(조세금융신문=정종희 회계사) 현행 소득세법에서는 부동산 취득을 목적으로 잔금 청산 전에 소유권이전등기를 한 경우 잔금 청산일이 아닌 등기접수일을 취득일로 하도록 하고 있다(소득세법 제98조, 소득세법시행령 제162조 1항 2호).
일반적으로 소득세법 상 양도란 ‘자산의 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것’ 인데, 위 규정은 양도의 정의에 따른 취득시기의 예외사항이라 할 수 있다.
소유권이전등기 접수를 하기 위해서는 양도자 및 양수자 등 당사자들이 신청하여야 하고 (아직 잔금 청산이 이뤄지지 않았더라도) 양도자 및 양수자의 합의에 의해 그 자산이 사실상 이전 된 것이기 때문에 (아직 유상으로 이전되지는 않았지만) 양도로 보아 등기 접수일을 취득일로 하는 것이다.
한편, 채무의 변제를 담보하기 위해 채무자의 재산을 (형식상) 양도하는 양도담보는 양도로 보지 않는데(소세령 제151조 1항), 이는 채무 변제의 불이행을 조건으로 소유권 이전을 약정하는 것이므로 그 자산을 채무 변제에 충당하기 전까지는 사실상 이전된 것이 아니기 때문이다.
따라서 부동산등기부에 매매를 등기원인으로 소유권이전등기가 경료되었다면, 잔금 청산일이 등기접수일 이후이고 그 외 특별한 사정이 없는 한 등기 접수일이 그 부동산의 취득일이 되고 그것을 부인하는 당사자가 이를 입증하여야 할 것이다.
예를 들어 A가 B에게 채권이 있고 이를 담보하기 위해 B의 주택에 양도담보 목적으로 소유권이전가등기를 경료했다면 이후 B가 채무 변제를 하지 않아 본등기를 하여 결국 주택을 채무 변제에 충당한 경우 그때 그 주택에 대한 양도 및 취득이 이뤄지게 된다.
그 후 위 주택의 시가가 크게 올라 A가 그 주택을 양도할 경우에는 1세대 1주택 비과세 해당 여부(2년 이상 보유 요건) 및 장기보유특별공제금액 산정(고가주택이거나 비과세에 해당하지 않게 된 경우 보유기간에 따라 상이한 공제금액이 적용 됨) 등에 있어 부동산의 취득시기는 매우 중요하게 된다.
만약 B가 본등기 후 채무를 변제하고 소유권이전등기말소 청구를 하면서 위 본등기는 양도담보를 위해 한 것이라고 주장한다면 어떠할까?
A는 본등기가 양도담보가 아닌 채무불이행에 의한 채무 변제 충당이라고 주장해야 보유기간이 길어 비과세 또는 더 많은 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있을 것이다.
매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 사실의 입증 책임
아래 사건은 청구인이 채권을 담보하기 위해 채무자의 토지를 양도담보를 위한 소유권이전가등기를 경료하였고 그 이후 본등기를 하였으며, 이후 해당 토지를 수용을 원인으로 양도하였는데, 과세관청이 그 취득시기를 달리 보아 장기보유특별공제 및 수용에 따른 양도소득세 감면을 부인하여 경정 처분한 사례이다.
청구인은 채무자와 양도담보 계약을 체결하지 않았고 쟁점토지의 사용 ∙ 수익을 청구인이 해왔으므로 쟁점토지의 취득시기는 잔금 청산일이 아니라 소유권이전등기가 경료된 때라고 주장하였다.
조세심판원 “실질적으로 양도담보…채무자에게 쟁점 조정금을 지급한 때가 취득시기”
조세심판원은 다음을 근거로 과세관청이 소유권이전등기가 된 때는 양도담보이며 쟁점 조정금이 이행된 때를 취득시기로 판단하여 양도소득세를 경정 ∙ 처분한 것을 옳다고 판단하였다.
① 청구인과 채무자 사이에 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 말소 청구 관련 소송에서 법원이 양도담보라고 판시한 점,
② 법원 조정조서에서 청구인이 채무자에게 쟁점 조정금을 지급하고 쟁점토지를 이전하라고 조정한 점,
③ 양도담보의 경우 소유권이전등기가 아닌 청산금을 지급한 때 또는 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때가 소유권이 이전된 것으로 보는 점,
④ 따라서 쟁점 조정금의 이행이 완료된 때를 청구인의 취득시기로 보는 것이 타당함.
[참고: 조심2015서5811(2016.03.24)]
◆ 실질과세 원칙= 위 사건이 발생하기 이전에 채무자가 받은 쟁점조정금에 대해 다른 과세관청이 기타소득으로 과세를 하여 이에 채무자가 불복을 하여 인용이 된 경우가 있었다(조심 2013중3433, 2014.01.27). 즉 채무자는 소유권이전등기가 경료된 때 양도로 보지 않아 양도소득세를 신고하지 않았다.
그리고 쟁점조정금은 청구인과 채무자간 청구인의 채권과 쟁점토지의 시가 및 채무자가 상환한 금액을 고려하여 계산된 차액인데, 결국 동 쟁점조정금을 청구인의 쟁점토지 취득금액에 대한 잔금 청산금액이라고 판단한 것이다.
청구인과 채무자간에 양도담보 계약의 유무에 대한 입증책임은 그것을 주장하는 자가 입증하여야 하므로 과세관청은 소유권이전등기 이후에도 채무자가 쟁점토지를 실질적으로 관리 ∙ 사용하였음을 입증하여 조세심판원으로부터 해당 거래는 매매로 인한 소유권이전등기가 아니라 양도담보를 위한 소유권이전등기임을 인용 받게 되었다.
청구인은 소유권이전등기 경료 이후 채무자로부터 채권을 전액 상환 받았는데도 불구하고 소유권이전등기가 경료 되었다는 점만을 들어 취득시기를 오판하여 결국 세액을 추징 당하게 되었다.
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