(조세금융신문=이성호 세무사) Ⅰ. 공익사업용 토지 등에 대한 양도세 감면

 

1. 감면요건 및 감면율

공익사업용으로 양도되는 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정 고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등의 양도소득세 산출세액에서 10%를 감면합니다.

 

2. 비거주자도 적용 가능

세법상 대부분의 감면규정은 거주자만 가능합니다. 그러나 공익수용감면 규정은 양도자 본인이 거주자 또는 비거주자인지 여부에 관계 없이 세법상 감면요건만 충족하면 감면적용이 가능합니다.

 

3. 감면판단 기준일

수용대상 토지를 상속으로 취득한 경우라면 피상속인의 상속개시일이 취득일이 아니라 피상속인의 당초 취득일을 기준으로 판단합니다. 그러나 증여로 취득한 경우라면 해당 토지의 등기부상 증여등기 접수일을 토지소유자의 취득일로 하여 사업인정고시일로부터 2년 이전에 취득한 토지에 해당하는지 판단합니다.

 

4. 현금보상이 원칙, 채권보상은 선택

토지보상법 제63조에는 ‘손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다’라고 명시되어 있습니다. 즉, 현금보상이 원칙이지만 다음의 2가지 경우에는 해당 사업시행자가 발행하는 채권으로 지급할 수 있습니다.

 

(1) 토지소유자나 관계인이 원하는 경우 (2) 사업인정을 받은 사업의 경우에는 부재부동산 소유자의 토지에 대한 보상금이 1억원을 초과하는 경우로서 그 초과하는 금액에 대하여 보상하는 경우

 

5. 추가 사항

공익수용감면은 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억원, 5과세기간 동안 최대 2억원까지 양도소득세 감면이 가능하며, 감면되는 세액의 20%를 농어촌특별세로 신고 및 납부하여야 합니다. 다만, 수용부동산이 자경한 농지인 경우에는 자경기간에 상관없이 농어촌특별세를 과세하지 않습니다.

 

Ⅱ. 개발제한구역 내 토지 등에 대한 양도소득세 감면

 

1. 감면요건 및 감면율

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조에 따라 지정된 개발제한구역 내의 해당 토지 등을 토지매수의 청구 또는 협의매수를 통하여 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 25% 또는 40%의 세액을 감면합니다.

 

(1) 개발제한구역 내의 토지

 

1) 40% 감면요건 가. 개발제한구역 지정일 이전에 토지 등을 취득하였을 것 나. 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지 등이 소재하는 시‧군‧구 안의 지역, 연접한 시‧군‧구 안의 지역 또는 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주하는 거주자가 소유한 토지   2) 25% 감면요건 가. 매수청구일 또는 협의매수일부터 20년 이전에 토지 등을 취득하였을 것 나. 취득일부터 매수청구일 또는 협의매수일까지 해당 토지 등이 소재하는 시‧군‧구 안의 지역, 연접한 시‧군‧구 안의 지역 또는 해당 토지 등으로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주하는 거주자가 소유한 토지

 

(2) 개발제한구역 해제된 토지

 

1) 40% 감면요건 가. 개발제한구역 해제일부터 1년 이내 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따라 사업인정고시가 되었을 것 나. 개발제한구역 지정일 이전에 해당 토지 등을 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 자가 소유한 토지   2) 25% 감면요건 가. 개발제한구역 해제일부터 1년 이내 토지보상법 및 그 밖의 법률에 따라 사업인정고시가 되었을 것 나. 사업인정고시일부터 20년 이전에 해당 토지 등을 취득하여 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에서 거주하는 자가 소유한 토지

 

2. 거주기간 계산

개발제한구역감면은 해당 토지 등의 취득일부터 사업인정고시일까지 해당 토지 등의 소재지에 “계속하여” 거주한 경우 감면요건을 충족하므로 거주기간 계산이 중요합니다.

 

다만, 상속받은 토지 등은 피상속인이 해당 토지 등을 취득한 날을 해당 토지 등의 취득일로 보며, 거주기간을 계산할 때 피상속인이 해당 토지 등을 취득하여 거주한 기간은 상속인이 거주한 기간으로 봅니다.

 

또한 취학, 징집, 질병의 요양, 그 밖의 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 기간은 거주한 것으로 봅니다.

 

이 경우 부득이한 사유란 기획재정부령으로 정하는 취학(유치원, 초등학교, 중학교는 제외), 징집(병역법에 따른 징집), 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양의 사유로 해당 토지 등의 소재지에 거주하지 못하는 경우를 의미합니다.

