(조세금융신문=김사선 기자) Q: 이번 가계부채 관리방안의 특징은?
이번 ‘가계부채 관리방안’은 질적 구조개선이라는 기존 정책방향을 일관되게 유지하면서도 세 가지 특징이 있다.

먼저 가계부채 대책으로는 최초로 주택공급 관리 포함됐다. 그 동안 가계부채 대책은 부채관리를 중심으로 상환능력 제고를 위한 소득증대 및 서민․취약 계층 지원에 초점을 맞췄다.

하지만 이번 대책은 최근 집단대출 증가의 요인이자 향후 가계부채에 부담이 될 수 있는 주택 공급과잉을 최소화하기 위해 택지공급 축소 등 주택정책 측면의 근본적 대응을 추가했다.

또한 주택시장 여건, 선분양의 특수성 등을 고려, 상환능력 심사 등의 예외로 인정되어온 집단대출에 대한 관리를 대폭 강화했다.

중도금 대출 보증 관련 부분보증제(100→90%) 운영 및 1인당 보증건수 한도를 축소(주금공, HUG 각 2건 → 합산 2건)하고, 집단대출 차주 소득자료 확인 및 사업장 현장조사 의무화하고, 중도금 대출이 입주 시점에서 장기 분할상환․고정금리부 잔금대출로 전환되도록 중․저소득층에 대한 신상품을 출시키로 했다.

특히 부동산 시장 상황, 집단대출 증가세 등을 보아가며 필요한 경우 집단대출에 대한 단계적인 '여신심사 가이드라인' 도입도 검토할 계획이다.

마지막으로 비은행권 주택담보대출과 기타대출 등 은행권 주택담보대출 외의 취약부문에 대한 맞춤형 관리를 강화했다.

상호금융에 대해 업권별 특성을 감안한 상환능력심사 강화 및 분할상환을 유도(16.6말 6%→17말 15%)키로 했다.  또 토지·상가 등 비주택담보대출 LTV 한도를 10%p 하향조정(50～80%→40～70%)하고 가산한도를 현행 10%→5%까지 축소하여 최대 15%p까지 인하해 담보적격성 기준을 강화하고 신용대출에 대해 총체적 상환능력 평가시스템이 도입된다.

Q: 최근 가계부채 증가의 원인은?
최근 가계부채 증가속도가 빠른 원인은 은행 주택담보대출 中 집단대출과 비은행권 대출 전반의 빠르게 증가하고 있기 때문이다.

은행권의 개별 주택담보대출 증가세는 가이드라인 시행 등으로 현저히 둔화된 반면, 집단대출은 분양시장 호조로 빠르게 증가하고 있다. 올해 상반기 중 은행권 개별 주담대는 지난해 상반기 34조2천억원에서 올해 상반기 12조원을 기록, 22조2천억원 감소하였으나 집단대출은 지난해 상반기 1조5천억원에서 올해 상반기 11조6천억원으로 13조1천억원 증가했다.

집단대출의 경우지난 20’14년 이후 급증한 아파트 분양물량에 따라 예정된 중도금 대출이 본격적으로 실행되면서 급증했다. 특히 중도금 대출은 시차를 두고 수차례 대출이 집행되고 입주시점에 대부분 잔금대출로 전환되므로 잔액이 누적 증가된다.

또한 저금리, 수신증가로 자금공급 여력이 확충된 비은행권의 적극적 영업확대 등으로 대출 전반의 증가세가 확대됐다.
비은행권의 주택담보대출은 은행에 비해 상대적으로 여신심사가 덜 엄격하고  은행권과의 금리격차 축소 등으로 상호금융권 중심으로 증가했다.

비은행권 주택담보대출은 지난해 상반기 1조4천억원에서 올해 상반기 10조1천억원으로 10배 가량 증가했다.
기타대출은 상가 등 대체투자수요 확대로 인한 비주택담보대출 수요 증가, 영업강화로 인한 신용대출 증가 등으로 증가했다. 비은행권 기타대출도 지난해 상반기 7조2천억원에서 올상반기 14조3천억원으로 2배 가량 늘었다.

Q: LTV, DTI를 다시 강화해야 하는것 아닌지?
현재 LTV, DTI 강화 계획은 없다. LTV, DTI 규제 합리화는 지난 10여년 전 주택경기 과열기에 도입된 규제를 합리적 보완한 것으로 지난 1일 재연장했다.

현재의 주택시장 등 실물경제 여건을 감안하여 냉·온탕식 직접 규제 변경보다는 질적 개선 등 연착륙 노력이 필요하다.

LTV·DTI 규제 강화시 실수요자의 금융제약 및 서민층의 주택매매가 어려울 것으로 우려된다. 실제로 지난 2012년 주택경기 침체시 일부 서민층이 제때 집을 팔지 못하는 큰 불편을 겪은 바 있다.
가계부채의 시스템적 리스크가 크지 않은 상황에서 인위적 대출억제나 총량규제 등 규모만 줄이는 대책은 경제에 부담이 올 수 있다.

또한 주택담보대출의 평균 LTV․DTI 수준, 빠른 구조개선 추이, 건전성 등을 감안시 규제비율을 낮출 필요성은 크지 않다.

현재 주담대 평균 LTV(53.8%)나 DTI(33.8%) 수준은 양호하며, 고정금리·분할상환 비중 확대 등 질적 구조개선도 가시화되고 있다.

