부동산 등의 양도가액은 그 자산 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따르는데, 여기서 실지거래가액은 그 자산의 양도대가로 실제로 받았거나 받기로 한 가액이다. (소득세법 제96조)

양도대가를 현금으로 수수할 경우에는 실무적으로 별다른 쟁점사항이 발생하지 않는다. 하지만 양도자산에 근저당채무가 설정되어 그 채무를 양수자가 인수하기로 하거나, 입주권의 분담금을 납입하고 있는 중에 입주권을 양도하는 경우 등에는 양도대가와 실지거래가액이 달라질 수 있다.

양도대가는 그 자산의 시가임을 전제로 하여야 하고, 각 거래 별로 당사자 간에 발생하게 되는 그 양도자산에 대한 권리·의무 관계를 고려하여야 한다.

근저당채무를 양수자가 인수하기로 하고 그 채무만큼 양도가액에서 차감하여 실지거래를 하더라도 그 양도자산의 시가는 변함이 없고 양도자가 얻는 양도소득 또한 변함이 없다.

입주권 분담금 중 양도일 현재 기일이 도래하지 않은 분담금을 양수자가 납부하기로 하였다면 그 미납 분담금은 양도자의 입주권 취득가액이 될 수 없으므로 양도가액에도 포함되지 않는다.

따라서 양수자는 미납 분담금만큼은 입주권 양수일 이후에 실제로 부담하는 경우 취득가액에 포함해야 하는 것이다.

만약, 양도 계약 이후 양수자가 양도대금 중 일부를 지급하지 않았다면 그 지급하지 않은 금액을 양도가액에서 차감하여야 할까?

양도소득세는 양도로 인한 소득에 대해 과세를 하는 소득세이므로 양도대금으로 받지 못한 금액은 양도자의 소득이 아니므로 양도가액에서 제외되어야 함이 당연하며 대법원 판례 또한 그러하다. (대법원 2009두11874, 2010.1.14. 선고 등 참조)

이는 법인세법상 과세표준을 산정함에 있어 매출채권 등의 대손금을 손금으로 하는 것과 같은 개념이며 양도소득세는 이를 필요경비로 차감하는 것이 아니라 양도가액에서 직접 차감하는 것일 뿐이다.

아래 사건은 원고가 부동산을 양도 후 양도대가 중 일부를 양수자로부터 받지 못해 양도소득이 없다고 보아 양도소득세를 신고하지 않자 과세관청이 양도소득세를 부과한 사건이다.

법원 “양도가액 중 일부 금액이 회수할 수 없음이 객관적으로 명백함”

법원은 다음과 같이 원고에 대한 피고의 과세처분을 취소하였다.

원고가 양수자로부터 지급받지 못한 1억6000만원의 매매대금채권이 회수 불가능한지 살펴보건대,

조세불복에서 쟁점사항의 입증 책임

위 사건에 대한 1심 소송 및 조세심판원의 판결에서는 원고의 청구를 기각하였는데 위 사건의 쟁점사항인 미회수 매매대금채권의 회수 가능성 없음이 명백하지 않다고 보았다.

미회수 매매대금채권을 양도가액에서 제외하려면, 양도대가 중 일부를 회수할 수 없음을 양도자가 입증해야 한다. (대법원 2009두13160, 2011.9.8. 선고 등 참조)

위 사건의 원고는 2심 소송에 이르러서야 미회수 매매대금채권의 회수 불가능한 점을 입증할 수 있었다고 할 수 있는데 왜 이렇게 많은 시간(조세심판원의 판결은 2014년 11월에 있었다)이 흘러서야 입증이 되었을까

물론 원고가 양수자의 현재 재산 등을 파악하기에는 물리적 시간이 필요하기 때문임은 분명하지만, 그보다는 이 사건의 쟁점사항인 미회수 매매대금채권의 회수 불가능성의 입증 여부가 판결 결과에 미치는 영향을 과소평가한 것이 아닌가 한다.

왜냐하면, 원고가 1심 소송까지는 미회수 매매대금채권의 회수 불가능성에 대한 주장을 적극적으로 펼치지 않은 점이 판결문에서 확인되기 때문이다.

조세법은 법조인 사이에서도 그 범위가 방대하고 법률의 취지 및 해석이 쉽지 않다고 한다.

납세자가 조세불복을 하려면 그 쟁점사항을 정확히 파악하고 그에 대한 사실관계 및 그것을 입증하기 위한 객관적 증거로서 청구 이유를 제시해야 한다.

[프로필] 정종희
• 대주회계법인 공인회계사 
  

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