(조세금융신문=이장원 세무사) 조정대상지역과 양도소득세 중과세율 해제의 역사
2022년 11월 14일 서울특별시 전역과 경기 과천시, 하남시, 광명시, 성남시 분당구와 수정구를 제외한 나머지 지역이 조정대상지역에서 해제되었다. 지난 6월과 9월에 이어 전국 대부분의 지역이 해제되었다고 볼 수 있다.
조정대상지역 해제는 사실 예정된 수순이었다고 볼 수 있다. 이는 사실 어려운 예측이 아니라고 볼 수 있다. 바로 과거의 부동산 정책에 대한 학습이 되어 있었다면 말이다.
2003년 10‧29 주택시장안정 종합대책 대책으로 노무현 정부에서는 종합부동산세 도입 및 다주택자의 양도소득세를 강화하여 2004년 1월 1일부터 3주택 이상자에게 단일세율 60%를 부과하였다.
그리고 2005년 8‧31 대책을 통해 2007년 1월 1일부터 2주택자 양도소득세를 단일세율 50% 부과하는 방안을 추가하고, 보유세와 취등록세를 강화하였다. 그리고 2008년 발생한 글로벌 경제위기 여파에 따른 건설경기 악화 및 미분양주택의 해소를 위해 다주택자에 대한 중과제도가 하나씩 해제되기 시작했다.
이에 궤를 맞춰 투기지역에 대해서도 해제가 되기 시작하였다. 크게는 2007년 9월 28일 수도권 이외의 지역을 시작으로 2007년 12월 3일, 2008년 1월 30일, 2008년 11월 7일을 거쳐 가장 마지막으로 강남 3구가 2012년 5월 15일에 해제되었다. 점진적인 투기지역의 해제로 인해 투기지역 내 3주택자에 대한 중과세율 적용도 유명무실해졌다고 볼 수 있다. 즉, 양도소득세 중과세율과 투기지역에 대해서는 비슷한 궤로 해제가 되었다.
문재인 정부에서의 부동산 정책은 그 궤가 노무현 정부와 아주 유사하다. 그러므로 사실상 각종 규제정책의 방향과 강도에 대해서 예측하는 것은 엄청 어려운 일은 아니었다. 그러나 이러한 방향성을 경험한 바 없는 주택 소유자가 시장에서 느끼는 혼란은 생각 이상으로 컸을 것이다.
그리고 지금 2007년의 글로벌 경제위기와 맞먹는 2022년 팬데믹 경제위기는 그 궤가 아주 유사하며, 이에 발맞춰 윤석열 정부에서는 조정대상지역 해제가 예견된 수순일 수밖에 없었던 것이다.
조정대상지역이 해제되면 중과세율도 완화된다
주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’을 하면서 조정대상지역의 설정과 해제에 귀를 기울이지 않는다면 그 사람은 주택관리에 무관심하다고 할 수 있다. 조정대상지역 내 주택과 관련된 ‘취득-보유-처분’ 모든 단계에서 세금은 중과세율, 즉 일반세율보다 더 무거운 세금을 부과하고 있다. 나의 세후 수익에 아주 큰 영향을 미치는 바이므로 조정대상지역 내 주택에 대해서는 민감도가 높아질 수밖에 없다.
그러므로 앞으로의 조정대상지역 해제에 귀를 기울이면서 내가 어떤 움직임을 미리 준비하면 좋을지를 꼭 생각해야 한다. 예를 들어 지금 자녀에게 조정대상지역 내 주택을 부담부증여 해주고자 한다면 2022년 내에 진행하여 세금을 절세할 수 있다.
부담부증여 시 발생하는 세금은 증여취득세, 매매취득세, 양도소득세, 증여세가 발생한다. 여기서 증여세를 제외한 나머지 3가지의 세금에 대해서는 조정대상지역 내에 있는 주택의 이동 시 중과세율이 적용될 수 있다. 즉, 거래비용이 몇 배는 더 높아질 수 있다는 것이다.
그에 더해 세법의 개정은 매년 1월 1일부터 적용시점을 시작하는 경우가 대부분이다. 그러므로 2023년부터 바뀌는 취득세 등 각종 세법의 개정으로 인해 2022년 12월 31일에 부담부증여 한 경우와 2023년 1월 1일에 부담부증여 한 경우의 세금차이는 몇 억 이상이 날 수 있다. 하루차이인데 정말 그렇냐고 할 수 있지만 이미 자산가는 이걸 예측하고, 준비하여 조정대상지역이 풀리자마자 2022년 내에 증여를 하려 하고 있다.
[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사
•(현)한국세무사회 세무연수원 교수
•(현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
•고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
•저서 《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《의사의 세금》 등 다수
•“세금을 통해 세상을 보는, 두꺼비 세무사”
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