(조세금융신문=진민경 기자) # 임차인 A씨는 최근 전세계약 기간이 종료됐는데도 불구하고 임대인으로부터 새로운 임차인을 구하지 못했으므로 전세보증금을 돌려줄 수 없다는 이야기를 들었다.

# 임차임 B씨는 등기부등본상 선순위 채권이 없는 주택을 찾아 전세계약을 했는데, 해당 부동산에 직접 부과된 세금으로 인해 전세보증금 중 일부를 회수하기 어려운 상황에 놓였다.

최근 전세시장이 집값 폭락 등 이유로 이른바 ‘깡통전세(전셋값≥매매값)’ 매물이 성행하면서 계약이 만료 됐는데도 불구하고 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있다.

5일 금융감독원은 앞서 밝힌 A씨와 B씨 사례와 같은 상황에 놓였을 경우 안전하게 전세보증금을 지킬수 있는 방법을 ‘금융꿀팁’을 통해 소개했다.

먼저 금감원은 매매가 대비 전세가율이 높거나(통상 70~80% 이상) 등기부등본상 선순위인 근저당 금액이 과다한 주택은 전세계약시 신중을 기해야 한다고 조언했다. 다가구주택의 경우라면 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금에 대한 확인도 요구된다. 계약종료 시점에 새로운 임차인을 찾기 어렵고 경매처분시 보증금을 온전히 회수하지 못할 가능성이 상대적으로 높기 때문이다.

다만 전세가율 및 등기부등본 등을 확인하고 입주했는데도 불구하고 계약 종료시점에 임대인의 자금사정 악화 또는 세금 체납 등에 따라 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생하기도 하며, 부득이 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있다.

금감원은 이에 전세보증금을 안전하게 돌려받기 위한 방법으로 사전에 ‘전세보증금 반환보증’을 가입해 두는 것을 적극 권했다.

현재 보증기관인 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 전세보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 전세보증금 반환보증 상품을 판매하고 있다.

해당 상품에 가입하면 임대차계약이 종려됐음에도 임대인이 정당한 사유없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주게 된다. 앞서 보증기관의 심사를 거쳐 가입할 수 있으며 가입시 임차인이 보증료를 납부한다.

다만 반환보증 가입시 주택 유형, 보증금액, 할인 여부 등 본인의 상황을 고려해 유리한 보증기관을 합리적으로 선택해야 하고, 전세금안심대출(HUG 보증 전세대출) 이용 차주 또는 등록 임대주택에 거주하는 임차인의 경우 이미 반환보증이 가입돼 있을 수 있으므로 먼저 보증가입 여부를 확인해야 한다.

반환보증의 경우 임대인 동의없이 가입 가능하고 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전 가입할 수 있다.

보증기관이 전세자금대출 임차인에게 제공하는 보증은 크게 상환보증과 반환보증으로 나뉜다.

상환보증은 임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증 기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증이다. 임차인이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무는 여전히 남아있으며, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치도 임차인이 해야한다.

반환보증이란 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 않는 경우 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증이다. 임대인이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 하며 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치는 보증기관이 한다.

금감원은 “임차인으로서 전세계약 종료시점에 전세보증금을 온전히 회수할 수 있을지 걱정된다면 반환보증 가입을 고려해 볼 것”이라고 조언했다.

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