하여 근저당 채권최고액을 설정한다.
따라서 대부분의 경우에는 경매를 통해 채권을 회수하면 전액을 회수할 수 있는 것이 일반적이다.
유동화 채권은 이러한 금융기관의 담보대출을 투자자가 원리금의 총액 보다 저렴하게 매입하여 배당을 통해 수익을 실현하는 것이 기본적인 형태이다.
NPL투자는 배당 수익 외에도 자신이 매입한 물건을 직접 낙찰 받아 매각하여 추가 수익을 창출하는 방법 ( 유입투자 ), 채권 매입 금액을 상회하여 배당을 받아 수익은 실현하였지만 형식 상 회수하지 못한 채권 ( 원래 대출 채권의 원리금 중 배당되지 못한 금액)을 직접 추심, 회수하여 추가적인 수익을 실현하는 방법이 있다.
NPL투자는 경매와 밀접한 관련이 있는 투자방법이기 때문에 직접 낙찰을 받는 유입투자의 경우 수익률을 더욱 높일 수 있다.
직접 경매에 참여하는 경우에는 상계신청(차액지급신청), 채무인수의 경매 제도를 활용할 수 있고 채권자로서 다른 경매입찰자보다 경매관련 정보를 수월하게 입수할 수 있는 장점이 있다.
또 매입가격은 실제로는 채권매입금액이 되지만 입찰금액은 배당가능금액 범위에서만 쓰면 경쟁 입찰자보다 높은 금액을 쓸 수 있어 낙찰 확률이 높아진다.
이와 같은 장점으로 인해 많은 관심을 받고 있는 NPL투자는 경매에 관한 지식이 바탕이 되어야 안전한 투자가 되고 그 중에도 배당의 원리에 대한 이해가 있어야 최종 수익에 대한 예측이 가능하다.
최고가매수인(낙찰자)이 잔금을 법원에 납부하면 이 금액과 기타의 경매과정에서 발생한 금액( 예를 들어 이자, 미납보증금, 항고보증금 등)을 합하여 법에서 정한 순서에 따라 배당을 하게 되는 데, 유동화 채권을 매수한 투자자는 앞에서 언급한데로 채권자로서 배당을 받는 위치에 있으므로 자신이 어떠한 순위에서 얼마만큼 배당을 받을 수 있는지를 알아야 채권매입원가가 적당한지를 판단하고 이에 따라 수익률도 예측할 수 있는 것이다.
무수한 변수가 있을 수 있지만 단일 물건을 경매한다고 가정할 경우 일반적인 배당의 순서는 아래와 같다.
1순위 = 경매집행비용 ( 0.5 - 1.5% ), 필요비, 유익비(제3취득자)
2순위 = 소액최우선배당액, 임금채권 = 최종 3개월분 임금, 최종 3년분 퇴직금
3순위 = 당해세 (재산세, 도시계획세, 종부세 )
4순위 = 근저당채권, 전세권, 담보가등기채권, 확정일자 임차인, 국세, 지방세 ( 법정기일 기준으로 교부 ) 중 빠른 것 순으로 배당.
참고로 가압류채권이 위 4순위 채권 중 어느 것보다 빠른 경우에는 자신을 포함한 후순위 채권과 비율적으로 나누어 배당하게 된다.( 안분배당)
기타의 일반채권도 배당은 가능하지만 일반적으로 NPL채권은 4순위의 근저당 채권을 매입하는 것이기에 후순위의 채권은 근저당이 배당되고 남은 금액을 배당받는 것이므로 근저당권자와는 관련이 없어 위의 순서만 알아두어도 무방하리라 생각된다.
특히 주의할 것은 만약 배당할 금액에서 선순위의 채권이 예상보다 많은 경우에는 그 잔액에서 근저당권자는 배당받을 수밖에 없으므로 예상보다 수익률이 낮아지거나 채권매입금액보다 적게 배당 받는 경우도 발생할 수 있다.
물론 앞에서 언급한 것과 같이 대출기관에서 근저당을 설정할 때에는 대출지침에 의해 안전하게 채권을 회수할 수 있도록 설정하기 때문에 유동화채권의 투자는 상대적으로 안전한 투자인 것만은 사실이다.
