(조세금융신문=정종희 회계사) 실무상 자산의 매매계약 체결 후 양수인의 잔금 미지급 등으로 매매계약이 해제 또는 취소 되는 경우가 있는데 이 경우 양도소득세 과세 대상인지 여부가 문제될 수 있다.

일반적으로 부동산의 경우, 소유권이전등기를 한 후 매매계약을 해제(또는 취소)하였다면 이전등기를 말소하고 매매대금을 돌려 받았다면 양도로 보지 않는다. 또한 매매계약 해제 전 제3자에게 해당 부동산이 양도되어 양도인에게 원상회복이 될 수 없더라도 이는 양도소득세 과세대상이 아니다(대법원2010두25152,2011.8.25).

소득세법상 양도의 정의는 “자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것(소득세법 제88조 1항)”을 말하는데,  유상으로, 그리고 사실상 이전이 되어야 양도소득세 과세대상인 것이다.

관계 법률 및 과세관청의 예규 등에서 양도로 보지 않는 경우를 예시하고 있는데 대표적으로, 채무의 변제를 담보하기 위한 양도, 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우(환지청산금은 양도로 봄), 신탁 해지를 원인으로 소유권이전등기 하는 경우, 공동소유 토지를 소유지분별로 분할하는 경우, 이혼으로 인한 재산분할(민법839조의2) 등이 있다.

매매 계약이 해제되면 소유권이전등기 말소나 기 지급한 양도대금이 양도자에게 환원되어야 하고 더 나아가 양도자가 해당 자산을 사용 ∙ 수익하는데 있어 제약이 없어야 하겠다. 그래야만 완전히 매매 계약의 해제로 인한 원상회복이 되었다고 할 수 있기 때문이다.

아래 사건은 청구인이 부동산을 양도하여 계약금 및 중도금을 수령하고 소유권이전등기를 하였다가 잔금을 지급 받지 못하자 매매계약을 해제하고 법원으로부터 소유권이전등기 말소 판결까지 받았으나 완전한 원상회복이 되지 못하여 양도소득세를 부담하게 된 사례이다.

◆매매 계약 해제 후 양도자산의 실질적인 원상회복 여부 판단
청구인은 부동산을 2013.4.16.  OOO에게 양도하기로 매매계약을 체결한 후 2013.6.13. OOO에게 부동산의 소유권을 이전하여 주었다.

청구인은 2013.8.30. 양도소득세 000원을 신고하였으나 납부하지 아니하였고, 처분청은 이에 무납부 경정 ∙ 고지하였다.

청구인은 2015.5.20. OOO이 잔급지급 의무를 이행하지 아니하여 부동산 매매계약이 해제되었고, 법원으로부터 소유권이전등기를 말소하라는 판결을 받는 등 부동산이 양도되지 아니하였다면서 처분청에 경정청구를 제기하였으나 처분청은 소유권이전등기 말소절차의 불이행 등을 사유로 경정청구를 거부하였다.

이에 청구인은 불복하여 이의신청을 거쳐 심판청구를 제기하였다.

◆조세심판원 “ 실질적인 원상회복 이루어지지 않아 양도소득세 과세는 잘못 없음 ”
청구인은 매매계약은 해제되었고 소유권이전등기 말소절차를 이행하라는 판결도 받았으므로 양도에 해당하지 않는다고 하였고, OOO으로부터 받은 주식은 부동산 매매계약과 관련하여 담보로 제공받은 것이므로 이를 잔금의 수령으로 볼 수 없다고 주장하였다.

하지만 심판원의 판단은 청구인이 부동산에 대한 권리를 실질적으로 회복하지 못한 이상 소득세법상 양도에 해당하지 아니한다고 보기는 어렵다고 판단하였다.

청구인이 OOO으로부터 부동산 매매대금 000원 중 48%인 계약금 000원 및 중도금 000원을 지급받았으나 이를 반환한 사실이 확인되지 아니하는 점,

부동산 매매잔금에 대한 담보로서 확보하였다는 OOO 주식 및 OOO 사내이사직도 현재까지 환원되지 아니한 점, 소유권이전등기 말소이행 확정판결 후 말소등기가 이루어지지 아니한 점 등에 비추어, 부동산 매매계약의 해제와 관련하여 실질적인 원상회복이 이루어지지 아니한 것으로 판단하였다.

위 사례의 정황을 살펴보면 청구인과 양수법인은 청구인 소유 부동산을 양수법인에 이전하고 청구인은 양도소득세를 면하기 위해 매매계약 해제를 가장한 것으로 보인다. 아마도 지급하지 않은 잔금은 청구인이 적법하게 납부했을 양도소득세에 준하는 금액이었을 것이고 그 차액을 양수법인의 주식으로 지급하였을 것이다.

만약 청구인이 소유권이전등기 말소를 완료하고 계약금 및 중도금, 주식을 반환한 뒤 양도소득세 취소 소송을 제기한다면 어떠할까?

아마도 법원의 판결은 양도 후 증여로 보아 청구인은 증여세 과세처분을 받게 될 가능성이 많다고 생각되는데, 왜냐하면 심판청구시점까지 부동산 매매계약의 원상회복을 하지 않다가 뒤늦게 원상회복 절차를 완료하는 것은 양도소득세를 면하기 위한 편법에 불과하기 때문이다.

또한 청구인이 양수법인의 사내이사직을 수행하면서 받은 소득은 결국 양도대금으로 볼 수 있기 때문이다.

참고: 조심-2015-중-5071,2015.12.11

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