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[전문가칼럼] 전세보증금 반환보증보험제도의 구조적 문제점과 개선방안

 

 

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 전세보증금 반환보증보험과 깡통전세

 

전세보증금 반환보증보험이란? 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우 보증회사가 이를 대신 지급하고, 대위변제한 보증금은 보증회사가 임대인으로부터 회수하는 상품이다. 언론과 국회에서 전세보증금 반환보증보험의 부실(일명 ‘깡통전세’) 문제를 보도하고 있으며, 감정평가사의 감정평가액 부풀리기로 인한 문제인 것처럼 보도되고 있어 깡통전세가 발생하는 근본적인 원인과 개선방안을 검토해 보자.

 

먼저 깡통전세란? 남는 것이 없거나 손해를 본다는 뜻의 ‘깡통 차다’와 ‘전세’를 결합한 신조어로, 집주인의 주택담보대출 금액과 전세보증금 합계가 주택가격에 육박해 시장 침체시기 주택가격이 떨어지면서 세입자가 전세보증금을 떼일 우려가 있는 주택을 의미한다. 통상적으로 주택담보대출 금액과 전세보증금의 합이 주택가격의 70~80%가 넘으면 깡통전세로 본다.

 

해당 주택에 대출금이 없더라도 주택가격이 전세보증금보다 낮아진다면 역시 깡통전세로 본다. 깡통전세의 경우 제때 전세보증금을 돌려받기 힘든 경우가 많다. 또한 역전세란? 주택가격보다 전세가격이나 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격을 넘는 경우 역전세라고 한다.

 

최근 금리인상으로 주택 구매자가 주택가격 하락과 은행대출에 대한 이중 부담을 지게 되고, 그 부담을 이기지 못해 은행 대출금 이자를 연체하다가 주택이 경매로 넘어가는 경우가 발생하면서 세입자들의 피해 사례가 늘고 있다. 지난 2022년 7월 전세보증금반환보증보험 사고 금액(건수)은 872억원(421건)으로 금액과 건수 모두 월간 기준 역대 최대‧최다로 집계됐다. 이러한 현상은 금리가 상승하고 있어 점점 더 심해질 것이다.

 

전세보증금 반환보증보험 가입자 및 상품 종류

 

전세보증금 반환보증보험 가입주체에 따라 임차인이 가입 가능한 상품과 임대인이 가입 가능한 상품으로 구분할 수 있다. 임차인의 경우, 각 보증상품의 조건, 대상 등을 충족하는 경우 임의로 가입이 가능하나, 민간임대주택사업 등록자인 임대인의 경우 지난 2020년 8월 18일부터 「민간임대주택특별법」 제49조 제1항에 의하여 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못할 경우에 대비하여 임대보증금 반환 보증보험에 의무적으로 가입하도록 했다.

 

현재 문제가 되고 있는 깡통전세 관련 전세보증금 반환보증보험은 임대인 보증보험의 법 시행이후 대위변제 기간이 계약기간이후 임을 고려할 때, 임대인 보증보험보다는 임차인이 가입한 전세보증금 반환보증보험인 경우로 판단된다.

 

임차인이 가입 가능한 전세보증금 반환보증보험 상품으로는 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증보험’, 주택금융공사(HF)의 ‘전세지킴 보증’, 서울보증보험(SGI)의 ‘전세보증금보장 신용보험’이 있다. 서울보증보험(SGI)의 전세보증금 보장 신용보험이 1995년 출시되어 가장 오래 되었으며, 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증은 2013년 9월, 주택금융공사(HF)의 전세지킴보증은 2020년 7월에 각각 출시되었다.

 

주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금 반환보증과 전세자금 대출이 결합된 상품(전세안심대출보증상품), 전세보증금반환보증보험 상품이 각각 있으며, 주택금융공사(HF)는 주택금융공사(HF) 보증서를 이용한 전세자금대출 이용자에 한해 전세지킴보증 상품을 제공하고 있다. 서울보증보험(SGI)은 전세보증금 보장 신용보험 상품만 존재한다. 현재 주택도시보증공사(HUG)가 보험 시장의 대부분을 점유하고 있어 이하에서는 주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 대한 개선방안을 검토한다.

 

전세보증금 반환보증보험 가입대상 등

 

가입대상주택은 아파트, 단독주택, 다가구, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택이며 보증금액 한도는 수도권 7억원 이하, 기타지역 5억원 이하이다. 보증한도는 전세보증금 반환보증금액 결정을 주택가격에서 선순위채권을 차감하여 결정하지만 전세보증금 안심대출 보증상품의 경우 전세보증금 반환보증 보증한도는 ‘주택가격에서 선순위채권을 차감하고 전세보증금 대출은 전세보증금의 80%, 전세보증금반환보증액의 80% 중 적은 금액으로 결정한다. 보증금액은 보증한도 내에서 보증인이 신청한 금액으로 한다.