하지만 대출 후에 발생한 채권이 근저당보다 선순위가 될 경우도 있기 때문에 채권에 투자하기 전 필수적으로 선순위 채권의 존부, 금액을 검토하여야한다.
간략하게 검토하여야할 선순위 배당채권에 대해 알아보면 1순위 중 경매비용의 경우 미리 NPL매각 담당자를 통해 확인이 가능하고 필요, 유익비의 경우 실무상 거의 배당신청이 없어 크게 문제가 되지 않는다.
2순위 소액임차인최우선배당금의 경우 등기부 상의 최선순위 담보물권 설정일과 지역에 따라서 달라지므로 자세한 검토가 필요하다.
또 유동화채권 매입한 채권자의 입장에서는 가장의 소액임차인으로 인해 배당 금액이 적어질 경우 적극적으로 배당배제 등의 방법으로 배당금을 높일 수 있도록 할 필요가 있다.
임금채권의 일정 부분은 소액임차인의 보증금과 동순위의 배당채권이 되는데 개인사업자나 법인이 소유주인 부동산의 경우 이러한 채권이 근저당보다 후에 발생한 채권임에도 불구하고 선순위로 되어 배당에 크게 영향을 미치는 경우가 있다.
우선 미리 임금채권의 존재 여부를 짐작할 수 있는 방법을 알아보면 등기부에 000외 0인이란 채권자 명의, 혹은 선정당사자 000외 0인과 같은 형식의 가압류권자가 등기되어 있거나 법원 문건 송달 내역에 배당요구가 기록된 경우 근로복지공단이 가압류하였거나 경매를 신청한 경우는 거의가 임금채권이라고 보아도 무방하다, (다만 다수인이 공동으로 가압류한 것은 임금채권이 아닐 가능성도 있다. )
따라서 위와 경매 자료를 검토하여 위와 같은 자료가 확인되면 사실여부와 금액을 꼭 확인하여야 한다.
3순위의 당해세는 일반적으로 경매 물건에 부과된 재산세 정도이고 금액이 크지 않고 기타의 당해세는 거의 없다고 보아도 무방하다.
4순위 채권 중 세금의 경우 개인소유자, 법인소유자를 불구하고 대출 당시에 체납 세금여부에 관해 증명서를 받는 것이 일반적이지만 누락의 가능성은 항상 있는 것이므로 채권매입 전에 매입근저당보다 법정기일이 빠른 세금의 존부와 액수를 담당자를 통하여 확인하여야한다.
투자 수익률과 관련하여 검토하여야할 사항으로 채권매입금액에 더하여 발생하는 근저당이전비용, 매각수수료, 질권대출 시에는 이에 따른 수수료와 비용 등의 검토가 필요하고 투자금의 회수 시기 즉, 배당기일까지의 소요 기간에 대한 검토가 필요한데 이는 경매물건의 성격과, 진행 단계와 관련이 있다.
채권자가 배당받는 금액은 채권최고액과 실 채권액(원리금), 선순위 채권액을 뺀 낙찰금액 중에 가장 낮은 것이기 때문에 낙찰가가 높아도 채권최고액한도로 실 채권액을 배당하고 채권액이 많아도 그보다 낮은 금액으로 낙찰되면 그 한도에서 배당된다.
따라서 채권매입 대상물건의 낙찰가(실제 가치)를 파악하는 것이 배당수익이 목적이거나 유입투자가 목적이거나를 막론하고 중요하다.
어떠한 투자방법이든지 내재한 위험은 있게 마련이다. 상대적으로 안전하다는 NPL투자도 내재된 위험요소가 있기는 하지만 약간의 주의만 기울여도 충분히 예방할 수 있는 것으로 이러한 특성을 고려하여 접근한다면 안전하고 수익률도 높은 투자 방법의 하나가 될 수 있을 것이다.
이수전 굿옥션 서울지사장 주요 약력
한중대학교대학원 교육행정학 석사/ 전)국제교육센터 부동산교육담당/ 전)경기대학교 평생교육원 부동산교육담당/ 전)유한대학교 평생교육원 부동산교육담당/ 전)한독미디어대학교 부동산교육담당/ 현)월간 굿옥션 칼럼리스트/ 현)굿옥션 서울 지사장
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