(조세금융신문=김영기 기자) 전세금 반환이 지연되는 사례가 이어지면서 세입자들이 만기 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 반복되고 있다. 임대인이 연락을 피하거나 반환 시점을 늦추는 방식으로 갈등이 장기화되면서, 전세금반환 문제는 단순한 민사 분쟁이 아니라 실제 회수 전략이 핵심 요소로 떠오르고 있다.

24일 엄정숙 변호사는 계약 만료 전 해지 통보 시점을 가장 먼저 점검해야 할 요소로 꼽았다. 엄 변호사는 “전세계약은 만기 2개월 전에 해지 의사표시가 임대인에게 ‘도달’해야 효력이 생긴다”며 “내용증명을 보내는 것보다 상대방에게 실제로 전달된 날짜가 기준이라는 점을 놓치면 분쟁이 불필요하게 길어진다”고 설명했다.

이 기간을 놓치면 계약은 묵시적으로 갱신되고, 묵시적 갱신 후에는 해지 통보가 도달한 날로부터 3개월이 지나야 계약이 종료되기 때문에 반환 시점이 크게 늦어질 수 있다.

또 많은 임차인들이 가압류의 필요성에 대해 오해하고 있다. 엄 변호사는 “대항력과 확정일자를 갖춘 임차권이라면 가압류는 대부분 필요하지 않다”고 말했다.

가압류는 특정 재산을 집행 대상으로 특정하고 담보가치를 따져야 하는 절차지만, 대항력이 있는 임차인은 이미 우선변제권을 확보한 상태라 해당 부동산에서 선순위로 배당을 받을 수 있기 때문이다.

그는 “실익이 거의 없는 가압류를 시도하는 경우가 적지 않은데, 오히려 비용만 늘리고 절차만 복잡해지는 결과를 가져올 수 있다”고 지적했다.

전세금 반환이 지연될 때 임차인이 실제로 챙겨야 할 부분은 ‘어떤 절차가 가장 효과적인지’ 선택하는 일이다. 소송에서 승소했다고 해서 바로 돈이 돌아오는 것이 아니기 때문에, 판결 이후 어떤 방식으로 절차를 이어갈지 판단하는 것이 핵심이다.

엄 변호사는 “전세금 반환 문제는 결국 절차의 선택과 속도에서 승패가 갈린다”며 “불필요한 절차는 과감히 제외하고, 필요한 조치를 정확한 시점에 밟아야 실제로 보증금을 회수할 수 있다”고 강조했다.

그는 “반환이 지연될 가능성이 보이면 만기 이전부터 대응 방향을 정해두는 것이 가장 안전하다”며 “사소한 판단 하나가 몇 달의 차이를 만들 수 있기 때문에 초기 대응이 무엇보다 중요하다”고 조언했다.

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