본 강의는 2018년 10월 기준 세법을 적용하여 촬영하였습니다.

매년  또는 수시로 세법이 변경되어 적용 기준이 다를 수 있으므로

자세한 상담은 강사 또는 세무사, 회계사 등 전문가와 상의하시기 바랍니다. /편집자주

겸용주택이랑 상가와주택이 결합된 전용주택이 아닌 주택을 말하는데 이런 경우 발생하는 여러 가지 세법상 주의사항에 대하여 알아보고자 한다.

겸용주택을 양도하는 경우에 양도세를 신고 및 납부하여야 하는데 주택의 면적이 상가의 면적보다 크다면 전부를 주택으로 본다.

또한 상가의 면적이 주택의 면적보다 크거나 같다면 주택부분은 주택 상가부분은 상가로 보아 양도세를 계산하여야 한다.

또한 주택부분에 대하여 고가주택 여부를 판단하여야 하는데 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분을 포함한 겸용 주택 전체의 실거래가액으로 고가 주택 여부를 판정한다. 만일 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적은 경우에는 주택과 그 부수토지의 가액만으로 고가 주택 해당 여부를 판정한다.

그렇다면 겸용주택을 임대하는 경우 세금계산서 발행에 대하여 알아보자.

겸영주택 임대시 주택의 임대는 면세이므로 주택임대에 해당하는 건물+토지분에 대해서는 면세계산서를 상가분에 해당하는 건물과 토지에 대해서는 세금계산서를 발행하여야 한다. 

상가의 월세 임대료 수입에 대해서는 개인 일반과세자이므로 임차인에게 세금계산서를 발급해야 하고, 개인인 경우 1년에 2번(7월, 1월) 부가가치세 신고서를 제출해야 한다. 주택임대 면세 부분에 대해서는 원칙 영수증발급대상이므로 계산서 발행의무는 없다.

주택임대인경우라도 직전연도의 공급가액 합계액이 3억원 이상이면 전자계산서를 발급해야 한다. 또한 주택 임대소득에 대하여 매년 5월말까지 종합소득세를 다른 소득과 합산하여 신고하여야 한다.

2018년까지 주택임대소득 2천만원이하는 비과세이며 2019년부터는 2천만원이하는 분리과세 신고하여야한다.

주택의 임대보증금에 대하여는 간주임대료를 계산하여 소득으로 신고하여야하는데 3주택미만 소유자라면 임대보증금 (간주임대료) 부분은 비과세이며 주택 임대소득은 2주택 이상자만 해당한다.  그러므로 주택이 1채를 소유한 상태에서 월세를 주고 다른 주택에서 임차하여 거주한다면 당해 임대소득에 대해서는 비과세이다. 단, 기준시가가 9억원을 초과하는 경우에는 예외이므로 신고 대상이다.

이상으로 겸용주택에 대한 주요 세무사항에 대해서 알아보았다.

[백유애 세무사]

• (전) 한국씨티은행 PB
• (전) 태원세무법인 근무세무사

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