(조세금융신문=김사선 기자) 정부가 한국경제 시한폭탄으로 작용할 우려가 높은 가계부채 급증을 억제하기 위해 주택시장의 공급물량을 제한하고 집단대출 심사를 강화하는 방안을 내놨다. 하지만 관심이 높았던 분양권 전매 제한이 대책에 포함되지는 않았다.

원금분할상환 ‘여신가이드라인’ 등을 통한 대출규제만으로는 1257조원에 달하는 가계부채 문제를 해결하기 어렵다고 판단, 주택시장의 공급 물량을 규제해 가계부채의 증가 속도를 늦추겠다는 것이다.

기획재정부와 금융위원회 한국은행 등은 25일 빠르게 증가하고 있는 가계부채를 안정적으로 관리해 나가기 위해 공공 택지공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화하는 내용을 담은 '가계부채 관리방안'을 발표했다.

공공택지 공급물량 대폭 축소
정부는 먼저 공공 택지공급 물량을 축소하고 주택분양보증 심사를 강화해 주택 과잉공급에 대응하기로 했다. 정부의 가계부채 대책에 ‘주택공급 관리’가 포함된 것은 이번이 처음이다.  그동안 써왔던 금융대책 만으로는 가계부채 증가를 억제하기 어렵다고 본 것이다.

정부는 적정 수준의 주택공급을 유도하기 위해 토지주택공사(LH)는 공공택지 공급물량을 지난해 58% 수준으로 축소키로 했다. 지난해 6.9㎢, 12만9000호에서 올해는 4.0㎢, 7만5000호로 축소하고 내년도 공급물량은 올해보다 추가 감축을 검토키로 했다.

다만 임대주택용지는 전년보다 늘리되 분양주택 용지는 절반이상 감축하는 등 공공임대주택, 뉴스테이 등은 차질없이 공급키로 했다,

주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출보증 심사와 요건을 강화키로 했다. PF대출 보증 신청시점을 사업계획 승인 이후로 조정하고 수용 및 매도청구 대상 토지가 포함된 경우 수용‧매도 확정 후에 보증신청이 허용된다.  이는 택지 매입시기를 조정하고 사업추진이 불확실한 곳에서 사업진행을 최소화하기 위해서다.

분양보증 예비심사 도입해 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역, 누적 미분양 주택수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 곳 등 미분양 관리지역은 택지를 매입하기 전 HUG의 예비심사를 받도록 했다. HUG는 사업성․사업수행 능력․사업여건 등에 대해   심사하며, 예비심사를 받지 않은 경우 분양보증 본심사가 거부된다.

주택법상 사업계획승인 권한을 가지고 있는 지자체*와의 협력 및 소통을 강화해 과도한 인허가 자제를 유도하는 등 주택시장 관리도 강화된다.

이를 위해 정부는 서울, 인천, 경기 등 수도권 지자체와 개최해왔던 주택정책협의회를 수도권 외의 광역자치단체까지 확대 및 정례화(반기별 1회 이상)할 계획이다. 정부는 올해 중 수도권 및 지방 권역별 주택정책협의회 개최 추진키로 했다.

또 분양보증 본점심사가 의무화되어 있는 미분양 관리지역을 매월 주택시장 동향을 반영해 확대키로 했다.

정부는 지난 2월부터 ‘미분양 관리지역을 지정’해 HUG 분양 보증시 본점심사를 적용하고 있으며 7월 현재 20개 지역이 관리지역으로 지정됐다.  현재 지정기준인 미분양 지표 외에 인허가․청약경쟁률 등의 지표도 반영하여 매월 관리지역 확대 지정하고 9월 중 관리지역 지정 기준을 마련해 시행할 계획이다.

이와 함께 HUG 사규 개정 등을 거쳐 내달 1일 보증신청분 부터 담보대용료, 가산보증료 제도 폐지 등 발급요건 강화 및 특정요건에 해당하는 경우 본점심사가 의무화된다.

현재 소유권 미확보 부지, 가압류, 저당권 등 권리 제한이 있는 경우, 담보대신 담보대용료를 받고 분양보증을 발급했지만 앞으로는 담보대용료 제도를 폐지하여, 사업부지 확보, 권리제한 말소 또는 다른 담보를 제공 받은 후 분양보증이 발급된다.

다만, 소유권이 확보되지 않았으나, 매도청구소송 승소판결을 받은 경우 등 공급규칙에서 입주자모집 조건으로 허용하는 경우는 예외로 인정된다.

현재 업체별 보증한도를 초과하여 보증 신청시, 보증한도 초과분에 대해 가산보증료를 받고 보증을 발급했지만 앞으로는 보증한도 초과시 분양보증 거절된다.

미분양 관리지역, 분양가 급등지역 등은 분양보증 본점심사도 의무화된다. 현재 본점심사 대상 외에 특정요건을 갖춘 지역에 대해서도 본점심사를 의무화하고, 미분양관리지역의 본점심사 요건도 1천세대 이상 공급하는 사업장에서 5백세대 이상으로 강화된다.

현재는 1인이 HUG․주금공으로 각각 2건씩 총 4건의 중도금 대출보증 이용이 가능했지만 양 기관 통합 2건으로 보증건수를 줄였다.

