(조세금융신문=이장원 세무사)
도시공원 일몰제의 도입계기
도시공원은 도시지역에서 도시자연경관을 보호하고 시민건강 휴양 및 정서생활을 향상시키는데 이바지하기 위하여 설치 또는 지정되었다. 지난 70∼80년대 도시화 과정에서 사업집행과 재정능력 등에 대한 고려없이 도시의 개발·정비 및 보전을 위한다는 명분으로 도로·공원 등의 많은 도시계획시설을 결정하였다.
이로 인해 토지소유자는 해당 토지를 원래 허용된 용도로 사용하지 못하고, 건축·허가 등의 행위가 제한되어 주민의 재산권 침해 주장이 끊임없이 제기되었다. 현재 논란이 되는 공원 일몰제가 도입된 계기는 학교 부지인 도시계획시설로 결정된 후 실제로 사업은 집행되지 않으면서 장기간 재산권 행사만 금지된 경기도 성남시 소재 땅의 주인들이 도시계획시설 소관 법률인 「도시계획법」 제23조에 대해 헌법소원심판을 청구하고 그에 대한 판결문이 나온 이후부터이다.
현재 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제48조에 따라 2000년 7월 1일 이전 결정 고시된 도시계획시설 중 20년 이상 집행되지 않은 도시계획시설은 토지보상을 추진하여야 하며, 토지보상이 이루어지지 않은 경우는 2020년 7월 1일 자동으로 실효하게 된다.
전국 공원일몰제 대응현황
국토부가 2020년 7월 실효대상 공원(363.3㎢, 1,766개소)이 있는 전국의 광역단체 및 140개 시·군을 조사한 결과, 대부분의 지자체는 공원 일몰제에 대응하기 위한 마스터플랜을 수립하고, 2020년 7월 이전까지 실시계획인가 및 도시·군관리계획변경 등 필요한 조치를 적극적으로 이행하고 있는 것으로 확인되었다.
조사결과에 따르면, 전국의 지자체는 2020년 7월 실효되는 363㎢ 공원 중 158㎢를 공원으로 조성하는 것을 목표로 2023년까지 지방예산 및 지방채 총 7.3조원을 투입해 공원을 매입할 계획을 수립하고, 70개소의 민간공원 특례사업 등을 추진하고 있는 것으로 확인되었다. 2020년 이후에도 재원이 필요한 이유는 도시·군계획시설은 실시계획인가를 받으면 집행된 것으로 보며, 실시계획인가 후에도 몇 년에 걸친 수용 절차 등 비용이 발생하기 때문이다.
토지주의 절세 대비는?
토지주는 절세를 위해 다음의 물음을 꼭 확인해보도록 하자.
올해 양도하였거나 양도예정인 부동산 및 부동산상의 권리가 있는가?
양도소득세는 1년 동안 같은 과세대상 그룹에서 발생한 양도차익 전체에 대하여 신고 및 납부하는 세금이다. 그러므로 수용보상금 수령 전후로 다른 부동산 양도가 1회 이상 이루어졌거나 이루어질 예정이라면 꼭 합산신고를 하여야 한다.
여기서 양도소득세는 누진세율구조에 따라 산정되므로 합산신고는 대부분 절세측면에서 불리해진다. 수용 시 최고세율 적용구간인 5억원 이상의 과세표준이 발생하게 되면 42%(지방소득세 포함 46.2%)의 높은 세율을 적용받게 되고, 부동산을 재차 양도하면 추가 과세표준의 적용세율이 곧바로 42%의 높은 세율을 적용받게 되기 때문이다.
그러므로 수용보상을 늦추거나 양도계획인 부동산의 양도시점을 달리하여 같은해에 양도가 되지 않도록 하는 것은 절세대비의 기본이다. 나아가 2필지 이상의 필지가 수용된다면 한 필지는 올해, 한 필지는 내년에 수용하여 누진세율을 피하는 절세 방법을 활용하는 방안도 있다.
만약 하나의 부동산 양도 시 양도차손이 난다면 이는 오히려 절세에 유리하게 된다. 양도차익이 합산되듯이 양도차손도 이후 발생한 부동산 양도차익과 합산되면서 양도차익을 줄여주는 효과를 가져 1억원의 양도차손이 이후 발생한 부동산 양도차익 1억원을 줄여준다면 최고세율 가정 시 4620만 원(지방소득세 포함)이 절세가 되며, 두 부동산의 양도가액으로 재투자를 위한 재원 마련을 준비할 수도 있기 때문이다.