지난 2010년 0.5%에 불과했던 고정금리 비중이 올해 6월말 현재 38.8%로 증가했고, 분할상환도 2010년 6.4%에서 올해 6월말 41%로 확대됐다. 또 은행 주택담보대출 연체율은 올해 6월말 0.24%로 매우 낮다.

Q: 집단대출에 DTI와 여신심사 가이드라인을 적용해야 하지 않는지?
현 단계에서 개별 주택담보대출에 적용하는 여신심사 가이드라인이나 DTI 규제를 집단대출에 그대로 적용하기는 어렵다.

중도금대출은 보증부 대출인데다 대출만기도 짧아 DTI나 여신심사 가이드라인을 동일하게 적용하기 어렵다.
현행 先분양 제도하에서 잔금대출을 규제하는 것은 실수요자 내집마련 및 입주를 제한하는 문제가 있기 때문이다.

대신 이번 대책에서는 그 동안 상환능력 심사 등의 규제예외로 인정되어온 집단대출 관리를 위한 다양한 조치를 포함했다.

중도금 대출 보증 관련 부분보증제(100→90%) 운영 및 1인당 보증건수 한도 통합관리(주금공, HUG 각 2건 → 합산 2건)하고, 은행이 집단대출 취급시 개별 차주의 소득자료를 확인하고, 사업장 현장심사를 의무화하는 등 대출심사를 보다 엄격히 시행된다.

중도금 대출이 입주 시점에서 장기 분할상환․고정금리부 잔금대출로 전환되도록 중․저소득층에 대한 신상품도 출시된다.

앞으로 부동산 시장, 집단대출 증가세 등을 보아가며 필요한 경우 집단대출에 대한 단계적인 ‘여신심사 가이드라인’ 도입도 검토할 계획이다.

Q: 은행 여신심사 가이드라인으로 인한 풍선효과로 제2금융권 대출이 늘어나고 있는 것 아닌지?
비은행권 대출 증가에는 여신심사 가이드라인 시행에 따른 은행권에서 비은행권으로의 수요전이(풍선효과)도 일부 있다.

그러나 은행권과의 대출금리 격차 축소로 차주의 비은행권 대출 유인이 커지는 가운데, 수신 호조로 자금여력이 확충된 비은행권이 국공채 투자 보다 수익률이 높은 가계대출 영업을 강화한 면도 고려해야 한다.

또한 은행․보험권은 1~3등급, 상호금융권 1~6등급, 저축은행은 4~10등급 등  고객구성이 달라 고객간 이동하는 경우는 많지 않을 것으로 판단된다.

가이드라인은 금융이용에 과도한 제약이 발생하지 않도록 다양한 예외(기존대출, 소액대출, 단기자금 등) 규정하고 있어 기존 은행권 이용자가 비은행권으로 밀려난 규모는 크지 않을 것으로 판단하고 있다.

다만, 비은행권 가계대출이 빠르게 증가하고 있는 만큼 부문별 관리를 강화할 계획이다. 주택담보대출은 상호금융에 대해 업권별 특성을 감안한 상환능력심사 강화 및 분할상환 유도방안을 마련하고, 토지ㆍ상가담보대출의 담보적격성 기준을 강화하고 신용대출에 대해 총체적 상환능력 평가시스템 도입할 계획이다.

Q: 공적 보증기관 중도금 보증건수 축소(각 2건 → 도합 2건)가 수분양자에 대한 과도한 금융제약을 초래하는 것 아닌지?
중도금 보증건수를 4건에서 2건으로 축소 하더라도 과도한 금융제약을 초래한다고는 볼 수 없다. 투기수요가 아닌, 실수요자 입장에서 중도금 대출기간 중 3건 이상의 다른 신규주택의 분양을 받을 이유가 많지 않다.

보증건수 축소는 생애 전반에 걸쳐 받을 수 있는 보증건수가 아닌, 특정시점에 도합 2건 초과를 제한했다. 따라서 중도금 보증기간이 끝난 후(잔금대출로 전환, 보증해지) 다른 신규주택을 분양받으면서 보증을 이용할 수도 있다.

Q: 전세자금대출 부분 분할상환의 실효성 논란이 있는데?
전세자금대출은 일반적으로 만기(2년)가 짧아, 만기 내에 차주가 대출 ‘전액’을 분할상환하기 어렵다. 반면, 전세대출 ‘일부’ 만이라도 분할상환을 통해 만기시 원금 상환규모는 줄이고, 총이자부담을 낮추려는 수요가 있다.

따라서 소비자 선택권 등을 고려, ‘차주가 원하는 만큼’ 전세자금대출을 분할상환할 수 있도록 제도 개선을 추진키로 했다.

정기적금 금리가 대출금리보다 낮은 상황에서는 저축보다는 원금을 미리 상환해 나가는 것이 차주에게도 훨씬 유리하다.

분할상환에 따른 이자부담 감소 효과 외에 주택임차차입금 원리금에 대해 최대 300만원 한도로 소득공제 혜택도 가능하다. 5천만원을 금리 3%, 2년만기로 빌렸을 때 일시상환보다 10% 분할상환 방식이 50만원 이익이다.

또 주택공급 확대에 따른 역전세난 등 잠재리스크 대응에도 효과적이다.

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