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[전문가칼럼]꼬마빌딩 감정평가가 상속·증여세에 미칠 영향

 

(조세금융신문=이장원 세무사) 국세통계연보 2017년 귀속분 자료에 따르면 부동산이 상속재산가액 전체의 약 57%, 증여재산가액의 62.5%를 차지했다.

 

부동산 평가가 상속세와 증여세의 공정한 과세를 위해 매우 중요한 이유다.

 

특히 비거주용 부동산은 면적·위치·용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속·증여재산의 시가로 활용할 수 있는 아파트나 오피스텔 등과 달리 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등이 없는 경우가 많다. 즉, 정확한 시가 산정이 어려워 보충적 평가방법을 적용할 수밖에 없는 경우가 대부분이었다.

 

실제로 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산은 대부분 공시(고시)가격으로 상속·증여세 신고가 되며, 현저히 낮은 평가가액으로 상속·증여가 되면서 과세형평성을 저해한다는 지적을 받아왔다.

 

국세청은 이와 같은 문제를 해결하기 위해 2020년부터 상속·증여세 법정결정기한 이내의 비주거용 부동산에 대해 둘이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를 의뢰해 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정이다.

 

감정평가대상은 2019년 2월 12일 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 비주거용 부동산(국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용 건물은 제외)과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지다.

 

모든 신고에 대해 감정평가를 진행하는 것이 아니라 신고가와 시가의 차이가 큰 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획이다.

 

국세청은 ‘응능부담의 원칙’을 바탕으로 과세형평성이 제고될 것이며, 이에 대해 성실납세 문화 확산에도 일조할 것이라고 기대하고 있다. 대상을 고가의 상속·증여 물건으로 극히 제한해 대다수 중산층과 서민들에게는 영향을 미치지 않을 것이므로 조세부담 증가의 두려움도 일부 해소했다.

 

국세청의 기대처럼 이번 조치가 과세형평성 논란을 해소하고 공정한 사회 구현에 기여할 것으로 기대되지만, 또 다른 논란의 불씨가 될 가능성도 있다.

 

현재 국세청은 신고가액과 시가의 차액이 큰 경우에 대한 구체적인 기준을 공개하지 않고 있다. 기준이 공개될 경우 조세회피 목적에 악용될 우려가 있기 때문이라는 입장이다. 이처럼 납세자가 감정평가 대상 기준을 알 수 없다면 추가 납부에 대한 모호함과 불안감을 남기게 된다.

 

세무대리인 역시 ‘알 수 없는 구체적인 금액 기준’을 토대로 상속·증여에 대한 상담과 신고를 해야 하는 어려움에 직면한다. 향후 국세청의 감정평가를 통한 추가납부 상황이 벌어질 경우 세무대리인을 향한 납세자의 불신과 비난의 목소리가 커질 것임은 분명하다. 그렇다고 모든 비주거용 부동산에 대해 자발적인 감정평가를 권할 수도 없는 노릇이다.

 

물론 기존의 공시(고시)가격을 통한 보충적 평가방법의 일정배수를 ‘상속세 및 증여세법’ 상 재산평가가액으로 도입하여 과세 형평성을 제고할 수도 있다. 그러나 부동산의 지역 및 종류별로 공시(고시)가격의 평가 정도차가 입법화의 어려움으로 작용하여 과세 형평성이 불공정하다는 점도 십분 이해한다.

 

그러나 구체적 기준이 모호한 상황에서 보충적 평가방법에 따른 신고 후 추가납부를 염두에 두고 감정평가금액을 예측하는 것은 불가능에 가깝다. 나아가 납세자가 국세청의 감정평가를 통한 시가평가의 공정성 자체에 의구심을 표출할 수도 있다.

 

이에 따라 추가적인 감정평가 비용을 고려하여야 하는 부담감도 존재하며, 국세청의 감정평가금액에 따른 결정에 대해서 사전·사후 권리구제 제도를 진행할 시 심적, 금전적 부담감도 무시할 수 없을 것이다.

 

이와 같이 예측되는 논란은 곧 세무행정의 혼란으로 이어질 수 있다. 그러므로 국세청은 감정평가를 실시하게 되는 기준을 미리 공개하여 세정 혼선을 예방하는 것이 좋다. 현대사회에서 납세자는 경제적 거래를 형성할 때 세부담을 예측한 후 거래를 형성한다. 이에 대한 납세자의 예측가능성을 확보할 수 있도록 과세요건 등이 법에 명확하게 규정되길 바란다.

 

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 근로복지공단, 한국보건복지인력개발원 세무 전담교수
• 연세대학교 조세법 석사
• 고려대학교 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》

 

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