내 토지의 협의매수가 토지보상법 적용을 받는 토지인가?
「토지보상법」 제4조에서 공익사업의 범위를 규정하고 있으며, 제4조 제8호의 “그 밖에 별표에 규정된 법률에 따라 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있는 사업”으로 110가지가 명시되어 있다. 토지주는 국가 등의 사업시행자로부터 수용이 시작되어 공문을 받게 되면 반드시 근거가 되는 관계 법률이 무엇이며 해당법률이 「토지보상법」상 공익사업의 범위에 해당하는지 파악하여야 한다.
관련법령이 공익사업의 범위에 해당하지 않는다면 사업시행자가 국가나 지방자치단체 등이어도 공익수용 관련 다양한 세법적 혜택을 적용받을 수 없기 때문이다. 「토지보상법」 및 기타 법률에 의하여 공익사업의 범위에 해당하는 수용토지라면 사업인정고시일을 확인하는 것이 다음 단계이다.
사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지는 크게 다음의 3가지 혜택을 적용받을 수 있기 때문이다.
1) “비사업용토지”에서 제외되어 세율적용 시 10%의 중과세율을 피할 수 있다.
2) “공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면”을 적용하여 보상금 수령방식에 따라 현금보상 10%부터 5년 만기 채권보상 40%까지 납부세액이 감면된다.
3) 보상방식을 대토보상으로 받는다면 “대토보상에 대한 양도소득세 과세특례”를 적용하여 양도소득세 40% 세액감면과 양도소득세 과세 이연 중 세제혜택을 선택할 수 있다.
혹시 농사를 지었다면 자경요건이 부합하는가?
농지자경감면은 농지소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상직접 경작한 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 전액을 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억원, 5과세기간 동안 최대 2억원까지 감면하는 제도이다.
농지자경감면은 외지인 또는 부재지주의 농지에 대한 투기를 방지하고 일정기간 이상 자경한 농업인의 조세부담을 감소시켜 직접 농업에 종사하는 농업인이 농업에 전념할 수 있도록 하고 농촌의 인구감소를 방지하며, 농업과 농촌을 활성화하고자 하는 입법취지로 도입되었다.
도시공원으로 묶인 사유지에서 자경을 하였다면 지목에 상관없이 입증여부에 따라 자경감면을 적용 받을 수 있다. 자경감면 요건을 전부 부합하는지 수용보상금 수령 전 미리 법리판단을 한 후 혹시 여러 요건 중 자경기간이 부족하다면 수용을 늦춰서 자경기간을 충족시키는 것이 절세 대비책이 될 것이다.
최근 5년간 감면을 받은 적이 있었나?
모든 감면에는 총액에 대한 한도가 존재한다. 각 과세기간에 대한 감면한도와 5과세기간동안에 대한 감면한도가 있으므로 각각 감면한도액을 계산하여야 하고, 특정감면은 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 한다. 여기서 감면한도는 해당 과세기간에 다른 감면을 포함하여 산정되고 5과세기간의 한도 역시 기 다른 감면을 포함하여 산정된다.
즉, 해당 과세기간에 농지를 양도하여 1억원의 농지자경감면을 적용받은 후 다른 부동산에 수용이 발생하면 수용부동산에 공익수용감면이 적용되더라도 해당 과세기간의 한도인 1억원을 농지자경감면으로 받은 상황이므로 추가 감면을 받을 수 없다. 이와 같이 세액감면 적용을 위해서는 당해 연도와 최근 5년간 감면 받은 사항들을 살펴서 감면한도에 걸려 절세를 못하는 상황이 펼쳐지지 않도록 대비하는 것이 필요하다.
전국의 도시공원 일몰제로 수많은 토지주의 토지보상에 대한 문의가 빗발치고 있다. 최적의 절세를 위해 본인의 상황에 맞춰 미리 절세 대비를 하는 것은 소중한 토지보상금을 지키는 첫 단추이다. 건강도 세금도 대비는 필수다.
[프로필]이장원 장원세무사 대표세무사
• 고려대 문과대학/연세대 법무대학원 조세법 졸업
• 저서 《나의 토지수용보상금 지키기》,
《한 권에 담은 토지세금》, 《의사의 세금》 등 다수
• 대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한요양병원협회 자문세무사
• “두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 세무사” 유튜브 및 블로그 운영중
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