(조세금융신문=이정욱 기자) 역전세로 인해 기존 세입자의 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환용도로 은행권 대출을 이용할 경우 전세금 차액분 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제가 1년 동안 한시적으로 완화 적용된다.
국토교통부는 26일 이 같은 내용의 역전세 반환 대출 규제 완화를 내일(27일) 부터 시행한다고 밝혔다.
이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연되어 주거이동이 제약되거나 전세금 미반환 위험우려로 인해 불안해하는 세입자 분들이 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다.
전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다.
DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 더 느슨한 규제로 통한다.
정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산했다.
집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.
대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다.
되도록 많은 세입자의 어려움이 해소될 수 있도록 폭넓게 지원한다는 게 정부 설명이다.
후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다.
우선 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.
집주인이 기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 거주자로 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하는 것을 전제로 반환 자금을 대출받을 수 있다.
이 경우 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다.
부동산 업계 관계자들은 임대인들에게 도움은 되지만 새로운 변화는 아니라는 반응이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “이미 임대인이 상당액의 주택담보대출을 받고 있는 경우에는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다”면서 “하지만 가계부채의 질적 저하 위험이나 신규 세입자의 보증금반환 안전을 위해선 불가피한 조치다”고 설명했다.
이어 “이번 정책은 1년 한시 정책이긴 하나 아파트 입주과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 전망이다”고 덧붙였다.
이은형 대한건설정책역구원 연구위원은 “전세자금반환 용도의 대출상품은 종전에도 존재하던 것이었으나 이전 정부의 다주택자 규제 등 정책에 따라 찾아보기 어렵게 되었을 뿐이다”면서 “이번 발표는 종전에 없던 신상품(대출)을 제시하는 것이 아니라, 기존에도 있던 대출상품을 지금의 현황에 맞춰 제시한 것”이라고 말했다.
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