6·17 부동산 대책의 전세대출 규제 대상에 투기과열지구의 3억원 초과 아파트가 들어갔지만, 연립·다세대 주택, 빌라 등은 제외됐다.
전세대출을 활용한 갭투자(전세 끼고 매입)가 아파트가 아닌 주택에는 잘 이용되지 않는다는 정부 판단에 따른 조치다.
21일 금융당국 등에 따르면 6·17 부동산 대책은 투기지역·투기과열지구에서 실거주하지 않는 3억원 초과 아파트를 전세대출을 활용해 사는 것을 제한하는 규제를 담았다고 밝혔다.
다음 달 중순으로 예상되는 규제 시행일 이후 3억원이 넘는 아파트를 사고 다른 집에서 전세를 얻어서 살면 전세 대출을 받을 수 없다. 또 전세 대출을 받은 후 3억원이 넘는 아파트를 사면 대출이 즉시 회수된다.
아파트가 아닌 주택이나 빌라 등은 이번 전세대출 규제 대상이 아니다. 금융당국 관계자는 "갭투자를 주택으로 하는 사람이 많지 않아 이번 규제를 아파트로 한정했다"고 말했다.
다만 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세 대출 보증 제한과 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 사면 대출을 즉시 회수하는 현행 규제는 그대로 유지된다.
이번 규제 기준인 3억원은 전국 아파트 평균 가격이 3억원대라는 점을 고려해 정한 것으로 알려졌다. KB국민은행의 주택가격 동향(5월 11일 기준)에 따르면 전국 아파트 평균 매매 가격은 약 3억9천만원이다.
규제 지역인 서울의 아파트 평균 매매가(9억1천만원)는 전국 평균의 2.3배 수준이다. 서울 아파트 하위 20%(1분위) 평균가격은 약 3억9천만원이다. 1분위 가격조차 4억원에 근접해 서울에서는 4억원 이하 아파트는 찾아보기 힘들다는 얘기다.
금융당국 관계자는 "전세대출 규제는 서울 등 규제 지역의 거의 대다수 아파트에 적용될 것"이라고 말했다.
부동산 114의 시세 조사 대상(6월 12일 기준)인 서울 25개 구의 아파트 124만9천389개 가운데 3억원 이하는 3.48%(4만3천501개)에 불과했다.
강남(0.57%), 강동(0.93%), 광진(0.88%), 동대문(0.20%), 동작(0.20%), 마포(0.63%), 성동(0%), 송파(0.40%), 영등포(0.85%), 용산(0.03%) 등 10개 구에서는 3억원 이하 아파트 비율이 0%대였다.
도봉(23.11%), 중랑(10.82%), 금천(10.13%)만 10%를 넘었다. 사실상 서울에서는 전세 대출 자금을 활용한 갭투자로 3억원 초과 아파트를 사는 것이 막힌 셈이다.
수차례 내놓은 부동산 대책에도 집값이 안정되지 않는 이유가 갭투자라는 판단에 정부는 더욱 강력한 전세대출 규제 카드를 꺼내 들었다.
정부는 다만 사들인 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있으면 전세대출 회수 규제를 유예하는 예외를 뒀다. 실수요자를 위한 예외 항목이다.
이 경우 '전세대출 만기'와 '구입 아파트의 기존 임대차 계약 만기' 가운데 먼저 도래하는 시기까지 전세대출 이용이 가능하다. 시행일 전에 전세대출을 받은 상태에서 3억원 초과 아파트를 샀다면 이번 규제가 적용되지 않는다.
현재 전세대출을 받은 사람이 시행일 이후 규제 대상 아파트를 사면 전세대출은 만기까지만 이용할 수 있다. 즉시 회수 대상은 아니라는 얘기다. 강력한 규제 대책이 전세대출 자금을 활용해 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자에게 가혹한 조치라는 지적도 있다.
이에 모자란 전세 자금 충당을 위한 대출이 갭투자로 전용돼 집값 상승을 부추기는 측면이 있는 만큼 규제가 필요하다는 것이 정부의 입장이다.
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