(조세금융신문=이장원 세무사) LH직원 광명시흥 신도시 투기사태, 불공정에 대한 국민 분노 폭발

LH직원의 광명시흥 신도시 투기사태로 공공부문에 대한 신뢰는 땅에 떨어졌다. 정책의 일관성에 대한 우려가 제기되고, 3기 신도시를 급히 서두르는 이유가 누굴 위한 것인가에 대한 의문이 계속 생기는 가운데 공공기관 종사자의 부동산 투기사실이 추가로 밝혀지면서 국민들은 분노하였다.

정부는 2·4 대책 등 주택공급 정책에 대한 공정성 논란을 야기하고 추진 과정의 불확실성을 높일 우려가 있다고 판단되어 부랴부랴 3월 29일 부동산투기근절 및 재발방지대책을 내놓았다. 그러나 3·29 부동산 투기근절대책은 애먼 국민만 잡게 되는 것은 아닌가 생각이 든다.

3·29 부동산 투기근절대책, 양도소득세가 폭등한다

1. 양도소득세율 인상

3·29 대책의 첫 번째는 투기적 토지거래의 기대수익 축소방안으로 진행되는 양도소득세율 인상이다. 2022년 1월 1일 이후 양도분에 대해서는 비사업용토지에 대한 세율이 다음과 같이 인상되며, 장기보유특별공제 적용도 배제된다.

기본세율에서 20% 중과되는 점도 토지주에게 부담이 되지만 장기보유특별공제 적용을 배제한다는 점에서 세액의 증가폭은 더욱 커질 것으로 보인다.

부친의 시골 토지를 상속으로 취득한 경우 토지관리에 신경 쓸 겨를이 없어 장기보유하는 등 실제 토지는 주택보다 그 보유기간이 평균적으로 더 긴 편인데, 이에 대한 제재를 가함으로 인해 오래 보유한 토지주일수록 기존보다 예상 세액이 몇 배 이상 늘어날 것으로 계산되었다.

2. 사업용 토지 범위 축소

주말농장용 농지는 보통 농사를 주업으로 하지 않는 사람들이 체험영농으로 운영하기 위해 취득한 토지를 말한다.

세대당 1000㎡ 미만으로 취득하여 배우자 및 자녀들과 함께 영농을 체험하며 건강한 취미를 가지고, 도시에만 살면서 자연을 모르는 젊은층에게 자연학습과 테마여행을 목표로 하고 있다. 세법에서도 주말농장용 농지는 비사업용토지에서 제외해주었기 때문에 중과세율 적용을 받지 않아서 비농업인의 원활한 농장 운영을 지원하였다.

그러나 이번 토지대책으로 인해서 더 이상 주말농장용 농지는 비사업용 토지에서 제외되지 않는다. 일부의 투기가 다수의 행복을 망치고 있으니 억울하기 그지없다. 물론 기존과 같이 재촌, 자경 등의 요건을 부합하여 농사를 짓는다면 비사업용토지에서 제외되어 중과세 및 장기보유특별공제 배제를 적용받을 수 있다.

다행히 법의 적용시기를 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 할 예정이므로 토지주에게는 몇 개월간의 고민할 시간이 있다.

3. 토지주는 어떻게 해야 할까?

생각보다 높은 세액 증가는 토지주에게 많은 고민을 안겨다줄 것이다. 비사업용토지를 보유하고 있는 토지주는 2021년 내에 양도를 통해서 자산이익을 실현화 할 것인지 아니면 사업용 토지로 적용받기 위해서 토지 지목에 맞는 본래용도로 사용 및 전환할 것인지를 결정해야 한다.

그러나 사실상 비사업용토지를 사업용 토지로 바꾸기 위해서는 양도일 직전 5년 내 3년, 3년 내 2년, 보유기간 중 60% 이상 중 하나의 기간동안 본래의 용도로 사용하여야 한다. 즉, 농지라면 적어도 양도일 이전 2년간은 재촌 및 자경하여야 사업용 토지로 인정받을 수 있기 때문에 양도일 직전에 즉각적으로 바사업용토지에서 제외되는 것은 불가능할 때가 많다.

추가로 이번 세법개정은 2017년 8·2 대책부터 시작된 다주택자 중과세와 맥락을 같이하고 있어 비사업용토지를 장기간 보유한다면 출구전략이 더 이상 없게 되는 상황에 다다를 수 있다.

버티다 못해 2022년 이후 양도를 하게 되면 거액의 양도소득세가 수반되므로 토지 자산관리차원에서 토지주의 고민이 깊어지는 대책이 아닐 수 없다.

그렇다고 증가되는 세액만큼 양도가액을 더 받는 것도 쉽지 않을 것으로 보인다. 3·29 대책의 일환으로 「농지법」이 개정되어 농지 취득 시 실제 농지사용 목적여부에 대한 엄격한 심사를 거쳐야만 하고, 취득자금 소명까지 추가되어 농지에 대한 거래절벽이 생기는 것은 아닌가에 대한 시장의 우려가 나오고 있다. 이에 공급자는 늘어나지만 수요자가 줄어들게 된다면 오히려 적정한 양도가액도 못 받는 상황이 펼쳐질 수 있다.

자산관리에서 핵심은 타이밍이다. 정부정책에 일희일비하는 부동산 분야는 더욱 타이밍이 중요하다. 토지주는 3·29 대책에 따른 변화를 주목하고, 2022년 이전에 의사결정 하길 권한다.

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,

《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수 
• 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]