(조세금융신문=홍채린 기자)
# “작은 상가건물 주인입니다. 임대차 계약기간이 끝났는데 세입자가 3달째 건물을 비워주지 않아 명도소송을 하려 합니다. 명도소송을 할 때 부동산 점유이전금지가처분을 함께 하는 거라는데, 꼭 해야만 하는 건가요? 신청하지 않아도 된다는 사람이 있고, 해야 된다는 사람이 있는데 누구 말이 맞는 건가요?”
임대차 계약기간이 끝난 임차인(세입자)과 임대인(건물주) 간에 눈치 싸움이 치열하다. 특별한 이유 없이 연락을 단절한 채 건물을 넘겨주지 않는 상가 임차인들이 등장하면서 임대인들의 한숨이 깊어지고 있다.
8일 관련업계에 따르면 계약기간 만료로 나가야 하는 것은 알고 있지만 갈 곳이 없다는 이유로 건물을 넘겨주지 않는 현상이 지속되고 있다. 임대인들은 계약해지 내용증명 발송 등 상가 세입자 내보내기에 적극 나서고 있지만, 임차인의 개인 사정으로 인한 불법 점유가 늘고 있다.
이 같은 경험을 한 임대인들은 기간과 정신적 손해가 상당하다고 토로한다. 합의로 건물을 넘겨받는 경우와 달리, 점유이전금지가처분까지 신청해야 하는 명도소송 절차는 간단치 않은 문제다.
명도소송이란 임차인이 불법점유로 건물을 넘겨주지 않을 경우 건물을 넘겨달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 점유이전금지가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지한다는 뜻으로 명도소송을 진행할 때 임차인이 다른 사람에게 전대(임대)하는 것을 금지하는 가처분을 말한다.
전문가들은 임차인의 계약위반으로 인한 불법점유가 발생했다면, 비용이 들더라도 명도소송과 동시에 점유이전금지가처분 절차도 밟아야 한다고 조언했다.
엄정숙 부동산전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 “명도소송을 할 때 부동산 점유이전금지가처분을 하는 것은 의무사항은 아니다” 면서도 “하지 않았을 때, 명도소송 승소 이후 판결문이 무용지물이 되는 심각한 상황이 있을 수 있기 때문에 실무에서는 필수적으로 점유이전금지가처분 절차를 밟아야한다”고 조언했다.
명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 명도소송을 진행할 때 점유이전금지가처분을 진행하는 비율은 98% 이상 인 것으로 조사됐다.
가처분의 목적은 민사집행법 제300조에 규정되어 있다. 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하게 되는 경우를 방지하기 위한 것이 목적이다.
엄 변호사의 설명에 따르면 점유이전금지가처분을 하지 않은 상태에서 명도소송을 진행하면 승소 판결문에 문제가 생길 수 있다. 판결문이 효력은 판결문에 적힌 이름의 사람에게만 미친다. 예컨대 임차인 A가 소송 중에 B에게 건물을 넘기고 이사가버린 경우, 판결문에 적힌 이름은 A이기 때문에 B에게 나가라고 할 수 없다. 부동산 점유이전금지가처분을 하지 않으면 판결문이 무용지물이 되는 것이다. 이 경우는 새로운 건물 점유자인 B를 상대로 다시 명도소송을 진행해야 한다.
엄 변호사는 “명도소송을 할 때 점유이전금지가처분을 하면 소송 중에 점유자가 바뀐다 하더라도 강제집행에 문제가 없다” 며 “이런 경우는 새로운 점유자를 강제퇴거 시킬 수 있는 승계집행문이 나오기 때문에 명도소송을 새로 해야 하는 불상사는 생기지 않는다”고 말했다.
한편 지난해 대법원이 발표한 2020 사법연감에 따르면 2019년 한 해 동안 접수된 명도소송 1심 사건은 3만6709건으로 나타나는 등 매해 3만 건 이상 명도소송이 접수되고 있다.
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