조합원입주권의 변환 과정을 보면 ①기존 주택 -> ②부동산을 취득할 수 있는 권리(=관리처분계획 인가일) -> ③신축 주택(=준공일) 인데 ②시점 이후 청산금을 수령 또는 지급하게 된다.
해당 청산금은 기존 주택의 평가액과 신축주택의 분양 예정가액과의 차액이다.
예를 들어, 기존 주택의 평가액(관리처분계획 인가일 시점의 감정평가액 등)이 3억원이고 재개발∙ 재건축 이후 신축 주택의 분양예정가액(위 감정평가액을 고려하여 신축주택 완공 후 추정한 신축주택의 추정시가)이 4억원이라면 1억원이 청산금이고 해당 1억원을 보통 분할하여 조합원이 신축 주택 완공시점까지 납부하게 된다.
일반적으로 청산금을 납부하게 되나 신축 주택의 면적이 줄어들게 되면 청산금을 수령하는 경우도 있는데 이때 수령하는 청산금은 기존 주택의 일부 양도에 의한 양도대가로 보아 양도소득세가 과세된다(물론, 기존 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 만족한다면 비과세이다).
아래 사건은 원고가 3주택을 보유한 상태에서 그 중 1주택에 대해 주택재건축 사업에 의한 관리처분계획인가 이후 청산금을 수령하였고 해당 청산금에 대해 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그 후 과세관청에 의해 1세대 3주택 중과세율을 적용한 양도소득세를 결정∙처분 받은 사례이다.
◆해당 청산금 수령이 조합원입주권 양도인지 주택의 양도인지 여부
원고는 해당 청산금이 주택의 양도가 아닌 조합원 입주권의 일부 양도에 의한 대가이므로 장기보유특별공제 및 일반세율이 적용되어야 한다고 주장하였다(필자주: 해당 사건은 2011년말 이전 양도로서 다주택보유자의 장기보유특별공제 배제 및 중과세율이 적용되던 시기의 사건임. 현재는 다주택보유자의 양도소득세에 대한 중과 규정은 폐지됨).
◆법원 “청산금은 종전 주택 및 부수토지의 유상이전 대가로서 주택의 양도대가임”
법원은 관리처분계획인가일에 조합원입주권으로 변환된 것은 신축아파트 가액에 해당하는 부분에 한하고 그 차액으로 수령한 청산금은 종전 주택 및 그 부수토지를 조합에게 유상 양도한 대가로 판단하였다.
① 재개발사업구역 내의 부동산에 대한 대가로서 청산금을 지급 받은 것은 자산의 유상양도에 해당함(대법원 2001.4.10 선고, 99두7791 판결).
② ‘구 도시정비법’에 에 따르면 청산금이란, 대지 및 건축물을 분양 받은 자가 종전 토지 및 건축물의 가격과 분양 받은 대지 및 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우 그 차액에 상당하는 금액을 말하며 원칙적으로 사업시행자가 (재건축완공 후 주거)이전의 고시가 있은 후에 분양 받은 자로부터 징수하거나 분양 받은 자에게 지급한다. 청산금은 관리처분계획에서 계산치가 계산되고 이전고시로 확정된다.
③ 위 청산금의 성격과 확정절차 등을 종합하여 보면 청산금은 사업시행이전에 소유한 토지 및 건축물의 양도에 대한 대가로 봄이 상당함.
④ 조합원 입주권 양도차익에 관한 규정 소득세법시행령 제166조1항2호에 의하면, 청산금을 지급 받은 경우 청산금 부분은 양도차익 산정에서 차감하여 계산하고 있으며 이는 조합원입주권에는 청산금을 지급 받을 권리가 포함되어 있지 않다고 보고 있는 것임.
따라서 청산금 수령을 기존 주택에 대한 양도대가로 보아 1세대 3주택 중과 규정을 적용한 과세관청의 처분이 옳다고 판결하였다.
참고: 서울고등법원2014누66498(2015.08.28)
◆조합원입주권에 대한 양도소득세 비과세 특례
조합원입주권은 기존 주택이 신축 주택으로 변환되는 과정에 있는 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’이며 양도소득세 과세 대상이다.
한편, 2005년 말 이전에는 조합원입주권을 주택수에 포함하지 않아 1주택과 조합원입주권을 보유한 상태에서 1주택을 양도할 경우 비과세 규정이 적용될 수 있었다.
이로 인해 조합원입주권이 부동산 투기 목적에 이용되었는데 관련 법령 개정으로 조합원입주권을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례가 강화되었다.
다만, 실수요자 및 부득이한 사정에 의해 1주택과 조합원입주권을 보유한 경우 등에 대해서는 비과세 특례 규정을 두어 해당 요건을 만족하는 경우에는 다음과 같이 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다(소득세법시행령 제156조의 2).
① 관리처분계획인가일 현재 2년 이상 보유한 1개의 조합원입주권을 ⒜무주택자가 양도하거나, ⒝양도일 현재 1개의 주택을 소유한 경우로서 해당 1주택 취득 후 3년 내에 조합원입주권을 양도하는 경우 (필자주: 실질적인 1세대 1주택 양도⒜ 및 재개발주택 대신 다른 일반주택을 대체 취득⒝하는 사례)
② 1개의 기존 주택을 보유하다가 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득하고 3년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우(필자주: 기존 주택을 양도하고 재개발주택을 대체 취득하는 사례)
③ 1주택에 대한 사업시행인가일 이후 다른 주택을 취득한 후 1년 이상 거주 하고 재개발주택 완성 후 2년 이내에 세대 전원이 재개발주택으로 이사할 것 및 재개발주택 취득 후 2년 이내에 다른 주택을 양도할 것(필자주: 재개발 사업 중 거주 목적으로 다른 주택을 취득 및 양도하는 사례)
④ 기타 1세대 1주택 비과세 특례에 준하는 경우(소득세법시행령 제156조의 2, 6항 내지 9항)
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