(조세금융신문=김영기 기자) 최근 보증금 반환이 제때 이뤄지지 않아 세입자들의 불안감이 커지고 있다. 전세사기가 사회적 이슈로 떠오르면서 모든 보증금 미지급 사례가 사기로 인한 것처럼 보이지만, 임대인의 자금 사정 악화로 기한 내 지급이 어려운 단순 채무불이행 상황도 적지 않다는 지적이다.

엄정숙 변호사는 이에대해 “전세사기는 처음부터 세입자를 속이려는 고의가 필수이므로, 단순한 자금 부족으로 인한 미지급은 구분해서 살펴봐야 한다”고 강조했다.

실제로 임대인이 새 전세 세입자를 제때 구하지 못하거나 부동산 시장 침체로 주택 매각이 늦어지는 탓에 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 늘고 있다.

이같은 상황은 사기죄 성립 요건과 거리가 먼 만큼, 임차인은 형사 고소가 아닌 민사 소송을 검토해야 한다.

엄 변호사는 “세입자가 보증금을 받지 못했다면 먼저 임대인에게 지급을 촉구하고, 응답이 없다면 지체 없이 보증금을 돌려받기위해 전세금반환소송을 통해 법적 권리를 확보하는 것이 중요하다”고 조언했다.

이어 엄 변호사는 “임차인은 보증금이 묶이면 곧바로 이사조차 할 수 없게 된다”며 “계약 만료 시점 전후로 임대인의 재정 상태를 충분히 파악하고, 필요하다면 임차권 등기명령과 같은 대비책을 마련해두는 것이 바람직하다”고 설명했다.

그는 또한 “임대인 역시 상호 신뢰 관계를 해치지 않도록 투명하게 상황을 알리고 최대한 빠른 시일 내에 해결 방안을 제시해야 한다”고 덧붙였다.

문제는 민사 판결을 받아도 임대인 명의 재산이 부족하면 실질적인 회수율이 낮을 수 있다는 점이다.

엄 변호사는 “계약서 작성 시부터 보증금의 안전 여부를 확인하고, 집주인의 권리관계나 담보 대출 현황 등을 꼼꼼히 살피는 노력이 필요하다”고 강조했다. 또한 “전세보증보험에 가입해두면, 임대인이 지급 능력을 상실하더라도 임차인이 우선 변제받을 수 있다”며 사전 대비의 중요성을 제시했다.

엄 변호사는 마지막으로 “부동산 시장이 급변하는 시기에 임대인도 예기치 못한 자금난을 겪을 수 있지만, 보증금 반환을 미루는 행위가 도를 넘어선다면 임차인의 법적 대응이 불가피해진다”며 “보증금이 얽힌 문제에서는 신속한 상담과 임차권등기명령, 전세금반환소송 등 제도적 장치를 활용해 피해를 최소화하는 것이 최선”이라고 당부했다.
 

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