(조세금융신문=이장원 세무사) 2021년 8월, 행정안전부 지방세 관계법률 개정안 내놔
지난 8월 행정안전부에서 지방세 관계법률 개정안을 내놨다. 많은 안건 중에서 유독 눈에 띄는 건 ‘실질가치 반영 강화를 위한 취득세 과표 개선’이다.
최근 부동산실거래신고제도 운영, 지방세정보화시스템의 고도화 및 금융거래정보 활용 등을 통해 실제거래가액이 쉽게 확인됨에 따라 과세표준 제도의 개선 필요성이 지속적으로 대두되어 왔기 때문에 취득세 과세표준을 납세자가 이해하기 쉽도록 유상취득·무상취득 등 취득원인별로 규정하고, 개인과 법인의 구분 없이 원칙적으로 “사실상의 취득가격”을 적용하되, 증여 등 무상취득의 경우에는 “시가인정액”을 적용하도록 하겠다는 것이다.
다만, 대국민 홍보기간, 신고납부시기 변경 및 시가자료 구축 등을 고려하여 2023년부터 시행할 예정이라고 한다. 그럼 2023년부터 어떤 취득세 변화가 일어날까?
핵심은 2023년부터 상속·증여 시 취득세 증가
결론부터 말하면 2023년부터 상속과 증여를 통한 부동산 취득 시 취득세는 증가할 것으로 보이므로 증여를 계획 중이라면 2022년 이내에 하는 것이 절세 측면에서는 유리하다.
현재 지방세법에서는 무상취득인 상속과 증여의 경우에 시가표준액인 공시지가(주택의 경우 공동주택가격 또는 개별주택가격)를 그 과세표준으로 삼고 취득세를 부과하고 있다. 취득세뿐만 아니라 재산세와 종합부동산세의 과세표준이 이 공시지가를 통해서 이루어지므로 최근 5년간 정부의 부동산 안정화 대책의 일환으로 공시지가 현실화를 통해서 전국의 모든 부동산 공시지가가 급상승하였다.
이에 더해 다주택자의 경우는 주택매매 및 주택증여 시 취득세율을 중과하여 부동산 안정화를 이룩하고자 하였다.
그러나 지칠 줄 모르고 치솟는 부동산 가격에 정부는 2023년부터 취득세를 더 중과하는 강화대책을 내놓고자 한 듯하다. 취득세 과세표준을 기존 시가표준액에서 “취득일로부터 6월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액”인 “시가인정액”으로 적용하겠다는 개정하겠다는 안을 통해서 말이다.
여기서 “취득일로부터 6개월 이내 감정가액, 공매가액 및 유사매매사례가액 중 가장 최근 거래가액”은 「상속세 및 증여세법」의 시가평가 내용을 차용하였다고 볼 수 있다.그렇다면 2023년부터는 상속 및 증여 취득 시 취득세 증가가 얼마나 될까? 자주 접할 수 있는 부동산인 아파트를 예시로 이를 살펴보도록 하자.
먼저 임의로 송파구에 있는 아파트단지 내 한 호의 공동주택 가격 정보를 가져왔다.
2017년 부동산 정책의 신호탄이라고 할 수 있는 8·2대책이 나오기 전인 2015년에서 2016년의 공동주택가격 상승폭은 물가상승률과 유사한 수준의 상승폭을 가져갔다. 그러면 다주택자인 부모가 해당 주택을 2016년도에 자녀에게 순수증여했다면 취득세는 얼마나 될까?
912,000,000×3.5% = 31,920,000원
그러나 다주택자인 부모가 2021년에 자녀에게 순수증여를 한다면 증여취득세는 어떻게 될까? 중과세가 적용된다고 한다면 2021년 공동주택가격에 12%가 취득세로 과세된다.
1,968,000,000×12% = 236,160,000원
불과 5년 사이에 공동주택가격은 약 2.1배가 증가하였고, 취득세율도 중과세 적용으로 약 3.4배 이상 증가되었다. 당연히 취득세 납부세액은 7.3배 이상 증가된다.
그렇다면 이번 취득세 개정이 되는 2023년에 다주택자인 부모가 해당주택을 자녀에게 순수증여를 한다면 증여취득세는 어떻게 될까? 지금상황에서 2023년 증여 시점의 “시가인정액”을 알 수는 없으므로 2021년 7월에 거래된 해당 아파트단지 내 똑같은 전용면적의 실거래가 데이터를 활용하여 계산하면 다음과 같다.
2,865,000,000(2021년 7월 실거래가)×12%= 343,800,000원
2023년에는 해당 아파트의 실제거래가액은 더 올라갈 것으로 예측되지만 우선 2021년 7월의 유사매매사례가액으로는 2016년에 비해서 취득세만 10.7배 이상 증가되었다.
자녀가 해당주택을 취득하기 위해서는 당연히 취득세 납부여력이 있어야 할 것이고, 나아가 증여세도 납부해야 한다. 증여세는 2,865,000,000원에 직계존비속간의 증여재산공제 5000만원을 차감 후 누진세율을 적용하면 966,000,000원 가량이 나온다.
이렇게 해당 아파트를 증여하기 위해서 지출해야 하는 세금은 대략 13억원이 넘어간다.
증여세도 수증자인 자녀가 납부하여야 하므로 세부담으로 인해 증여자체가 쉽지 않을 것으로 보인다. 나아가 자녀는 해당 주택을 증여받아도 바로 재산세와 종합부동산세 대상이 되어 이에 대한 세금도 매년 납부해야 한다.
그렇다고 부모가 해당 주택을 양도하려면 다주택자 중과세율 및 장기보유 특별공제 배제로 양도차익에 따라 지방세를 포함해 최대 82.5%의 세금을 납부해야 한다.
진퇴양난의 상황이지만 매년 종합부동산세가 부담이 되어 자녀에게 증여를 고민 중이라면 2022년 내에는 증여여부를 결정하길 권한다. 장고하다 2022년을 지나치면 취득세는 더욱 커질 수 있다.
[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,
《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
• 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중
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