(조세금융신문=이정욱 기자) 정부가 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 동(洞) 단위로 ‘핀셋 지정’ 하는 등 집값 잡기에 나선 가운데 부동산 업계에서는 규제의 효과가 크지 않을 것이란 전망이다.
국토교통부는 지난 6일 주거정책심의위원회(주정심) 심의·의결을 거쳐 서울 27개동 분양가상한제(이하 분상제) 적용 지역을 지정했다.
분상제는 주변의 기존 아파트 가격까지 동반 상승하는 사황을 방지하기 위한 대책이다.
하지만 전문가들은 현재의 분상제로는 집값 상승세를 잡기에는 한계가 있다고 내다봤다.
로또 아파트에 대한 우려가 여전하고 청약시장의 쏠림현상과 미지정 지역으로 수요층이 몰리는 등 풍선효과가 심화될 수 있다는 지적이다.
부동산업계 관계자들은 “이번 조치로 최근 서울 주택시장의 이상과열 현상은 일시적으로 잠재울 수 있겠지만 장기적으로는 시장을 왜곡시킬 가능성도 엿보인다”고 입을 모았다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만원으로, 상한제 실시에 따라 적어도 기존 대비 10~20%이상 분양가가 인하될 것으로 기대된다"라며 "분양가상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 전망"이라고 분석했다.
그는 이어 "하지만 상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적이다"라며 "2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문"이라고 지적했다.
양지영 R&C연구소장은 "단기적으로 집값을 잡을 수 있지만, 한정적이다. 오히려 동단위 지정은 지정하지 않은 옆동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"며 "장기적으로 재정비사업 추진 속도를 늦춰 공급 부족을 낳고 결국에는 다시 집값 상승을 낳을 수 있다"고 강조했다.
그는 이어 "청약시장에서는 상대적으로 분양가가 저렴한 지정 지역으로 쏠림현상이 나타날 수 있다"고지적했다. 분상제 대상 지역은 정부가 유망한 지역으로 꼽는것과 다름 없기 때문에 청약 쏠림이 나타날수 있다는 설명이다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 “서울 재건축 시장이 사업단계에 따라 양분될 전망이다”라며 “관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것으로 예상된다”고 말했다.
그는 이어 “분상제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다”라며 “서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과 나타날 우려가 있다”고 설명했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 전반적으로 부동산 시장에 주는 시그널은 크지만 직접적 영향 없을 것으로 관측했다.
권교수는 “분양가상한제 지역에서 목동·과천·분당구가 빠졌다”라며 “예상보다 넓은 지역에 적용이 안됐지만 그래도 동별로 언제든 추가 지정을 할 수 있다는 시그널 정도 주고 있는 모양새”라고 말했다.
그는 이어 “내년 4월 이후 전국 재건축 시장은 공급 위축 가능성이 높다"며 "일반아파트 집값은 오르고 재건축 아파트는 떨어지는 양극화 발생 가능성이 높다”고 설명했다.
한편, 권 교수는 분양가상한제로도 집값이 잡히지 않는다면 더 강력한 규제책이 나올수도 있다고 전망했다. 1가구 1주택 비과세 효과를 강화시키거나 전월세 상한제 등 다양한 방법으로 시장을 압박할 가능성도 있다는 것이다.
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