(조세금융신문=고승주 기자) 최근 부산지역 기초자치단체가 5년 전 재개발 조합원으로부터 입주권을 사들인 승계 조합원에 대한 취득세를 재산정해 추가 부과하는 가운데 전국 지자체로 확대될 예정이다.
지난해 8월 22일 행정안전부는 전국 지자체에 공문을 보내, 재개발 조합원으로부터 입주권을 산 승계 조합원이 웃돈(재개발 프리미엄)을 주고 샀다면 웃돈까지 합쳐서 취득세를 매겨야 한다고 유권해석을 내린 바 있다.
이에 따라 부산 지역에서는 재개발 아파트가 없는 중구, 금정구, 강서구, 기장군과 자체적으로 웃돈을 포함해 과세한 해운대구를 제외한 구 11곳이 취득세 재산정 대상이다.
각 구‧군들은 웃돈에 취득세를 매기지 않은 아파트 단지에 취득세를 부과하고 있다.
동래구, 남구, 연제구, 수영구가 510건의 취득세를 부과해 9억7000여만원을 징수했으며, 동구와 동래구 재개발 아파트도 조만간 아파트 7단지에 대한 과세 결정을 내릴 계획이다.
상황은 부산에서 끝이 아니다.
서울, 경기, 충남 등 몇몇 지자체에서는 승계 조합원 입주시 웃돈을 취득세에 포함하지 않았었다.
하지만 행안부가 전국단위로 공문을 내리면서 수정과세할 것을 지시한 만큼, 부산 외 다른 지역으로 재개발 웃돈 취득세 물결이 퍼지고 있다.
지방세 취득세 부과제척기간(5년)에 맞추어 2019년 시점부터 재개발한 아파트 중 웃돈 취득세 과세를 하지 않은 단지들은 전국 어디든 취득세를 부과받게 된다.
서울은 이미 과세를 개시했고, 지역 내 재개발 단지가 있는 나머지 지자체에서도 수정 과세 작업이 전개되고 있다.
행안부 관계자는 “행안부가 지난해 8월 전국단위로 유권해석을 보냈으며, 이미 재개발 웃돈에 취득세를 부과한 곳들은 해왔던 대로 하면 되지만, 재개발 웃돈에 취득세를 부과하지 않은 지자체들은 재정산하여 취득세를 다시 부과해야 한다”라며 “재개발 웃돈 과세를 하지 않은 지자체들은 어디든 부과제척기간 내 과세대상에 대해 모두 수정과세를 해야 할 것”이라고 전했다.
◇ 또 터졌다…지난해 난리 났던 행안부 예규
현재 납세자들 사이에서는 입주할 때는 아무 말도 안 하다가 5년 전 것까지 싹 걷는 건 부당하다는 목소리가 나온다.
지자체 쪽도 밀려드는 민원 등에 대한 부담을 호소하고 있고, 심지어 조세심판원 행정심판에서 납세자가 이기면 이자까지 붙여서 세금을 돌려줘야 한다는 말까지 나온다.
하지만 행안부는 이게 한두 번이 아니란 표정이다.
재개발 시작되고, 재개발 단가가 정해지면 그때 입주권 가격(환지계획에 따른 새집 가격)이 형성된다. 원 조합원은 옛집이 새집으로 바뀌었기에 새집 가격에서 옛집 가격을 뺀 나머지에 대해서 취득세를 내면 된다.
승계 조합원은 상황이 다르다. 재개발을 하면 집값이 확 오르는 경우가 있는 데, 이걸 예상해서 조합원 지위를 웃돈을 주고 입주권을 사가는 경우가 많다. 이게 승계 조합원이다.
따라서 승계 조합원의 취득원가는 새집 가격+웃돈이 된다.
취득세 법조문(옛 지방세특례제한법 제74조 제1항 제2호, 23. 3. 14부로 지방세법으로 이관)에서도 원칙상 재개발 웃돈에 과세하는 것을 원칙으로 삼고 그 방법을 시행령에 두었다.
하지만, 법률시장에서는 이 승계 조합원 취득세 관련 분쟁이 잦았다. 어디 지자체는 과세하고 어디 지자체는 과세하지 않고가 빈번히 발생했기 때문이다.
당연히 납세자 입장에선 법을 따져보게 되고, 그중 한 사례가 조세심판원의 행정심판, 조심 2021지2304(2022.05.18.) 사건이다.
해당 사건의 납세자는 나는 처음부터 원 조합원은 아니지만, 돈 주고 조합원 지위를 샀고, 마땅히 조합원으로서 부담할 책임과 권리를 모두 받아서 원 조합원과 다를 바 없으므로 원 조합원취득세율(원시취득세율)을 내야 한다고 주장했었다.
주택 재개발 관련한 승계 조합원 취득세 사건으로 조심2021지3217가 나오기도 했다.
하지만 모두 졌다.
‘왜 승계 조합원을 승계 조합원이라고 하고 원 조합원이라고 하느냐, 원시취득은 신축 건물을 새로 올려서 취득할 때를 말하는데, 승계취득은 신축 건물 올리는 도중에 건물을 샀으므로 조합원 지위를 승계한 것이고, 그래서 원 조합원이라고 하지 않고 승계 조합원이라고 하는 거 아니냐, 그리고 세법에서 이걸 과세하라고 적혀 있는데 그러면 내야 할 거 아니냐’라는 게 조세심판원의 논지였다.
행안부는 분쟁을 줄이기 위해 유권해석을 계속 뿌려왔다.
행정자치부 지방세운영과-3536(15.11.9), 지방세운영과-231(16.1.21), 행정안전부 지방세운영과-2203(19.7.22)가 그러했다.
그리고 2019년 6월 26일엔 지방자치단체에 회신문을 보내면서 아예 대외 해명자료까지 내보냈다.
그래도 문의가 끊이지 않자 행안부는 지난해 8월 22일 유권해석(지방세특례제도과-2207)을 전국 지자체에 뿌려서 이번엔 정말 제대로 과세하라고 못 박았다.
지자체들은 뒤늦게 과세에 나서긴 했지만, 일부 공무원들은 은연 중 불편한 심기를 내비치고 있다. 하지만 법은 법이고, 공무원들이 그간 일을 제대로 안 한 관행이 법이 될 수는 없다.
◇ 그럼 가산세는? 케이스 바이 케이스
남은 문제는 가산세인데, 이건 행안부가 숨통의 여지를 열어놨다.
요약하자면, 행안부는 그간 계속 제대로 하라고 해왔으나, 어느 지자체에서 웃돈 과세하고 다른 지자체는 과세하지 않으면서 지역별 오락가락 과세로 납세자 혼동이 발생했으니, 각 지자체가 가산세를 부과할지 말지는 지자체가 그간 해왔던 것을 감안해서 구체적인 사실에 따라 결정하라고 통보했다(지방세특례제도과-2207. 23.8.22.).
가산세는 세금납부 기한으로부터 매일 붙는 연체이자인데, 원칙상 지연된 과세는 가산세 부과가 원칙이다.
법이 없거나, 법률이 오묘하여 행정심판이나 법원에서 계속 판단이 오락가락한 경우는 가산세를 매길 수 없다.
본 사안은 세법에 웃돈 과세하라고 되어 있고, 행안부와 행정심판, 법원에서 일관되게 법 해석을 유지해왔고, 행안부도 계속 이를 유권해석, 대외 설명자료를 알려 왔으므로, 납세자가 몰랐거나, 법에 빈틈이 있는 경우라고 보기 어렵다.
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