(조세금융신문=김영기 기자) “최근 세입자가 바뀔 때마다 제소전화해 절차를 진행하고 있습니다. 번거롭고 비용이 들지만, 명도소송보다 신속하고 유리하다는 점을 알게 되었습니다. 이를 통해 임대차 분쟁을 효율적으로 해결할 수 있어 만족하고 있습니다”
최근 상가건물주들이 명도소송 대신 제소전화해를 선호하는 사례가 증가하고 있다. 전문가들은 제소전화해가 명도소송보다 신속하고 경제적 이점이 크다는 점을 강조한다.
엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널을 통해 "상가 임대차 계약에서 제소전화해를 통해 분쟁을 신속하게 해결하는 것이 명도소송 대비 시간과 비용을 절약할 수 있다“며 ”아울러 세입자의 임대료 연체 문제를 사전에 방지할 수 있다"고 설명했다. 이어 "제소전화해를 사전에 완료해두면, 세입자가 남은 보증금을 최대한 보전하려고 임대차 사항을 잘 준수하려는 노력으로 이어지게 된다"고 조언했다.
제소전화해란 법원에서 소송 없이 당사자 간 합의를 통해 분쟁을 해결하는 절차를 말한다. 즉, 법적 분쟁을 사전에 예방하는 합의서 역할을 하며, 이를 통해 분쟁이 발생했을 때 신속하게 해결할 수 있는 법적 효력을 갖추게 된다.
건물주들이 제소전화해를 선호하는 첫 번째 이유는 명도소송의 복잡함과 비용이다. 명도소송은 흔히 발생하는 임대차 분쟁 중 하나로, 많은 건물주가 한 번쯤은 경험하게 된다.
이 과정에서 명도소송의 가장 큰 장애물인 '송달불능'에 마주할 수 있다. 송달불능이란 세입자가 고의로 법원 문서를 수령 거부하면 소송 절차가 지연되는 것을 의미한다. 이러한 지연은 건물주가 신규세입자를 받는 것을 어렵게 만들고, 판결이 날 때까지 마냥 기다려야 하는 상황에 처할 수 있다.
반면 제소전화해는 소송을 거치지 않기 때문에 소송에 필요한 시간과 비용을 절약할 수 있다.
건물주가 제소전화해를 선호하는 두 번째 이유는 임대료 연체 위험의 감소이다. 제소전화해를 마친 상가건물주는 임대차 계약이 종료되면 바로 강제집행을 시작할 수 있다.
이는 보증금 범위 내에서 진행되므로, 미납 임대료가 보증금을 초과하는 문제를 사전에 방지할 수 있다. 세입자도 임대인이 3기 이상 차임 연체 시 강제집행을 당할 수 있다는 것을 알고 있기 때문에, 차임 연체에 대한 부담감을 느끼고 결과적으로 연체 가능성이 감소한다.
또한, 명도소송이 진행되는 동안 세입자는 대부분 임대료를 지급하지 않는다. 만약 소송 기간이 길어진다면 세입자의 미납임대료 역시 증가해 종종 보증금을 초과하게 되어 건물주의 경제적 손실이 커질 수밖에 없다.
엄 변호사는 “제소전화해 조서는 명도소송의 판결문과 같은 집행권원이기 때문에 판결문을 기다리지 않아도 된다는 장점이 있다”며 “판결이 나올 때까지 임대료를 내지 않아 건물주의 피해를 키우는 명도소송 절차와는 확실히 다른 차이”라고 말했다.
마지막 세 번째 이유는 임대차 분쟁의 신속한 해결이다. 제소전화해가 완료되면, 차임 연체 등 해지 사유가 발생할 때 별도의 명도소송을 거치지 않고도 신속하게 임대차 관계를 종료할 수 있다.
특히 보증금이 남아 있는 경우 세입자가 자발적으로 건물을 인도하는 경우가 많다. 제소전화해를 사전에 완료해두면, 세입자는 남은 보증금을 최대한 보전하려고 건물 인도를 적극적으로 추진하게 된다.
엄 변호사는 “제소전화해의 신속한 절차는 시간과 비용을 절약할 뿐만 아니라, 건물주가 부동산을 더 빨리 회수하고 재임대할 수 있는 기회를 제공한다”며 “임대차 관계에서 제소전화해를 적극 활용해 분쟁을 예방하고, 문제 발생 시 빠르게 대응하는 것이 필요하다"고 전했다.
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