(조세금융신문=송두한 전 더불어민주당 민주연구원 부원장)
목전으로 다가온 부동산발 경제위기
글로벌 부동산 경기는 지난 10년간 저금리 환경과 코로나 부채로 쌓아 올린 과잉유동성에 힘입어 유례없는 대세 상승 국면을 주도한 바 있다.
기준점 역할을 하는 미국의 주택가격은 2008년 금융위기 때 40% 이상 하락했다가 2012년 경기 저점에서 다시 170% 상승했다. 버블의 크기만 놓고 보면, 2008년 금융위기 직전과 비교하는 것 자체가 무의미할 정도로 심각한 상황이다.
누구도 글로벌 부동산시장이 합리적 버블을 넘어 투기적 버블에 진입했다는 사실을 부인하지 않는다. 글로벌 주택경기는 조정과 붕괴의 갈림길에 서서 방향을 모색하고 있다. 주요국들의 주택버블이 합리적 수준이면 조정국면에 진입할 것이지만, 투기적 버블이면 버블붕괴 과정을 거치게 될 것이다.
문제는 우리나라 부동산 경기가 하산하는 경로가 여전히 불분명하다는 것이다. 지난해 말부터 급락세를 보이던 주택가격이 회복세를 보이는 가운데 급증세를 보이던 미분양 적체가 다소 안정되는 모습을 보인다.
누구는 부동산시장이 조정 국면을 마치고 안정화 단계에 접어들었다고 하고, 누구는 급락 후 일시 반등하다 다시 폭락하는 ‘Dead Cat Bounce’에 불과하다고 한다. 이에 대해 살펴보는 시간을 갖도록 하자.
금리는 부동산 경기를 주도하는 지배적 요인이기 때문에, 주택경기는 금리주기의 틀 안에서 진단해야 한다. 대략 10년 단위로 상승과 하락을 반복하는 글로벌 금리주기는 인상에서 인하로의 주기전환을 시도하고 있다.
미국의 연준은 기준금리를 두달 연속 5.25%로 동결하면서도 추가적인 인상을 시사하는 선제적 안내(Forward Guidance)를 발표한 바 있다.
한국은행 역시 금리인상의 여지를 남겨두고 있지만 기준금리는 정점에서 네달 연속 동결되고 있는 상태다. 주요국 중앙은행들이 금리인상이 가능하다고 우기고 있지만, 사실상 글로벌 전반에 걸친 금리상승이 마무리된 것으로 보는 것이 맞다.
버블경제의 경우, 금리와 주택가격이 정상에서 합류하면 경제위기로 번질 가능성이 매우 크다. 가장 대표적인 사례가 2008년 서브프라임발 금융위기다. 그 당시에도 미국의 주택가격은 역사적 고점을 찍었는데, ‘2004년 금리주기’ 역시 2008년에 정점에 도달한 바 있다.
이후 “금리-주택가격 정점”에서 주택버블이 붕괴되면서 글로벌 금융위기를 초래하는 트리거로 작용한 바 있다. ‘2021년 코로나 금리주기’도 금리와 주택가격이 정점에서 합류했다는 점에서 직전 금융위기 때와 크게 다르지 않다.
구체적으로, 미국의 주택가격은 올해 5월 역사적 고점을 재차 갱신하며 산 정상에서 기다리고 있는 금리주기와 합류했다. 2008년 금융위기 이후 2배 가까이 오른 주택가격이 드디어 버블붕괴 위험에 직면한 것이다. 따라서 금리인하를 통한 경기 대응은 정해진 수순과도 같다. 이제 부동산 경기하강이 금리하락주기를 견인하며 버블을 걷어내는 과정만 남은 것이다.
어느 경제든 버블의 생성-확산-소멸로 이어지는 생멸주기를 피해갈 수는 없다. 우리나라의 부동산가격 역시 투기적 버블로 보는 것이 맞으며, 경기하강 초입에서 주택가격이 일시적인 회복세를 보인다면, ‘Dead Cat Bounce’ 위험일 가능성이 크다.
올해 하반기부터 미국을 시작으로 부동산 경기 하강사이클이 본격적으로 진행된다면 부동산발 경제위기에 직면할 수밖에 없다. 시장 위험을 조기에 감지하고 전사적인 위기대응 로드맵을 가동해야 하는 이유다.
부동산발 충격 국내에 미칠 영향은?
부동산발 충격은 국내 경제에 연쇄적 파급효과를 발휘한다.
먼저, 레고랜드 사태로 취약해진 부동산PF 부실이 현실화될 수 있다. 가격 충격이 미분양, 건설사 줄도산, 제2 금융권 부실로 이어지며 금융과 실물의 동반 부실을 초래하게 된다.
또한, 부동산 충격이 시차를 두고 민생경제를 집중 타격하는 것도 단지 시간의 문제일 뿐이다. 가계부채의 절반을 차지하는 주택대출 부실이 가계부채 부실로 전이될 수 있으며, 네 차례에 걸쳐 이자 유예와 만기연장으로 부채상환 여력이 완전히 소진된 ‘자영업자 코로나대출’도 부실화될 수 있다.
그뿐만 아니라, 역전세 사이클에 노출된 전세주택과 전세사기를 구분하는 것도 무의미해진다. 주택가격 충격시, 집주인의 전세보증금 상환여력이 급격히 악화되기 때문이다. 집이 팔리지 않아도, 세입자를 새로 들여도, 전세 세입자가 ‘역월세’를 거부해도 비자발적 전세사기로 간주될 수 있기 때문이다.
지금은 정부가 적극적으로 나서 시장실패 영역에 대한 위기대응 대책을 마련해야 할 때다. 이를 위해서는 민생재정을 과감하게 확대해 예상되는 시장실패 영역을 집중 타격해야 한다.
첫째, 공공의 주택매입을 대규모를 늘려 미분양 주택을 흡수하고, 이를 공공임대로 전환해 주거안정 기능을 강화해야 한다.
둘째, ‘PF정상화’ 뱅크를 즉시 가동해 제2 금융권발 부실사업장 확산을 조기에 차단해야 한다.
셋째, 가계부채 경착륙을 방어할 수 있는 특단의 코로나 부채대책을 마련해야 한다. 특히, 가계부채의 트리거인 자영업자의 경우 ‘코로나대출 이자감면 프로그램’을 즉시 가동하고, 동시에 ‘신용대사면’을 단행해 민생경제의 회복 탄력성을 복원해야 한다.
지금처럼 취약 고리를 선별로 지원하는 방식으로는 결코 지금의 부채발 경제위기를 극복할 수 없다.
[프로필] 송두한 전 더불어민주당 민주연구원 부원장
◾ 국민대학교 특임교수
◾ KDI 경제정책 자문위원
◾ 전) NH금융연구소장(NH금융지주)
◾ 전) Visiting Assistant Professor
(Otterbein University, Columbus, Ohio)
※ 저술: 서브프라임 버블진단과 파급효과 진단, 주택버블주기 진단과 시사점, 경영분석을 위한 고급통계학 등 다수
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