집단대출 관리 대폭 강화·상호금융 담보평가 강화
정부는 주택시장 여건, 선분양 특수성 등에 따라 상환능력 심사에서 예외로 인정되어온 집단대출에 대한 관리를 강화하고 상호금융 담보인정비율(LTV)도 축소키로 했다.

정부는 최근 가계부채의 빠른 증가를 주택담보대출 중 집단대출 증가때문이라고 진단, 집단대출 관리를 대폭 강화했다.

실제로 지난해 주택담보대출 중에 집단대출은 8조7000억원으로 12.4% 수준이었던 반면, 올해는 상반기만 집단대출 증가액이 11조6000억원으로 전체 주담대(23조6000억원) 대비 49.2%에 달했다.

25일 한국은행에서 발표한 '2분기 가계신용(잠정)' 자료에 따르면, 6월말 가계신용 잔액(잠정치)은1분기말(1223조7000억원)보다 33조6000억원(2.7%) 늘어난 1257조3000억원에 달한다. 예금은행의 가계대출 잔액은 586조7000억원으로 2분기 중 무려 17조4000억원 껑충 뛰었다. 예금은행의 주택담보대출 증가규모도 1분기 5조4000억원에서 2분기엔 13조원으로 급등했다.

정부는 집단대출의 경우 2014년 이후 아파트 분양 물량이 급증하면서 예정된 중도금 대출이 본격적으로 실행되면서 증가세를 이어왔다고 판단했다.

특히 중도금 대출이 시차를 두고 수차례 대출이 집행되고 입주시점에 대부분 잔금 대출로 전환되므로 잔액이 누적적으로 증가된다는 점에 주목했다.

이에 따라 정부는 이번 대책에 올 11월부터 집단대출 차주에 대한 소득 자료 확보를 의무화하고 소득수준 별 집단대출 실태를 파악할 수 있도록 은행권 리스크 관리도 강화하는 등 상환능력 심사 규제예외로 인정되어온 집단대출 관리에 다양한 조치를 포함했다.

금융당국 관계자는 "부동산 시장 상황과 대출 증가세를 고려해 집단대출에 대한 단계적인 '여신심사 가이드라인' 도입도 검토할 것"이라고 말했다.

저금리, 수신증가로 적극적 영업에 나선 비은행권 가계대출의 주택담보대출의 경우 정부는 상환능력 심사 강화, 분할상환 유도 방안 등을 마련하기로 했다.

이를 위해 상호금융 토지·상가 등 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV) 햐향 조정했다. 은행권의 대출 강화로 인한 풍선효과로 비은행 대출이 빠르게 늘고 있는 만큼 취약 부문의 관리를 강화해 속도 조절에 나서겠다는 것이다.

이에 따라 새마을금고와 신협 등 상호금융엔 오는 11월부터 LTV를 최대 15%포인트까지 줄어든다 우선 상호금융 토지·상가 등 비주택담보대출 LTV 한도는 현행 '50~80%'에서 '40~70%'로 10%포인트 낮춘다. 지금은 담보물 특성과 신용 리스크에 따라 LTV를 최대 10%포인트 가산해서 정할 수 있지만 앞으론 가산폭이 5%포인트로 축소된다. LTV가 최대 15%포인트까지 줄어드는 셈이다.

잔금대출의 경우 중, 저소득층의 경우 금리우대로 장기 고정금리, 분할상환 방식을 유도한 주택금융공사 신상품(가칭 '입주자 전용 보금자리론')을 공급할 예정이다.

주택담보대출 이외 가계대출에 대한 관리도 강화하기로 했다. 전세대출은 분할상환 방식이 없지만 대출 기간에 원금의 10% 이상 상환할 것을 약정하는 경우 보증기관의 전세보증료율을 인하하는 상품을 출시키로 했다.

또 신용대출은 내년부터 차주의 총제적 상환부담 평가시스템(DSR)을 참고 또는 활용하는 방안을 추진키로 했다.

금융당국 관계자는 "신용대출은 관계기관이 소득별·차주별 심층분석과 취급실태 점검을 연내 진행하고 내년 도입되는 총체적상환부담(DSR)에 맞춰 상환능력을 심사할 수 있도록 유도해 나가겠다"고 밝혔다.

한계·취약차주 관리도 강화한다. 원스톱·맞춤형 서민금융 서비스를 위한 통합지원센터를 지난해 말 기준 4곳에서 올해내로 33곳까지 늘리기로 했다.

또한 다음 달 중 채권추심업무 가이드라인을 마련하고 불법 추심에 대한 감독을 강화해 건전한 추심 관행을 정착시키기로 했다.

정부는 가계부책 문제의 근본적 해소 방안은 소득 증대에 있다고 보고, 확장적 거시정책을 지속하기로 했다. 이를 통해 경제 활력을 높이고 가계 소득을 늘려 부채 상환능력을 제고한다는 계획이다.

한편 이번 대책에 전매제한이 포함 안 된 이유에 대해 이찬우 기획재정부 차관보는  “분양권 전매제한은 둔탁한 규제이며 주택시장이 급격히 위축될 수 있다“며 “이번 정책은 주택공급 측면에서 중점을 두고 조절했다. 이번 대책으로도 충분한 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다.

 

[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]