세입자 바뀌어도 전월세상한제 도입…임대차 3법 한계 극복하나

임대차 3법 중 임대료를 일정 수준 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 계약 갱신 때만 아니라 신규 계약에도 적용하는 내용의 법안이 발의됐다.

현재 논의되고 있는 임대차 3법은 집주인이 새로운 세입자를 받으면서 그동안 못 올린 임대료를 대폭 올릴 수 있는 한계가 지적되고 있는데, 이 법안은 이런 우려를 상당 수준 차단할 수 있는 내용이어서 주목된다.

16일 국회와 국토교통부에 따르면 더불어민주당 이원욱 의원은 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 '주택임대차보호법' 개정안을 대표발의했다.

법안은 우선 전월세상한제를 계약 갱신 때만 아니라 신규 계약에도 적용하도록 했다.

법안은 주택의 임대차 계약이 종료된 지 1년 내에 새로운 임대차 계약을 체결할 때는 종전 계약의 차임 등에 증액상한율을 곱한 금액을 초과해 차임 등을 정하지 못하게 한다.

이원욱 의원의 법안은 임대료 증액 상한을 기존 임대료의 5%로 하는 '5%룰'을 적용하는 다른 법안과 달리 한국은행의 기준금리에 3%포인트를 더한 비율을 임대료 증액 상한으로 설정했다.

금리 수준에 따라 임대료 증액 폭이 변동되는 모델로, 5%룰보다 더욱 엄격하게 임대료 증액을 제한하는 내용이다.

주목되는 것은 임대차 3법을 도입하기 위해 발의된 여러 법안 중 처음으로 전월세상한제 적용 대상을 갱신 계약만 아니라 신규 계약으로도 확대했다는 것이다.

당정이 작년부터 합의해 이번 임시국회에서 통과가 유력한 임대차 3법의 골격은 기본 2년의 임대 기간 후 세입자가 2년간의 계약을 한차례 갱신할 수 있게 하면서 임대료 상승폭을 5% 이내로 하는 내용이다.

그러나 집주인이 한 번의 갱신 기간이 지나면 새로운 세입자를 받으면서 그간 못 올린 임대료를 왕창 올릴 수 있다는 우려가 제기됐다.

계약 갱신 요구를 받고도 집수리 등을 이유로 계약을 종료하고서 잠시 집을 놀렸다가 다시 새로운 세입자와 계약을 하면서 임대료를 크게 올릴 수 있다는 지적도 있다.

정부는 제도 시행 초기에 집주인이 법 적용을 받기 전 임대료를 큰 폭으로 올릴 수 있다는 우려가 제기되자 제도 시행 전 계약에 대해 소급적용한다는 방침을 밝혔다.

하지만 이미 한번 이상 계약을 갱신한 상태의 세입자는 소급적용도 받지 못할 수 있고, 결국 집주인은 새 세입자를 받으면서 임대료를 대폭 올릴 수 있게 된다.

이런 문제들을 상당 부분 해결할 수 있는 것이 전월세상한제를 갱신 때만 아니라 신규 계약에도 적용하는 방안이다.

이는 갑자기 나온 방안도 아니다.

이는 민주당이 올해 총선 때 공식 공약집을 통해 제시한 임대차 제도 개선 방안에 포함돼 있던 내용이다.

전월세로 나온 주택의 이전 계약의 임대료 등 정보는 전월세신고제를 활용하는 방안 등이 거론되고 있다.

정부와 여당은 이 법안에 대한 심도 깊은 검토에 들어갈 예정인 것으로 전해졌다.

한 시장 전문가는 "정부는 임대차 3법이 도입돼도 결국 신규 계약 때 임대료가 크게 오르는 문제를 해결하기 위해 신규 계약에도 전월세상한제를 적용하는 방안을 강구할 가능성이 크다"고 말했다.

국토부 관계자는 "임대차 3법 도입 법안들이 발의된 만큼 국회에서 논의될 시간을 가지지 않을까 싶다"며 "법안 내용에 대한 검토를 해 보고 국토부 차원의 의견을 낼 예정"이라고 말했다.

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