부동산을 매매할 경우, 그 부동산의 현재 시세 등을 고려하여 양도가액을 양수자와 협의하여 산정하고 그 양수자가 양도자의 특수관계자가 아닐 경우에는 특별히 문제될 것이 없다.
한편, 부동산을 다른 부동산 등과 교환할 경우에는 그 부동산의 감정평가를 받거나 해당 부동산이 아파트일 경우에는 매매사례가액의 파악이 가능하므로 매매사례가액을 적용하여 각 부동산의 양도가액을 산정할 수 있다.
하지만 감정평가를 받기 위해서는 비용이 수반되며 아파트라 하여 매매사례가액이 모두 확인이 되는 것이 아니므로 실무적으로는 그 부동산의 기준시가를 산정하여 양도가액으로 하는 경우가 있을 수 있다.
토지는 공시지가, 주택 및 오피스텔 등은 공동주택가격 및 개별주택가격이 기준시가이며(소득세법 제99조 1항), 이는 상속세및증여세법 상 시가가 확인 안 될 경우 적용되는 보충적 평가방법과 동일 ∙유사하여 위의 기준시가를 시가로 오인할 수 있는데 기준시가는 시가가 아니다.
즉, 교환의 경우 실지거래가액의 개념은 있을 수 없으므로 시가를 적용해야 하는 바 여기서 시가란 매매사례가액 및 감정평가금액만 적용될 수 있다. 해당 금액이 없다면 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하고 취득가액도 실지취득가액이 아닌 취득시점의 기준시가를 산정하여 양도차익을 계산하여야 한다.
아래 사례는 원고가 그의 조카들과 부동산을 교환하면서 거래금액을 기준시가로 산정하고 취득가액은 실지취득금액을 적용하여 양도소득세를 신고하였는데, 과세관청이 취득가액 또한 기준시가를 적용하여야 한다고 보아 양도소득세를 경정∙처분한 사례이다.
◆기준시가를 시가로 보아 양도차익 산정을 실지거래가액으로 할 수 있는지 여부
원고는 양도소득세와 관련한 시가를 규정하는 관련 법률 상 토지는 공시지가, 건물은 국세청장이 산정 고시한 가액이 시가이므로 이를 적용하여 이 사건 부동산을 평가하였으므로 이는 실지거래가액의 개념에 부합한다고 주장하였으며,
이 사건 거래는 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우 또는 거래금액에 허위가 있다고 볼 수 없으므로 추계조사 사유가 될 수도 없다고 주장하였다.
◆법원 “기준시가는 보충적 평가방법에 불과하므로 기준시가로 양도차익을 산정해야”
법원은 다음과 같이 기준시가는 시가가 아니므로 양도가액 및 취득가액을 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정해야 한다고 판단하였다.
① 이 사건 부동산에 대해 시가감정이 이뤄지지 않았으며, 기준시가는 시가를 확인할 수 없는 경우에 보완적으로 인정되는 보충적 평가방법에 불과한 점,
② 이 사건 부동산은 매매사례가액이나 감정평가액 등이 존재하지 않아 부당행위계산 부인규정을 적용할 여지는 없어 보이는 점,
③ 실지거래가액을 확인할 수 없고 매매사례가액 또는 감정평가액이 없는 경우 관련 법령상 기준시가로 양도차익을 산정할 수 밖에 없다 할 것이므로, 양도가액 및 취득가액 모두 기준시가를 적용하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.
참고: 대전고등법원2014누10637(2014.10.02)
◆양도차익 산정 – 동일기준 결정원칙
양도소득세 계산시 양도차익은 양도가액 및 취득가액을 모두 실지거래가액으로 함이 원칙인데 위 사건과 같이 양도가액의 실지거래가액이 없는 거래의 경우(교환, 현물출자, 부담부증여 등)라도 매매사례가액이나 감정평가액이 있다면 해당 금액이 실지거래가액이 된다.
왜냐하면 실지거래가액은 해당 자산의 시가임을 전제로 하고 매매사례가액과 감정평가액은 시가의 예시적 가액이기 때문이다.
시가라는 개념(불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액, 상증법 제60조 2항)은 추상적이기 때문에 매매사례가액 및 감정평가액을 시가로 보아 이를 실지거래가액으로 인정을 하고 있는 것이다(소득세법 100조 1항).
위 사례의 경우 원고는 기준시가를 시가와 동일한 개념으로 해석하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 적용하여 양도소득세를 신고하였다고 주장하였는데, 이는 상증세및증여세법 상 보충적 평가방법인 기준시가를 시가로 오판한 것이다.
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