 

그러나 보증보건이 있다.

첫째, 전세계약이 1년 이상일 것,

둘째, 공인중개사를 통해서 체결된 전세계약서일 것.

셋째, 전세보증금 반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것.

넷째, 전입신고, 확장일자를 받았을 것.

다섯째, 전입세대 열람내역을 확인한다.

여섯째, 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해 사항이 없을 것.

 

마지막으로 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 등이다. 취급은행도 일부 제한되어 있다. 위탁금융기관은 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK 기업, 농협, 수협, 대구은행과 네이버, 카카오페이, KB카드(비대면 가능) 등이다.

 

전세보증금 반환보증보험 가입시 활용되는 주택가격 산정기준

 

주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 제시하고 있는 보증보험 가입시 활용되는 주택가격 산정기준은 주택유형별로 다양하며, 감정평가를 활용하는 경우 보증신청인인 임차인이 수수료를 부담하는 조건을 제시하고 있다.

 

주택유형별 가격산정 기준을 살펴보면 첫째, 아파트‧오피스텔의 경우 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 등 2가지 산정기준 중 선택 적용가능하며 「가격공시법」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 국세청장이 공시하는 가격)의 150%에 해당하는 금액. 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%(단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함), 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 등으로 결정한다.

 

둘째, 연립‧다세대주택은 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액, 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 등으로 결정한다.

 

셋째, 단독‧다중‧다가구주택의 경우 해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액, 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 150%에 해당하는 금액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액 등으로 결정한다.

 

마지막으로 감정평가로 결정하는 경우에는 보증신청인이 감정평가수수료를 부담할 경우 위의 요건들에 불구하고 우선 적용한다. 평가금액은 감정평가일로부터 6개월이 경과되지 아니한 금액만 인정하고 평가목적이 담보제공용일 것 그리고 평가대상물건은 전부 또는 주택형별, 동별, 층별, 향별, 위치별로 1세대씩 샘플감정평가가 가능하다.

 

주택가격산정 기준별 활용 현황

 

2018년 주택도시보증공사(HUG) 내부자료에 따르면 전세보증금 반환보증 활용정보현황에서 가장 많은 건수를 가입한 아파트의 경우 총 6만 1143건 보증가입 중 KB부동산시세를 활용한 경우가 5만 6081건, 감정평가서 활용이 907건, 공시가격 활용이 2088건, 공인중개사의 시세정보활용이 678건, 등기부등본 거래가격 활용이 297건, 분양가격활용이 622건 기타 470건으로 나타났다. 2018년 기준 주택 유형별 가입현황을 가격산정 유형별로 구분해 보면 KB시세가 65%, 공인중개사 시세확인서 17%, 공시가격 12%, 감정평가는 2%에 불과했다.

 

 

 

 

그러나, 주택도시보증공사(HUG)는 2019년부터 공인중개사가 임대인 또는 임차인과 결탁하여 전세보증금을 허위로 기재하는 등의 문제를 발생시킨다고 보고 공인중개사 시세확인서를 배제하였다. 대부분의 기준을 KB시세(65%)에 의존하여 판단하고 결정하는 것이다.

 

감정평가사의 감정평가가격은 현재가치를 중심으로 평가하도록 되어 있으나 수수료 문제로 이를 활용하지 못하는 것이다. 그래서 감정평가를 활용한 비율은 2018년 2%에서 2022년 7월 4.9%로 높아졌으나, 전체 보증보험 가입 건수와 비교하면 극히 미미한 상태이다.

 

 

 

 

깡통전세 발생원인

 

전 세계적인 금리인상은 결국 우리나라도 금리를 인상하게 만들고 있어 벌써 기준금리가 3%가 되었으며 시중금리의 상단이 7%를 넘고 있다. 점점 더 부동산시장은 가격이 하락하면서 깡통전세, 깡통주택이 늘어날 것이다. 그런데 그동안 전세보증금반환보증을 취급하는 기관들은 일부 주택가격의 100%를 보증해주는 경우도 있었다.

 

가격이 상승할 때에는 적극적으로 시세를 반영해도 무리가 없겠지만 가격이 하락하는 시장에서는 이런 것들이 결국, 문제가 되어 돌아온다. 따라서 선제적으로 이를 예방했어야 한다. 국토교통부가 지난 9월 1일 발표한 전세사기 피해방지 방안에서도 가격산정체계의 문제점으로 공시가를 150%까지 적용함에 따른 전세가격이 매매가격을 초과하는 사례가 다수 발생하고 있다는 점을 제시한바 있다.