 

3. 감면한도

개발제한구역 감면한도는 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억원까지 감면이 가능하며, 5과세기간 동안의 한도는 없습니다. 다만, 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 신고 및 납부하여야 합니다.

 

Ⅲ. 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례

 

1. 과세특례 요건 및 적용

대토보상일 현재 거주자가 토지보상법에 따른 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 해당 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 양도차익으로서 토지 등의 양도대금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상받는 부분에 대해서는 다음 2가지 과세특례 중 선택적용이 가능합니다.

 

1) 양도소득세 40% 세액감면 특례 거주자가 해당 토지 등을 사업시행자에게 양도하여 발생하는 양도차익 중 다음 계산식에 따라 계산한 금액에 대한 양도소득세의 40%에 상당하는 세액을 감면합니다. 감면한도는 다른 감면을 포함하여 1과세기간 동안 최대 1억원, 5과세기간 동안 최대 2억원까지 가능하며, 감면받는 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 신고 및 납부하여야 합니다.   2) 양도소득세 과세이연 특례 거주자가 해당 토지 등을 사업시행자에게 양도하여 발생하는 양도차익 중 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 과세이연금액)에 대해서는 양도소득세를 과세하지 아니하되, 추후 해당 대토를 양도할 때에 대토의 취득가액에서 과세이연금액을 뺀 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세합니다.

 

2. 사후관리

 

1) 대토보상 과세특례 규정은 다음과 같이 납세자의 귀책사유 유무에 따라 이자상당액의 납부 여부가 달라집니다. 납세자 귀책사유가 있는 경우는 이자상당액을 납부하여야 합니다. 양도소득세를 감면받거나 과세이연을 받은 거주자는 양도소득세 감면세액 전액에 이자상당액을 가산하여 해당 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고‧납부하여야 합니다.    가. 토지보상법에 따른 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우 나. 해당 대토에 대한 소유권 이전등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도하는 경우. 다만, 대토를 취득한 후 3년 이내에 토지보상법이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우에는 그러하지 아니함.   2) 납세자 귀책사유가 없는 경우는 이자상당액의 납부가 면제됩니다. 양도소득세를 감면받거나 과세이연을 받은 거주자는 대토보상과 현금보상의 양도소득세 감면세액의 차액(과세이연의 경우 과세이연 상당액)을 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세로 신고‧납부하여야 합니다.    가. 해당 대토에 관한 소유권 이전등기의 등기원인이 대토보상으로 기재되지 아니한 경우  나. 납세자 귀책사유 외의 사유로 현금보상으로 전환된 경우  다. 해당 대토를 증여하거나 그 상속이 이루어지는 경우

 

3. 과세이연토지 양도시 확인사항

과세이연 받은 후 대토보상받은 토지는 과세이연금액을 차감한 금액을 취득가액으로 하며, 장기보유특별공제액은 대토한 토지의 취득일부터 양도일까지의 기간으로 합니다.

 

과세이연 받은 후 대토보상받은 토지가 양도시점에 1세대1주택의 부수토지 등으로 비과세되는 경우에도 대토시점에서 기 실현된 종전토지의 양도소득은 과세대상입니다. 이는 대토토지 양도시점에서 비과세 대상 토지라고 하여 종전토지의 과세이연금액까지 비과세하는 것은 과세이연의 취지와 부합하지 않기 때문입니다.

 

Ⅳ. 토지수용 등 대체취득에 따른 취득세 감면

 

1. 감면개요

사업인정을 받은 사업시행자에게 부동산이 매수, 수용 또는 철거된 자가 계약일 또는 해당 사업인정고시일 이후에 대체취득 할 부동산 등에 관한 계약을 체결하거나 건축허가를 받고, 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내(농지의 경우 2년 이내)에 일정 지역에서 종전의 부동산 등을 대체할 부동산 등을 취득하였을 때에는 그 취득에 대한 취득세를 면제합니다.

 

단, 신규 취득 부동산 등의 가액의 합계액이 종전 부동산 등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 사치성재산인 과세대상 취득 또는 부재부동산 소유자가 부동산을 대체 취득하는 경우에는 취득세를 부과하게 됩니다.

 

2. 대체취득에 대한 취득세감면 요약표

 

 

[프로필] 이성호 세무사

•(현)대구광역시 감사청구심의위원
•(현)한국세무사회 중소기업위원회 상임위원
•(현)경산시 마을세무사
•고려대학교 법무대학원 조세법학과 석사
•저서《부의 이전》, 《나의 토지수용보상금 지키기》외

 

 

 

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