(조세금융신문=이장원 세무사) 지난 3월 31일 인수위는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치를 한시적으로 배제해달라고 정부에 공식 요청했다. 요청은 결국 받아들여지지 않아서 윤석열 당선인이 취임하는 5월 10일 이후에 시행령 개정으로 적용될 것으로 보인다.  

양도소득세 중과배제 정책의 실질적인 수혜자는 다주택자이다. 그렇기 때문에 다주택자는 보유세인 재산세와 종합부동산세의 과세기준일인 6월 1일 이전에 매수자를 찾아서 주택을 양도하고자 할 것이다. 물론 보유세를 부담하더라도 주택가격이 더 상승될 것이 예측되고, 보유세 납부 여력만큼 현금 유동성이 있는 다주택자는 급히 움직이지 않을 수도 있다.

6월 1일 이전에 주택양도를 위해서는 매수자를 찾아야 하는 것이 급선무인데 기한이 한 달도 안 남은 상황에서 매수자를 찾는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다. 매수자 역시 1주택자라면 추가 주택 취득으로 인해서 다주택자가 될 것이므로 매도자는 다주택자, 매수자는 무주택자인 조합을 찾아야 하는데 이는 쉽지 않을 것으로 보인다.

6월 1일이 지나면 매도자는 매물을 거둬들일 수도 있을 것으로 보인다. 어차피 납부하게 된 보유세는 감안하고, 추후 양도소득세 중과배제뿐만 아니라 다른 세목에 대한 중과배제도 개정이 될 여지가 있기 때문에 정부정책에 기대하는 마음이 생길 것이기 때문이다.

그러나 당장의 종합부동산세 부담이 크다면 내부거래인 증여 또는 부담부증여를 통해서 주택 수를 줄이고자 할 것이다. 그러나 많은 주택이 임대차 보증금 또는 은행 근저당권이 설정되어 있기 때문에 순수증여보다는 부담부증여로 자녀에게 주택이전을 고민 중인 납세자가 많다.

부담부증여는 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 증여할 때 증여일 현재 증여재산에 담보된 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 해당 채무의 실질적인 채무자는 증여자, 실질적인 채무인수자는 수증자라면 해당 증여세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 증여세를 계산하기 때문에 증여세 부담부분이 줄어들어 절세 수단으로 활용되고 있다. 증여일 이후 미래에 발생할 것으로 예상되는 채무는 증여등기접수일 현재 해당 증여재산에 확정된 채무가 아니므로 부담부증여 대상이 될 수 없다.

그렇다고 채무부분에 세금부과가 없다는 것은 아니다. 채무는 증여받는 사람에게 유상 양도한 것으로 보기 때문에 증여자가 곧 양도자가 되어 채무액만큼 양도소득세를 납부하여야 한다. 이 양도소득세가 중과배제를 받기 때문에 기존보다 세 부담이 줄어들게 되는 것이다. 부담부증여 계산 예시를 통해 세부담 차이를 살펴보자.

다주택을 소유한 증여자 모친과 수증자인 딸의 부담부증여 계산 예시

<가정 : 시가 10억원(채무 6억원, 취득가액 3억원) 주택보유기간 15년 이상>

1. 증여세(시가-채무 부분) : 4억원의 증여재산가액에 대해서 증여세 6000만원을 딸이 신고 및 납부

2. 취득세 : 신고 및 납부자는 딸

 1) 유상채무분 취득세 : 수증자 딸의 세대분리 및 주택 수에 따라 중과세율 적용여부 판별

 2) 무상증여분 취득세 : 다주택자인 증여자 모친 기준으로 무상증여부분 공시가격의 12.4% 또는 13.4%

3. 양도소득세(채무 6억원) : 신고 및 납부자는 모친

3주택 중과세 적용 시 장기보유특별공제가 배제되고, 세율은 일반세율에 30%가 추가된다. 그렇기 때문에 장기보유특별공제 및 일반세율이 적용되는 중과배제의 경우에 비해 세액증가는 훨씬 높게 산정될 수밖에 없다. 이런 부담부증여의 이점은 다음과 같다.

첫째, 기존에는 채무부분에 대해서 양도소득세 중과세율을 적용받았으나 중과세율이 배제가 되고 더불어 장기보유특별공제도 적용받을 수 있기 때문에 양도소득세가 대폭 줄어든다.

둘째, 증여자가 다주택자인 경우 증여를 통해 주택수가 하나 줄어들게 되어 2주택자에서 1주택자가 된다면 종합부동산세 중과세율 적용을 받지 않게 되므로 종합부동산세 절세가 1억원 이상이 될 수도 있다.

셋째, 증여자의 자산상황에 따라 사전 증여를 통해 미래의 상속세를 줄이는 효과가 있다. 또한 채무부분의 승계는 증여가 아니므로 추후 증여자 사망 시 합산되는 10년 내 증여부분에도 속하지 않게 된다.

넷째, 수증자가 무주택자였다면 1주택자가 된 후 미래에 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 양도한다면 부의 이전이 온전히 가능해진다. 또한 주택의 자산상승분에 대해서도 온전히 본인의 몫이 되면서 추가적인 증여세가 추징되지 않는다.

시간이 촉박하더라도 꼭 세 부담을 비교해보고 진행하도록 하자. 순수증여보다 부담부증여가 오히려 더 큰 세액을 발생한다면 손해를 보게 돼 버리기 때문이다.

[프로필] 이장원 장원세무사 대표세무사

• (현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

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