 

당시 국토교통부가 예시한 내용을 보면 신축빌라 등 시세 파악이 어려운 주택은 주택도시보증공사(HUG) 보증가입 시 집값을 실제보다 높게 부풀려 깡통전세 계약을 유도하는 사례가 빈발하고 있다고 했다. 예를 들면 시세 5억인 주택의 공시가격 현실화율(70%)을 적용할 경우 공시가격은 3.5억이 되고 공시가격의 150%를 적용하면 전세보증금액은 5.25억이 되는 역전현상 발생하는 것이다.

 

현재 상황은 정부의 대출규제와 이자율 상승 등으로 주택 거래는 실종된 상태이며 추가적으로 금리가 더 인상될 것이라는 불안감과 주택가격은 더 하락할 것이라는 기대감 등으로 시장상황은 비관적이며 이로 인한 깡통전세는 더 늘어날 것이다. 결국 주택시장의 변동으로 인하여 매매와 전세가 모두 경직되고 있어 향후 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황은 늘어날 것이다.

 

그러나 처음부터 정부나 보증기관들이 무리한 보증 없이 전세보증금반환보증을 했다면 오히려 시장은 가격 안정에 기여했을 것이라는 추측도 든다. 특히, 임차인이 수수료 문제만 해결되었다면, 정확한 시세와 가격평가를 위해 감정평가사를 선정‧의뢰하는 구조가 형성되었다면 깡통전세는 좀 줄일 수 있지 않았을까 한다.

 

전세보증금 반환보증제도의 개선 방안

 

첫째, 전세보증금 반환보증보험 가입시 주택가격의 100%에서 일정 비율을 적용해야 한다. 즉, 주택담보대출시 적용되는 주택담보대출비율(LTV)과 같이 보증보험 가입시 주택가격(또는 감정평가액)에 일정 비율(예, 70%)을 적용하는 방안을 검토해야 한다. 그래야만 주택가격 하락기에도 임차인을 보호하는 등 깡통전세 예방이 가능하다.

 

둘째, 공시가격 적용비율 하향조정이다.

국토교통부자는 9월 1일 개선방안에서 공시가격 적용비율 현행 150%에서 140%로 낮추는 방안을 제시하였으나, 공시가격 현실화 정책이 계속적으로 추진된다면 깡통전세 문제는 해결이 어려울 수 있으므로 공시가격 적용비율을 130% 내지는 120%까지 낮추는 것이 필요하다.

 

셋째, 임차인이 감정평가사를 선정하고 의뢰하는 구조를 개선해야 한다.

국토교통부는 지난 9월 1일 전세보증금 반환보증보험 제도개선방안에서 의뢰인과 평가사간 결탁 방지를 위하여 감정평가사협회 추천제를 활용하는 방안을 제시하고 있으나, 이보다 우선하여 임차인이 감정평가를 의뢰하고 수수료도 부담하는 현재의 시스템 개선 없이는 깡통전세 방지에 한계가 있을 수 있다.

 

따라서, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제5조 제3항을 적용하여 주택도시보증공사(HUG)가 협회에 감정평가법인 등 추천을 의뢰하고 수수료도 주택도시보증공사(HUG)가 부담하는 것으로 개선하여 임차인와 감정평가사간의 접촉을 완전히 차단하는 것이 필요하다. 또한, 감정평가서 발송 전 감정평가사협회가 운영하는 사전심사를 받도록하여 고가평가 가능성을 사전 차단하는 것이 필요하다.

 

넷째, 전세보증금 반환보증보험 가입금액결정의 허점부터 재정비해야 한다.

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 국세청장이 공시하는 가격)의 150%에 해당하는 금액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 150%에 해당하는 금액, 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 150%에 해당하는 금액, 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 150%에 해당하는 금액 등 정상가격 이상의 보증이 이뤄지고 있다. 이는 현실적인 가격보다 높은 보증이 발생할 수 있어 적정한 수준으로 조정되어야 한다.

 

 

 

[프로필] 권대중 명지대학교 부동산학과 교수

•(현)한국부동산융복합학회 회장

•(현)국토교통부 주택공급혁신위원회 위원

•(현)국토교통부 주거정책심의위원회 위원

•(현)국토교통부 중앙토지수용위원회 위원

•(현)대통령직속 국가건축정책위원회 자문위원

•(현)LH한국토지주택공사 경영투자심사 위원

•(현)LH한국토지주택공사 기술심사위원, 보상자문위원

 

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