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[전문가칼럼] 토지의 부부 공동명의 장·단점은?

 

 

 

(조세금융신문=이장원 세무사) 주택의 경우 부부 공동명의는 종합부동산세와 양도소득세를 절세할 수 있는 면이 많으므로 증여재산공제액인 10년간 6억원까지는 증여하면 유리하다고 알고 있는 경우가 많다. 그러나 토지는 꼭 그렇지만은 않다. 토지를 부부 공동명의로 보유하면 어떤 장단점이 있을까?

 

토지의 부부 공동명의 장점

 

공동명의 취득 또는 지분을 배우자에게 증여한다면 추후 양도 시 인별 과세인 양도소득세율이 낮아진다. 예를 들어 단독으로 과세표준이 2억원이라면 양도소득세는 지방소득세를 포함하여 6226만원이 산출되지만, 부부가 지분 1/2씩 소유하고 있어서 양도하면 인별 과세표준은 1억원씩이 되어 인별 양도소득세는 2211만원이 산정되고, 부부의 양도소득세 총액은 4422만원이 되어 약 1800만원 이상의 절세가 가능하다.

 

취득 시점이나 지분증여 시 부부 중 한 명이 경제적 능력이 없어 취득자금의 소명이 곤란하더라도 배우자 간에는 10년간 6억원의 증여가 가능하므로 한 명의 경제력으로 취득자금을 마련하고, 배우자에게 지분을 증여한 후 투자 수익률이 올라가는 5년~10년 이후 양도를 한다면 경제적 능력이 없는 배우자는 가치상승이 된 토지 지분의 양도가액으로 다음 투자처에 대한 자금출처도 명확히 할 수 있다.

 

토지의 부부 공동명의 단점 및 주의사항

 

그러나 토지가 농지라면 한 번쯤 고민해볼 부분이 있다. 농지 양도의 가장 좋은 절세방식은 농지자경감면을 적용받는 것이다. 여기서 지분권자 각각이 전부 농지자경감면을 적용받기 위해서는 개인별로 자경 입증을 하여야 하는데 부부 중 1인이 자경농민요건, 자경기간요건 등에 부합하지 않을 수 있다.

 

농지를 자경하지 않으면 이는 사업의 목적으로 사용하지 않아 비사업용토지로 구분되어 오히려 10%의 중과세율을 적용받으며, 2022년도부터는 20%의 중과세율에 장기보유특별공제도 배제가 되는 세법개정안도 있으니 그 세액 차이가 무시못 할 수준이 된다.

 

추가로 취득 당시 배우자가 경제적 능력이 없는데 취득토지의 취득가액이 증여재산공제 6억원을 넘어서는 고액이거나 10년 내 이미 증여한 바가 있었음을 깨닫지 못하고 공동명의 매수를 하게 된다면 추후 취득자금 소명에 대해서 증여세 세무조사가 시작될 수도 있다.

 

시가가 다음에 미치는 영향도 부부 공동명의 전 고려하여야 한다. 남편은 은퇴 이후 서울 인근에 귀농을 꿈꾸며 10억원으로 토지를 매수하여 자경하였다. 아내는 아직 은퇴 전이어서 경제적 활동을 하고 있었고, 재산평가심의위원회 사례를 익힌 남편은 농지 취득 후 2년이 지나서 지분 1/2을 기준시가인 2억원으로 증여하여 증여세는 발생하지 않았다. 이후 6년이 지나 신도시 계획수립으로 인해 농지를 15억원으로 강제 수용당하게 되었다. 하지만 아내는 작년 말에 은퇴하여 보유 기간 동안 근로소득이 자경 요건을 부합하지 않은 상황이다.

 

 

 

 

만약 남편이 단독으로 소유하고 있었더라면 8년 농지자경감면을 통해 최대 1억원의 감면을 받아 4576만원의 세액만을 납부하는 상황이 되었을 것이다.

 

그러나 아내에게 증여하게 된 경우는 인별로 세법 판단 및 세액 계산이 달라진다. 남편의 경우는 지분 분산을 통해 1/2에 대해서만 8년 농지자경감면을 적용받게 되어 세액은 0원이 되지만, 아내의 지분 1/2은 취득가액이 증여 시점의 기준시가인 2억원이 되며 아무리 남편과 같이 자경을 하였더라도 본인의 지분에 대해서는 소득요건의 위배로 자경이 인정되지 않아 자경 감면을 받을 수 없다. 그나마 공익수용을 통해 비사업용토지의 제외 및 현금감면 10%를 받을 수 있게 되어 다행이라고 볼 수 있지만, 취득가액이 낮아진 상태에서 세액은 1억 6887만원이나 산정이 된다.

 

그러나, 추후 3·29대책에 따른 세법개정으로 인해 비사업용토지 중과세율 20% 적용, 장기보유특별공제 배제 및 공익수용감면을 못 받게 된다는 가정까지 겹친다면 예상세액은 훨씬 높아지게 된다.

 

이처럼 토지 증여 시 기준시가로 시가를 선정하면 당장 증여세를 피할 수는 있겠지만, 추후 양도 시점에서 취득가액이 낮아져 양도소득세를 높이는 결과를 초래한다. 근시안적인 사고보다는 자산의 운용방안에 맞추어 증여 시점의 시가를 감정평가 하여 기준시가보다 높이는 방안 등 다양한 절세방법에 대해서 고민하여야 한다. 추가로 토지투자는 수용 같은 예측하지 못한 토지의 “강제”양도가 이루어질 수 있다는 점이 타 부동산 투자와 다른 점이라고 할 수 있다.

 

마지막으로 사례의 부부가 예측하지 못한 수용으로 인해 양도소득세를 손해 보았다고 할 수 있지만, 부부간의 공동명의를 미리 함으로써 남편에게만 집중되어 있던 재산에 대한 상속이 펼쳐지기 전에 상속세를 미리 낮추는 절세효과를 가져다주는 이점과 아내의 추후 취득자금에 대한 출처가 명확해지는 이점도 있었다. 이처럼 모든 절세플랜에는 그 명암이 있기 마련이니 본인의 상황에 맞는 방법을 고민하도록 하자.

 

 

 

 

[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사

• (현)대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양 병원협회 자문세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중

 

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