안녕하세요? 섬세한 병의원 개원가이드 김수현 세무사입니다. 오늘은 상가임대차보호법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 원장님들이 개원하실 때, 세무사 사무실에서 사업자등록을 하면서 세무서에서 확정일자를 받아오라고 하는 경우가 있습니다. 이 확정일자를 받는 이유는 바로 상가임대차보호법상의 임차보증금의 우선변제권을 보장받기 위해서입니다.
상가임대차보호법에서는 임차보증금의 우선변제권 외에도 상가임차인들을 보호하기 위한 다양한 장치들을 마련하고 있습니다.
우선 상가임대차보호법이 적용되는 보증금 범위에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 환산보증금은 보증금에서 월세 곱하기 100을 하면 산출됩니다.
만약 보증금이 1천만원이고 월세가 30만원인 경우 환산보증금은 4천만원이 됩니다. 환산보증금은 서울특별시의 경우 6억 1천만원 이하, 과밀억제권역 및 부산광역시는 5억원 이하, 그 외 광역시 및 세종, 파주 등은 3억 9천만원 이하, 그 밖의 지역은 2억 7천만원 이하면 상가임대차적용대상 보증금에 해당합니다.
상가임대차보호법의 핵심내용은 다음과 같습니다. 대항력요건과 확정일자를 받은 상가 임차인은 보증금의 일정금액에 대하여 선순위채권보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 대항력요건은 사업자등록과 점유를 하는 경우라고 생각하시면 됩니다.
또한, 앞서 설명한 환산보증금을 초과하는 경우에도 아래 4가지 항목들이 적용됩니다. 임대차 기간이 최대 5년간 보장됩니다. 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인이 3기의 차임을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
제3자 대항력을 확보할 수 있습니다. 건물주가 부동산을 매각해서 주인이 바뀌는 경우에도 임대차계약에 대한 권리를 주장할 수 있습니다.
임대료 인상율이 제한됩니다. 임대료 증액 이후 1년 내에는 증액을 하지 못하고, 인상율 한도 또한 당시 임대료 또는 보증금의 5%로 제한하고 있습니다.
보증금을 월세로 전환하는 경우 전환비율을 제한하고 있습니다. 현재 연 12%와 한국은행 기준금리의 4.5배 중 적은 비율 이하로 제한됩니다.
이 외에 임차인이 새로운 임차인에게 상가권리금 받는 것을 방해해서는 안된다는 규정도 있습니다. 우선변제권을 획득하는데 가장 중요한 확정일자 신청방법에 대해서 알아보겠습니다.
사업자등록을 하면서 혹은 사업자등록 이후에 확정일자를 받습니다. 사업자등록을 하면서 받는 경우에는 사업자등록신청서에 체크하고, 사업자등록 이후에 받는 경우 확정일자 신청서를 적어갑니다. 임대차계약서 원본을 지참하고, 본인 신청의 경우 대표자 신분증만 가져가고, 대리인 신청의 경우 대표자신분증 사본과 대리인 신분증을 가져갑니다.
세무서에 서류를 제출하는데, 임차한 곳이 구분등기되어 있지 않은 경우 공인중개사 등에 요구하여 도면을 받아 임차하는 부분을 표시해야 합니다.
모든 서류가 갖춰지면 그 자리에서 임대차계약서 원본에 확정일자 도장을 찍어주게 됩니다. 상가임대차보호법은 인테리어 등 많은 비용을 소요하였는데 갑자기 쫓겨나거나 보증금을 받지 못하는 경우를 방지하기 위한 보호제도입니다. 이를 잘 숙지하고 활용하시기 바랍니다.
[김수현 세무사 프로필]
- (현) 다현세무회계컨설팅 대표 세무사
- (현) 산후조리업협회 칼럼위원
- (현) 조세연구회 택스플러스 연구위원
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