(조세금융신문=김영기 기자) # “세입자가 상습적인 무단전대를 저질렀음에도 나가지 않고 버티고 있습니다. 문제는 이후 명도소송을 준비 중이었는데 계약해지를 제대로 하지 않아 명도소송뿐 아니라 점유이전금지 절차까지 신청할 수 없다는 겁니다. 결국, 시간만 허비하는 꼴이 되어 막막하기만 합니다”
건물주가 점유이전금지 가처분을 고려할 때 지켜야 할 조건을 따르지 않아 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 전문가들은 상습적인 무단전대를 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 진행할 때는 점유이전금지 가처분 신청이 필수라고 조언한다.
엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널을 통해 “상가 임대차에서 명도소송을 고려 중인 건물주에게 점유이전금지 가처분은 필수 절차”라면서도 “다만 명도소송이 진행되기까지 점유이전금지 가처분 신청을 잊거나 조건 등을 갖추지 않아 낭패를 보는 경우가 종종 있다”고 지적했다. 이어 “세입자가 위법을 저질러 명도소송이나 점유이전금지 가처분 절차를 진행할 때는 반드시 세입자를 상대로 계약해지 통보가 선행되어야 한다”고 강조했다.
점유이전금지 가처분이란 점유를 이전하는 것을 금지하는 가처분이다. 기존 세입자가 다른 세입자에게 점유를 넘기는, 이른바 불법 전대차 계약을 금지하는 가처분인 것.
명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터에 따르면 최근 명도소송 진행사건 100건 중 100건 모두 점유이전금지 가처분을 먼저 한 것으로 조사됐다.
명도소송과 점유이전금지 가처분은 공통된 전제 조건이 따른다. 계약이 해지된 후에도 세입자가 나가지 않고 버티는 경우 신청이 가능하다는 점이다. 즉 계약이 해지 되지 않으면 명도소송과 점유이전금지 가처분은 성립이 어렵다는 의미.
특히 명심해야 할 부분은 계약해지는 자동으로 효력이 발생하지 않는다는 점이다.
가령 상가 임대차에서 세입자가 위법을 저질렀거나 계약서상 기간이 지났다고 해서 계약이 자동으로 해지됐다고 믿는 건물주가 있다. 하지만 계약 당사자 간 해지 의사를 전달하지 않으면 법률상 효력이 없다.
엄 변호사는 “건물주와 세입자 간 계약해지에 관한 의사를 전달하지 않으면 계약은 절대 해지 되지 않는다”며 “법룰상 계약이 유지되고 있다면 명도소송은커녕 점유이전금지 가처분 조차 성립되지 않는다”고 설명했다.
그렇다면 계약해지는 어떻게 통보해야 할까. 먼저 법률상 계약해지 사유가 충분해야 한다. 대표적으로 세입자가 위법을 저질렀거나 계약 종료일이 도래했을 때다.
법률상 해지사유가 생겼다면 의사전달은 어렵지 않다. 전문가들이 가장 많이 추천하는 의사전달 방법에는 내용증명이 있다. 내용증명은 상대방에게 의사가 전달됐다는 사실 여부가 확실히 남기 때문에 법률적 증거 가치가 높다.
엄 변호사는 “내용증명이 부담스럽거나 번거로운 경우라면 카카오톡, 문자 메시지, 통화녹취 등도 해지 의사의 증거로 활용될 수 있다”며 “다만 해지 의사는 계약이 끝나기 2개월 전까지 하지 않으면 법률상 묵시적갱신 상태가 되어 해지 효력이 발생하지 않는다는 점을 명심해야 한다”고 당부했다.
한편 계약 해지가 정상적으로 이뤄졌더라도 점유이전금지 가처분 신청 자체를 잊거나 번거롭다는 이유로 신청을 하지 않는 사례도 종종 발생한다.
하지만 명도소송 시 점유이전금지 가처분을 잊는다는 건 명도소송에서 승소판결을 받더라도 판결문이 무용지물로 돼버리는 원인이 된다. 가령 명도소송 진행 중 세입자가 악의적인 목적으로 점유자를 바꾸면 승소판결을 받더라도 강제집행이 불가능해진다.
엄 변호사는 “강제집행은 세입자를 강제로 내보내는 절차인 만큼 점유자 확인을 매우 엄격하게 판단한다”며 “때문에 판결문에 명시된 점유자가 아닌 다른 사람이 부동산을 점유하고 있다면 소송과 무관한 사람의 점유권을 빼앗는 일이 되기에 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있다”고 전했다.
반면 점유이전금지 가처분이 성립된 상황에서는 세입자가 소송 중 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 승계집행문을 부여받아 문제없이 강제집행을 할 수 있어 명도소송 시에는 반드시 점유이전금지 가처분 절차를 함께 진행해야 한다.
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